??4月份，重點城市首輪土拍進入高峰期，深圳、杭州、寧波、成都、南京、長沙及天津等重點城市均于當月完成了首輪集中土拍。在此影響下，全國土地市場成交規模環比上升，但同比來看仍維持在歷史低位。市場熱度也同步走高，平均溢價率突破5%，環比上漲0.8個百分點。

??值得注意的是，城市之間的土拍熱度分化趨勢更加凸顯：樓市需求旺盛的深圳、杭州、寧波等城市首拍表現整體穩中有熱，而天津、南京等樓市明顯遇冷的城市，首輪土拍熱度較去年第三輪明顯走低，多宗地塊遭遇流拍。

??市場走勢

??北京、福州開啟二輪集中供地

??七城土拍帶動成交量價環比上漲

??供應方面。和上月相比，集中掛牌的重點城市個數明顯減少，僅北京和福州2個重點城市發布了二輪集中供地公告，導致4月份土地市場供應量環比微降。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積13431萬平方米，環比下降5%，同比降幅仍在五成之上。重點城市集中供地方面，北京和福州二輪供地各推出17幅地塊，供應面積分別為175萬平方米和95萬平方米；和首輪規模相比，北京供地量略有增加，福州則有所縮減。

??成交方面。4月，重點城市集中土拍潮延續，多達7個城市于本月完成了2022年首輪集中土拍，同時南通、金華、東莞等城市也進行了集中拍地，土地市場成交規模較上月進一步抬升。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建筑面積達7830萬平方米，環比上漲21%。各能級城市的成交面積也均呈現出環比上漲的趨勢，尤其是二線城市，在杭州、寧波、成都、南京、長沙及天津等六個城市集中土拍的影響下，成交建面環比大漲33%。但需要注意的是，同比來看，4月成交規模與去年同期的差距仍在五成以上，市場仍處于修復期。

??價格方面。因熱點城市集中供地潮來臨，本月平均地價結構性上漲，達4017元/平方米，是2021年下半年以來的最高點。各能級城市中，僅一線城市因深圳集中成交地塊位于地價相對較低的郊區導致平均地價環比下調外，二三線城市本月成交均價環比均呈上漲趨勢，尤其是二線城市，因本月成交主力為杭州、南京、寧波等高地價城市，平均樓板價高達9114元/平方米，同環比均顯著上漲。

??市場熱度

??深杭首拍熱度高漲拉升溢價率突破5%

??天津成為本月流拍主力

??市場熱度方面。本月，全國土地市場成交平均溢價率達5.3%，較上月再度上漲0.8個百分點，是去年9月份以來首次回升至5%以上。溢價率的抬升，主要得益于本月多個熱點城市集中土拍多宗優質土地溢價成交帶動；尤其是深圳、杭州，首輪集中土拍中多宗地塊觸及上限價成交，觸頂比例分別達100%和39%，平均溢價率分別為15%和6.4%，極大地助推了整體溢價率的上漲。

??雖然多數城市首輪集中土拍表現為穩中有熱，但如天津、東莞等樓市表現不佳的城市，首輪集中競拍則明顯遭遇“倒春寒”，出讓地塊中多半地塊遭遇無人競拍而流拍。尤其是天津，因樓市持續遇冷，新房庫存高位，房企拿地意愿不足，在首輪集中出讓的29宗宅地中24宗因無人競價而提前撤牌或流拍，比例高達八成以上，是已完成首拍的重點城市中流拍率最高的城市。此外，對于南京、成都等城市，樓市去化表現較差的遠郊也成為流拍重點。在此影響下，本月重點監測城市的流拍率仍處于較高水平，達16%。

??重點地塊

??優質土地競拍熱度激烈

       深、杭多宗地塊觸頂成交

       4月，重點城市集中土拍潮延續，共有7個城市在本月完成了集中土拍，其中包括深圳、杭州、寧波、南京及成都等諸多熱點城市。為了提振地市熱度，在下調土地出讓門檻的同時，這些城市也推出了多宗核心城區的優質用地，如深圳寶安尖崗山、杭州錢江新城2.0板塊、寧波鄞州鐘公廟等。由于區位優越，片區內樓市表現相對穩健，因而這些地塊也吸引了多家房企參拍，最終多以上限價成交，如總價榜入榜地塊中就有7幅地觸及地價上限而成交。

??在本月已完成集中土拍的城市中，深圳和杭州表現尤為亮眼。尤其是深圳，首輪供應的8幅地全部觸及地價上限成交，包括純租賃住房用地亦是如此。杭州熱度同樣處于高位，59幅成交地塊中23幅觸頂成交，如奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊，甚至吸引了多達34家房企參與線下報價，最終搖號中簽率低于5%，競爭十分激烈。

??2022年4月，全國土地市場成交表現較上月進一步轉好，但主要是依靠深圳、杭州等熱點城市的支撐，多數城市的土地市場熱度仍然處于低位，并且對于樓市表現不佳的城市，譬如天津、東莞等，土地市場熱度甚至還在進一步走低。

        結合政策環境來看，近期中央和地方政策面利好消息不斷，多個城市也在地價、保證金繳納比例、土地價款繳納等多方面降低了土地出讓門檻。但在疫情影響下，上半年銷售回款進度明顯不及預期，房企現金流仍然吃緊，這也將導致房企拿地態度保持謹慎，土地市場熱度也因此會持續低位運行。同時，城市與城市之間、甚至城市內部的競拍熱度還將進一步分化，對于樓市去化表現不佳的板塊或區域，房企拿地會更加審慎，預計短期內地市熱度將進一步走低。