??2022年第19周

??2022年5月2日-2022年5月8日，恰逢五一假期，重點監測城市的供應和成交規模也因此季節性回落。重點城市集中土拍方面，本周再有三城完成首輪集中土拍，分別是廣州、濟南和無錫。橫向對比其它已完成首輪集中土拍的城市來看，廣州、濟南及無錫首輪集中土拍熱度處于低位，成交地塊多依靠地方國企托底。

??土地政策

??保障縣城建設正常用地需求

??廣西穩步提升土地出讓收入比例支持鄉村振興

??5月6日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》。在土地方面，《意見》指出，要建立集約高效的建設用地利用機制，保障縣城建設正常用地需求。此外，廣西也于近日發布了調整完善土地出讓收入優先支持鄉村振興實施方案，截止十四五期末，土地出讓收益用于農業農村比例達到50%以上，同時不低于土地出讓收入的8%。

??土地供應

??供應規模環比大降

??廈門二輪集中供地推出10幅地

      供應方面。受假期因素影響，重點監測城市的供應規模環比大幅大降，總建筑面積僅329萬平方米，同比也下降了53%。重點城市集中供地方面，繼北京、福州后，廈門于5月5日公告了第二批集中出讓地塊，涉及10幅地塊，總建筑面積84.7萬平方米，總起價203.1億元。和首批次集中供地相比，廈門二輪出讓規則不變，不過總供應量較首批微漲，供應主力區域也更偏向島外。

??土地成交

??假期因素致成交規模環比大跌

??三城集中土拍支撐下平均地價仍在高位

       成交方面。受五一假期影響，本周重點監測城市土地成交規模也環比大跌，總成交建筑面積僅有544萬平方米，環比大降53%，同比降幅也超過五成。成交金額亦顯著不及上周，總成交金額共553億元，環比下降56%，同比也下降了66%。價格方面，由于本周有廣州、無錫等高地價城市集中土拍，平均地價雖環比小幅下降，但仍處于較高水平，達10172元/平方米。

??聚焦到城市來看。本周成交主力仍為集中供地的重點城市，涉及廣州、濟南及無錫。其中，廣州成交體量最大，共成交17宗地，總成交建面達262萬平方米，收金341億元，中海、大華、蘭園等房企均有拿地。其次是濟南，供應的35幅地中成交21幅，總成交建面達132萬平方米，共收金90億元。無錫則成交8幅地，涉及7宗商品住宅用地和1宗定銷房用地總建筑面積達100萬平方米，共收金104億元。其余城市則僅有零星地塊出讓，活躍度不高。

??市場熱度

??廣州、濟南、無錫首拍低熱收官

??溢價率環比大降

??市場熱度方面。和上周進行集中土拍的深圳、杭州多宗地塊封頂成交不同，廣州、濟南、無錫的首場集中土拍熱度平平，僅廣州有1幅地觸頂成交，三城其余成交地塊則基本均以底價成交，平均溢價率分別僅為1.2%，1%和0.08%。在此影響下，重點監測城市的成交溢價率也明顯走低，僅為1.1%，環比上周大幅下降了六個百分點。

??土地流拍方面。由于濟南首輪集中土拍明顯遇冷，多宗地塊因無人競價而流拍，導致重點監測城市的流拍率延續高位運行，達23.2%，僅較上周略降了0.8個百分點。

??周度TOP5

??廣州成為本周入榜主力

??拿地企業仍以央、國企為主

      本周，廣州、濟南和無錫等城市先后迎來了2022年首批次集中出讓。相對其它兩城而言，廣州地價水平較高，并且本批次集中供地也推出了多宗中心城區優質高價用地，如海珠、荔灣、白云等均有供地。因而，廣州成為本周成交價格榜的入榜主力。

??聯系競得企業來看，央、國企仍是廣州首輪集中土拍的拿地主力，17宗地塊中僅2幅被民企拿下，其余地塊均被央企、國企競得。尤其是廣州地鐵，共以165.2億元競得4宗地，包括海珠赤沙車輛段地塊、石榴崗南側臺涌AH032318地塊、白云區東平地鐵站綜合開發AB2201086地塊和廣海路地塊一等優質用地。

??重點地塊點評

       廣州地鐵斬獲海珠赤沙車輛段優質項目

??地塊分析：

??五一假期后，廣州22年首輪集中供地到期出讓。本次集中出讓，廣州僅推出了18宗涉宅用地，供地主力區域側重于主城區，增城、從化、花都、南沙等遠郊片區供應占比明顯縮減。與此同時，為了保障土地順利成交，廣州此次還取消了海珠、黃埔“要求不低于50%的房源向無房者出售”的限售規則。最終，18宗地順利成交17宗，共收金341億元，溢價率、流拍率等熱度指標表現也均好于去年第三輪。

??成交17宗地中，出讓總價最高的當屬海珠區赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊，起拍總價高達94.54億元。據地理位置來看，項目區位十分優越，地處廣州人工智能與數字經濟試驗區琶洲核心片區內，還有一線臨江優勢。同時，地塊周邊還有多條地鐵線路經過，商業、教育、休閑等配套設施也比較完善。當前，項目周邊在售新房項目較少，平均售價多在多在10萬元/平方米左右，二手品質住宅掛牌價格最高可達14萬元/平方米，有一定的倒掛空間。如此優越的條件下，地塊出讓門檻自然也不低，住宅建面占比不足20%，并且要求競買人須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗。最終，該地塊由廣州地鐵底價競得。