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??中房網訊 （亞晨/文）4月份，部分城市受疫情影響，房地產市場整體仍舊低迷，下行壓力加劇。

??克而瑞研究中心日前發布的報告顯示，其重點監測的30個城市4月份商品住宅成交面積環比下降18%，同比跌幅擴至58%。土地市場方面，截至4月27日，全國300城經營性土地4月總成交建筑面積僅6537萬平方米，同比降幅近六成，成交規模仍處于歷史地位水平。

??樓市成交普遍慘淡

??具體看成交方面，一線城市環比下降19%，同比下降47%；26個二三線城市愈加慘淡，環比下降18%，同比跌幅擴至60%。

??從區域來看，長三角地區市場近乎全面熄火，受疫情影響，上海樓市進入停擺狀態；杭州、寧波、合肥、南京等市場走弱，蘇北地區市場全面承壓；京津冀地區僅北京市場有所轉暖，天津、河北市場觀望情緒依舊濃重；大灣區市場復蘇進度弱于預期，廣州市場緩慢復蘇，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區域庫存積壓，成交未見起色。深圳仍未扭轉頹勢，佛山、東莞、惠州等市場繼續蟄伏；中西部地區市場褪色，武漢、成都、重慶等市場羸弱，西安、鄭州等區域分化加劇；山東半島市場轉弱，濟南、青島等市場熱度下降，濟寧、煙臺等市場繼續調整。

??市場下行壓力加劇下，百強房企前4月累計業績降幅，也較一季度進一步擴大。從單月業績情況看，也處于近年來同比降幅的最高水平。

??根據克而瑞研究中心報告，TOP100房企4月份僅實現銷售操盤金額4284.7億元，環比降低16.2%，同比降低58.6%。累計業績方面，百強房企1-4月的整體業績規模同比大幅降低50.2%。

??整體來看，目前行業風險尚未出清，市場仍處于深度調整期。克而瑞研究中心認為，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現金流安全、優化債務結構、防范流動性風險是企業保持財務定力及穩健經營的關鍵。

??超過三成TOP50房企未拿地

??從企業拿地方面來看，在多個熱點城市首輪集中供地開啟之下，房企單月拿地金額略有回升，但謹慎態度并未好轉。

??根據克而瑞研究中心監測，銷售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環比上漲127%，但同比仍下跌69%。前4月有超過三成TOP50房企未拿地。由此可見，市場下行及資金緊張帶來的投資壓力，并未隨著部分城市土拍火熱而幅好轉。

??從1-4月拿地金額靠前的企業來看，拿地金額TOP20中，超過半數是國企、央企，僅有碧桂園、龍湖、濱江、大家房產等少數民企。其中，萬科、綠城、建發、華潤置地、中海等企業拿地金額均超過250億元。

??克而瑞研究中心指出，當前規模化的國企、央企在核心城市拿地優勢較大，尤其是部分集中供地城市“讓利”之下，優質、高性價比地塊補充可售貨值的同時，也優化了企業土儲結構。民企中，受益于集中供地，一些區域深耕的房企表現較為突出。另外，在拿地金額TOP10中，僅有3家企業拿地金額同比上漲，這也在一定程度上反應了當前土地市場低迷和企業拿地的謹慎性。

??報告顯示，截止至4月末，新增貨值百強門檻達到26.7億元，環比漲幅較大，但同比依然下降52%；投資金額、建面百強門檻分別為8億和21.3萬平方米，同比降幅分別為54%和35%。其中，5家房企年內新增貨值超過500億元，萬科以797.7億元位列第一，華潤、綠城、濱江和中海貨值也超過500億。

??此外，百強房企1-4月整體拿地銷售比達到0.14，仍處于低位，但較上月末提升0.04。報告認為，主要受到集中供地影響，尤其TOP20強房企的拿地銷售比在各梯隊中最高。可見集中供地主要是頭部房企拿地的戰場，其他房企投資空間極小。

??預計三季度多數城市企穩

??單從4月份來看，有超過40城市出臺救市政策，但效果有限。市場需求及購買力透支、信心缺失等根本性問題仍未改善，難以扭轉市場持續下行的頹勢。

??對此，克而瑞研究中心認為，未來房地產市場能否真正回穩，關鍵在于更大力度的刺激政策落地，尤其要下調核心城市二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。預計核心城市市場有望三季度觸底回穩，三四線城市調整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩，三四線城市才有輪動回穩的可能性。

??此外，在樓市回暖的預期下，預計土地市場也將有一定程度的回溫，但不同城市的回溫速度將有很大差異，即使是集中供地的核心城市，也有的城市土拍遇冷較為嚴重。對于有資金實力的企業，當前正是拿地的窗口期，選擇合適的城市、項目，逆市增加優質土儲對于企業未來發展有較大助益。而對于資金仍然偏緊的大部分民企來說，還應該繼續尋求合適的合作機會。