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??“定制到訪禮品”“1元最高可抵5%房款優(yōu)惠”，吸引購(gòu)房者的房企營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)在微信朋友圈、視頻直播間不斷刷著屏。

??“從4月份到現(xiàn)在的到訪、成交都不太好，因?yàn)橐咔橛绊懕容^嚴(yán)重，看房困難，直到現(xiàn)在我們這里也還處在封控狀態(tài)。”一位環(huán)京區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，這或許是目前整個(gè)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

??5月5日，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企4月單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，處于近年來(lái)單月業(yè)績(jī)同比降幅的最高水平。

??受此影響，累計(jì)1月~4月業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售規(guī)模和權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅均已下跌50%左右。

??談及市場(chǎng)跌勢(shì)不止的原因，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)首席分析師盧文曦在接受采訪時(shí)稱，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展本就處于下行周期中的形勢(shì)下，疫情的點(diǎn)式復(fù)發(fā)狀態(tài)更增加了不確定性因素，也因此影響了消費(fèi)者的購(gòu)房信心。他表示，今年以來(lái)，從中央到地方政府，不少利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策確已出臺(tái)，但均是處于相對(duì)溫和的狀態(tài)，畢竟“房住不炒”的底線是需要守住的。

??4月業(yè)績(jī)跌幅擴(kuò)大

??在經(jīng)歷今年一季度的普跌后，房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)?月份延續(xù)了跌勢(shì)。

??從4月單月看，克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。一線城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%。26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)愈加慘淡，成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至60%。

??分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)近乎全面熄火，受疫情影響，上海樓市進(jìn)入停擺狀態(tài)，封控時(shí)間過(guò)長(zhǎng)勢(shì)必將降低居民收入及消費(fèi)預(yù)期。杭州、寧波、合肥、南京等市場(chǎng)走弱，例如南京，案場(chǎng)客戶到訪量環(huán)比下滑，新盤(pán)平均去化率低至33%。

??正如數(shù)據(jù)顯示的那樣,長(zhǎng)三角一家房企區(qū)域總經(jīng)理也對(duì)記者表示：“我們這里因?yàn)橐咔榉饪仄饋?lái)了，銷(xiāo)售工作現(xiàn)在基本處于停擺狀態(tài)。”

??大灣區(qū)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度弱于預(yù)期，廣州市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，新盤(pán)平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對(duì)堅(jiān)挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區(qū)域庫(kù)存積壓，成交未見(jiàn)起色。深圳仍未扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，新盤(pán)平均去化率小幅回落至32%，龍崗、龍華等關(guān)外區(qū)域去化普遍承壓。佛山、東莞、惠州等市場(chǎng)繼續(xù)蟄伏，例如佛山新盤(pán)平均去化率低至12%，受限于缺乏廣州外溢客群，渠道帶客、成交轉(zhuǎn)化效果均較差。

??而京津冀地區(qū)僅限于北京市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，新盤(pán)平均去化率穩(wěn)步提升至41%，核心地段高性價(jià)比樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆，但遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)難言好轉(zhuǎn)，不少項(xiàng)目去化率仍低于10%。天津、河北市場(chǎng)觀望情緒依舊濃重，天津來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量均同比下降約四成。

??今年以來(lái),房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)跌勢(shì)不止。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月~4月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；其中銷(xiāo)售額超千億房企3家，較去年同期減少6家；超百億房企57家，較去年同期減少46家。TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額均值為155.2億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積均值為109.1萬(wàn)平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。

??市場(chǎng)不景氣也直接影響了房企的投資信心。1月~4月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%，有超過(guò)三成TOP50房企未拿地。

??4月單月，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，銷(xiāo)售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環(huán)比上漲127%。雖然在多個(gè)熱點(diǎn)城市首輪集中供地開(kāi)啟之下，房企單月拿地金額略有回升，但同比依舊下跌69%。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，50家代表房企拿地總額同比下降59.4%。

??政策加持 下半年市場(chǎng)有望觸底回升

??與市場(chǎng)行情出現(xiàn)明顯對(duì)比的是政策利好不斷傳來(lái)。

??4月29日，中共中央政治局會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后，“五一”期間央行、銀保監(jiān)會(huì)、深交所紛紛出臺(tái)落實(shí)金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作措施，對(duì)會(huì)議精神、講話精神的學(xué)習(xí)和貫徹落實(shí)。

??其中，央行除了再次強(qiáng)調(diào)政治局要求的“支持剛性和改善性住房需求”，還強(qiáng)調(diào)了“執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。

??在銀保監(jiān)的表態(tài)中，提到要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。按照市場(chǎng)化、法治化，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。

??5月4日，深交所在發(fā)布關(guān)于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)若干措施的通知中提到，支持房企正常融資活動(dòng)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深交所首次發(fā)聲支持地產(chǎn)合理融資需求，但主要局限在優(yōu)質(zhì)房企債券融資，目的是支持穩(wěn)健房企的發(fā)展，促進(jìn)地產(chǎn)拿地、開(kāi)工、銷(xiāo)售、竣工等全鏈條良性循環(huán)，也激勵(lì)這些房企收并購(gòu)出問(wèn)題企業(yè)的項(xiàng)目。但他認(rèn)為，這樣的表態(tài)與之前相比并沒(méi)有明顯的變化。他推測(cè)，三道紅線、貸款集中度管理，還在繼續(xù)執(zhí)行，而房企在A股上市，再融資等等，也絕不會(huì)放開(kāi)。

??當(dāng)前，各地不斷復(fù)發(fā)的疫情已經(jīng)成為影響市場(chǎng)十分鐘重要的因素。中信證券預(yù)計(jì)，若本輪疫情能于6月底在全國(guó)主要城市實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)清零。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這意味著，市場(chǎng)見(jiàn)底延遲到6月底。

??李宇嘉預(yù)計(jì)，政策寬松或紓困的力度會(huì)加大，二季度重點(diǎn)城市或都市圈的樓市將有望觸底，但由于疫情沖擊、需求疲軟、土地市場(chǎng)不溫不火，再加上房企收并購(gòu)大面積落地的難度仍舊比較大，現(xiàn)在看還無(wú)解。特別是，政策突破長(zhǎng)效機(jī)制底線、突破既有金融監(jiān)管底線的可能性比較低。比如，現(xiàn)在深圳、上海等熱點(diǎn)城市限購(gòu)、限售、限貸等政策依舊未變，二季度市場(chǎng)整體仍舊在低位徘徊。下半年，市場(chǎng)有望觸底回升。