??熱點聚焦

??4月19日，寧波、東莞2022年第一輪集中供地落幕。

??寧波方面，33宗地塊（含9宗租賃用地、4宗安置用地）全部成交，總出讓面積1708畝，總建筑面積255.5萬平方米，地塊成交總價265.2億元，平均樓面價10379.2元/平方米，平均溢價率5.9%。其中，8宗地塊溢價成交（5宗地塊封頂轉搖號），25宗地塊底價成交。

??東莞方面，計劃供應8宗地塊，其中6宗因故提前中止出讓，占總供應的四分之三。剩余2宗地塊成交總建面32.4萬平方米，成交總價59億元，平均樓面價約18210元/平方米，平均溢價率0.8%（其中橫瀝地塊溢價率5.4%，長安地塊底價成交）。

??熱點評析

??東莞市2022年首場集中土拍遇冷，寧波市整體表現平淡

??從土拍結果來看，東莞2022年首輪集中供地遇冷，寧波整體表現平淡，城市差異明顯。具體來看：

??東莞方面，2022年是東莞集中供地“元年”。根據出讓規則顯示，東莞市首輪土拍規則較此前土拍明顯放松，包括大幅降低配建要求、降低房企參拍保證金比例等。但從參拍企業數量、土地成交樓面價等來看，市場明顯遇冷。橫瀝地塊僅2家房企參與，長安地塊更是僅1家房企參與，成交的2宗地塊分別由保利發展和武漢城建競得，均具有國資背景。

??寧波方面，根據出讓規則顯示，除了定品質建設住宅全部實施鋼結構裝配式、全部商品住宅（含商住混合用地）均實行全裝修交付，本批次地塊還要求簽訂出讓合同前，按實際成交價繳納20%定金，溢價地塊需補繳差額。土拍規則未見明顯放松。從土拍結果來看，區域兩極分化、底價成交及國企托底特征明顯。觸頂搖號的5宗地塊中，有4宗位于鄞州區，其余1宗為江北區安置房地塊。25宗地塊底價成交，占成交地塊的76%。除5宗觸頂轉搖號地塊外，剩下的28宗地塊中，具有國資背景的企業拿下21宗，占比75%。

??城市集中土拍分化持續，地方平臺公司、國企托底普遍

??截至目前，全國已有北京、福州、合肥、青島、廈門、重慶、成都、武漢、長沙、東莞、寧波等十余個熱點城市完成首輪集中土拍。在房地產市場持續下行和官方利好政策頻發等因素綜合作用下，首輪集中土拍主要表現出幾大特征：

??第一，大部分城市土拍規則有所寬松。如：重慶“熔斷”后“搖號”成交，嚴控地價讓利房企，并將付款周期由3個月最長延遲至1年，合肥多數地塊取消或降低配建回購租賃住房要求，武漢將保證金比例下調至起始總價的20%，統一采取地價“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人等。

??第二，部分城市集中出讓次數增加，首輪集中供地總量減少，但優質地塊增多。據不完全統計，今年已有青島、武漢、重慶、濟南等多個城市公告集中供地次數由3次增加至4次。在首輪集中供地方面，廈門2022年首輪集中供地涉宅地塊僅10宗，較2021年第三輪集中供地減少4宗，但島內供應地塊增至5宗。成都首輪集中供地成交44宗，其中主城區成交地塊27宗，占比達61%，9宗地塊位于主城優質地段等。

??第三，城市集中土拍分化明顯。北京作為2022年首個集中供地的城市，土地市場熱度較2021年底有所回升，部分地塊觸及最高限價。廈門、重慶地市熱度也有小幅回升，其中廈門島內5宗地塊均溢價成交、2宗觸及最高限價。合肥市17宗涉宅用地中有15宗觸頂最高限價進入“競品質”階段。反觀福州、青島、東莞等地，土地市場表現依舊低迷，地塊主要以底價成交為主，且部分城市流拍率較高。

??第四，地方平臺公司、國企仍是拿地主力，民企參與度低。這一特征在大部分城市均有體現。

??整體來看，盡管城市差異仍存，但部分熱度較高的城市土地市場已經率先出現回暖跡象，加上中央及地方層面穩樓市類利好政策逐步落地，勢必將進一步傳導至土地市場，促進土地市場升溫。對此，房企一方面要堅定信心，把握市場修復過程中的機會，以較低成本獲取更多優質土地儲備。另一方面，要繼續加強企業建設，繼續做好提質、降本、增效工作，提高企業競爭力。