??核心城區(qū)出讓占比達(dá)15% ，長(zhǎng)寧區(qū)3年來(lái)首次供地。國(guó)央企及地方平臺(tái)公司拿地金額高達(dá)95% ，民企投資依舊屈指可數(shù)。

??◎  作者 /謝楊春、吳嘉茗

??7月25-28日，上海第二輪集中供地經(jīng)過(guò)連續(xù)4天的競(jìng)拍后圓滿落幕，雖然本次集中供地規(guī)模是歷次集中供地最低，但供地質(zhì)量卻明顯上升，近四成地塊觸及中止價(jià)，土拍熱度僅次于去年首輪。

??二輪集中供地上海共成交34宗含宅用地，總建面235萬(wàn)平方米，成交總金額卻高達(dá)780億元，在核心區(qū)域出讓比例增加后，本次平均樓板價(jià)提升至33225元/平方米，創(chuàng)集中供地以來(lái)的新高，平均溢價(jià)率則回升至4.49%。

??核心城區(qū)出讓占比達(dá)15%
長(zhǎng)寧區(qū)3年來(lái)首次供地

??本輪上海共掛牌34宗含宅用地，其中2宗為城中村舊改地塊，總供應(yīng)建筑面積達(dá)到234.8萬(wàn)平方米，也是集中供地以來(lái)供應(yīng)體量最低的一次。

??與廣州相似的是，雖然供地規(guī)模下調(diào)，但是供地質(zhì)量明顯提升：本輪集中供地中長(zhǎng)寧、靜安、楊浦和普陀四個(gè)核心城區(qū)均有地塊出讓，共有8宗地塊，總建筑面積達(dá)到36.9萬(wàn)平方米，占本次出讓總建面的15%。

??尤其長(zhǎng)寧區(qū)本次拿出1宗位于成熟別墅區(qū)的純宅地，該地塊容積率僅為1.2，同樣適宜打造低密度別墅產(chǎn)品，且周邊已無(wú)新房在售，二手房?jī)r(jià)可高達(dá)18萬(wàn)/平方米，預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市后將吸引大量豪宅客戶。這是長(zhǎng)寧區(qū)自2019年中海長(zhǎng)寧第以來(lái)首次出讓商品房用地，也是5年內(nèi)長(zhǎng)寧區(qū)僅有的第二宗商品房用地，雖然地塊體量較小，但土地資源的稀缺性可見(jiàn)一斑。

??另一核心城區(qū)靜安區(qū)上一次有商品房用地成交是2021年首輪集中供地中的保利靜安天悅，再往前則是2020年成交的華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)和天匯世紀(jì)璽，整體來(lái)看區(qū)域內(nèi)的新房資源也同樣較為稀缺。

??此外，浦東、嘉定仍是本次供地的主力區(qū)域，供應(yīng)總建筑面積在40萬(wàn)平方米以上，其中也不乏優(yōu)質(zhì)地塊，例如浦東唐鎮(zhèn)、川沙核心區(qū)等。整體來(lái)看本次供地的質(zhì)量較優(yōu)質(zhì)，并且繼續(xù)以限地價(jià)、一次性報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行，保持了低門檻、少配建的趨勢(shì)，讓利“誠(chéng)意滿滿”。

??四成地塊觸及中止價(jià)
長(zhǎng)寧稀缺地塊可售樓板價(jià)超十一萬(wàn)

??上海本次土拍成交的含宅用地整體溢價(jià)率為4.49%，僅次于2021年首次集中供地的整體溢價(jià)率，34宗地塊中有13宗觸及中止價(jià)、以一次性報(bào)價(jià)成交，幅數(shù)占比達(dá)到38%，在本次土拍的三類成交情況中占比最高；另外底價(jià)成交地塊占35%，溢價(jià)成交地塊占27%，無(wú)地塊流拍。可見(jiàn)優(yōu)質(zhì)地塊的推出和門檻的持續(xù)下調(diào)，增加了土拍市場(chǎng)的活躍程度。

??本輪土拍中，不同區(qū)域的熱度表現(xiàn)有明顯分化：長(zhǎng)寧、嘉定整體相對(duì)較熱，浦東、青浦等區(qū)則是部分地塊可觸及中止價(jià)，部分地塊底價(jià)成交，而松江、奉賢則整體相對(duì)較冷。

??長(zhǎng)寧區(qū)北新涇地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最終成交樓板價(jià)為99887元/平方米，剔除8%的配建和2000平方米的社區(qū)其他設(shè)施用房以后，實(shí)際可售樓板價(jià)達(dá)到117834元/平方米。而該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到16.3萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)突破上海土地市場(chǎng)的房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)價(jià)最高紀(jì)錄。嘉定出讓的5宗含宅地塊均達(dá)到中止價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，兩個(gè)區(qū)域的整體溢價(jià)率分別達(dá)到9.76%和9.46%；

??而浦東位于唐鎮(zhèn)、川沙2個(gè)較核心區(qū)域的地塊也達(dá)到中止價(jià)，僅航頭1宗地塊底價(jià)成交，青浦則是徐涇鎮(zhèn)和朱家角地塊達(dá)到中止價(jià)，另外3宗地都接近底價(jià)成交，區(qū)域內(nèi)部的不同地塊競(jìng)拍熱度差距較大；

??此外松江、奉賢等較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域，本次出讓地塊熱度較低，基本均以底價(jià)成交。

??遠(yuǎn)郊提升盈利空間、市區(qū)嚴(yán)控房?jī)r(jià)
整體保持較高盈利空間

??本輪上海出讓的地塊依然均設(shè)置房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格，34宗含宅地塊平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.5，31宗地的房?jī)r(jià)與地價(jià)之差在2萬(wàn)元/平方米以上，4宗地塊房?jī)r(jià)地價(jià)差甚至超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，給房企預(yù)留的盈利空間依然較高。從本輪房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格設(shè)置上來(lái)看，主要有2大特征：

??首先是遠(yuǎn)郊地塊的限價(jià)較之前周邊地塊有所提升，例如奉賢新城的兩宗地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)分別為42000元/平方米和38800元/平方米，較周邊緊鄰地塊分別上漲1000元/平方米和500元/平方米；

??其次超核心地塊限價(jià)依然嚴(yán)控，一二手房?jī)r(jià)倒掛情況仍存在。例如本次長(zhǎng)寧區(qū)地塊限價(jià)為163000元/平方米，周邊已經(jīng)許久沒(méi)有新房供應(yīng)，二手房均價(jià)高達(dá)18萬(wàn)元/平方米；另外靜安區(qū)不夜城板塊地塊限價(jià)為128880元/平方米，較之前的華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)均價(jià)更低。

??以此來(lái)看，政府對(duì)不同類型的出讓地塊采取不同的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格設(shè)置方式，對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)域宅地，提升房企的盈利空間，提高房企拿地意愿；而對(duì)于市區(qū)內(nèi)已經(jīng)成熟的板塊，則意在控制房?jī)r(jià)。

??國(guó)央企及地方平臺(tái)公司拿地金額高達(dá)95%
民企投資依舊屈指可數(shù)

??從拿地房企來(lái)看，上海二輪集中供地依然是國(guó)企央企以及地方平臺(tái)公司的主戰(zhàn)場(chǎng)，成交的34宗地塊僅有4宗地由民企競(jìng)得，除了寶華競(jìng)得的普陀區(qū)智慧城地塊以外，其余3宗民企拿地均位于青浦區(qū)，且地塊總價(jià)不超過(guò)10億元，另外大眾競(jìng)得1宗嘉定新城復(fù)華園區(qū)地塊。剩下地塊均由國(guó)央企和地方平臺(tái)公司競(jìng)得。

??保利、招商和華發(fā)成為本次土拍的三大贏家，在拿地金額、建面和幅數(shù)上都大幅超越其他房企。由于本次土拍聯(lián)合體拿地情況較多，全口徑來(lái)看，保利、招商和華發(fā)拿地金額分別為178億、165億和115億元，拿地建面分別達(dá)到42.8萬(wàn)平方米，48.1萬(wàn)平方米和29.5萬(wàn)平方米，國(guó)央企目前在核心城市拿地的能力仍然明顯高于其他房企。華發(fā)今年以來(lái)已經(jīng)在上海競(jìng)得6宗地塊，占其在上海地塊總幅數(shù)的三分之一，企業(yè)趁窗口期布局上海的策略非常明顯。

??此外，上海城投、上紡等地方平臺(tái)公司拿地也較為積極，兩家房企通過(guò)一次性競(jìng)價(jià)分別斬獲長(zhǎng)寧優(yōu)質(zhì)地塊和嘉定南門社區(qū)地塊，雖然奉賢、松江依然有部分地塊是由平臺(tái)公司底價(jià)競(jìng)得，但在上海“托底”的需求明顯弱于其他城市。

??總體來(lái)看，上海第二輪輪土拍在明顯增加市區(qū)核心地塊供給的情況下，熱度較第一輪有明顯回升，近四成地塊觸及了中止價(jià)，總體溢價(jià)率僅次于2021年首輪集中供地，與廣州第二輪土拍“犧牲規(guī)模換熱度”的走勢(shì)較為相似。

??從拿地房企來(lái)看，無(wú)疑國(guó)企央企和地方平臺(tái)公司依然最為強(qiáng)勢(shì)，尤其銷售規(guī)模位列十強(qiáng)的保利、招商等龍頭房企，成為本次上海土拍的最大贏家；本輪土拍熱度較高，但民企拿地依然屈指可數(shù)，投資積極性還需要時(shí)間修復(fù)和體現(xiàn)。