??2022年第29周

??7月11日-7月17日，迎來南京、成都及長沙次輪集中土拍，三城均有多宗優質土地出讓，其中南京、成都次輪土拍成交金額均在400億元以上。在此影響下，重點監測城市的土地成交量價環比均呈大漲趨勢。不過，由于三城出讓地塊仍以底價成交為主，溢價率因此也仍延續低位運行，并未較上周回升。

??土地政策

??青島將嚴格管理宅地捆綁出讓

??西安加強購地資金審查

??7月12日，青島第三批次集中供地推介會召開。會上，青島不僅公布了第三批次擬出讓地塊，同時還提出將嚴格管理商品住宅設置產業導入條件以及與工業用地、產業用地、科研用地搭配出讓，禁止違規設置使用外資等條件。由此，青島第三批次集中供應地塊中涉及產業引入或捆綁出讓的地塊或將進一步減少。此外，西安于《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》中提出將確保購地資金合規，對于使用非自有資金競買的，將取消競得資格。

??土地供應

??重點城市二輪供地潮接近尾聲

??供應建面因此環比持續低位運行

??供應方面。據CRIC統計，重點監測城市總建筑面積為472萬平方米，同環比仍均呈下降趨勢。供應面積持續下跌，主要是由于重點城市次輪供地潮接近尾聲所致，截止本周，22城中18個城市均已公布了次輪出讓地塊。各能級城市中，一線城市本周無土地掛牌；二線城市中僅西安的供應量相對較高，總建面達133萬平方米，供地主力區域位于西咸新區，其余城市供應量較少；三四線城市中，金華、溫州等城市的供應量相對較高，均超過了50萬平方米，其中金華市區于本周推出了年內第三批次集中供應地塊，涉及6宗地，總建筑面積為56.5萬平方米。

??土地成交

??南京、成都、長沙次輪土拍收官

??成交量價得以環比上行

??成交方面。南京、成都及長沙等城市集中土拍的影響下，重點監測城市的土地成交量價環比均呈上升趨勢。具體而言，CRIC重點監測城市本周經營性用地總成交建筑面積為1509萬平方米，環比大增106%，同比也有47%的漲幅。成交金額也隨之上升至1440億元，同環比亦呈大增趨勢。在南京、成都及長沙均有優質土地成交的帶動下，平均樓板價也因此上漲至9543元/平方米，環比大漲87%。

??各能級城市表現各異。一線城市本周僅廣州成交一宗大體量商辦用地，建面為81萬平方米，由廣州城投底價競得。二線城市中，成都、南京及長沙三個進行土拍的城市成交規?？壳?，成交體量均在300萬平方米以上；在此帶動下，二線城市的成交規模也環比大漲至1000萬平方米以上，成為本周絕對成交主力。三四線城市土地市場活躍度較低，大部分城市均有1幅或2幅地出讓，成交規模位于低位。

??市場熱度

??優質地塊入市占比大降

??溢價、流拍等熱度指標表現不及上周

??本周迎來南京、成都及長沙等城市集中土拍，其中成都、南京在供地質量提升、住宅限價放松等利好下，次輪土拍熱度較首輪穩中回升，土地流拍現象均較首輪明顯好轉，各僅有2幅地塊遭遇流拍。長沙熱度則有所下滑，次輪溢價率較首輪微降，并且3幅地塊還因無人競價而撤牌或流拍。

??雖然南京、成都及長沙土拍熱度不一，但三城均呈現出明顯的冷熱分化：僅熱點片區的優質宅地競爭熱度較高，其余區域的土地則多以底價成交。因此，重點監測城市的溢價率仍延續低位運行，本周達3%。

??周度TOP5

??優質純宅地更受房企青睞

??南京河西4幅地全部搖號成交

??總價榜單方面，本周成交總價TOP5地塊中除南京建鄴河西G29地塊外，其余均為商住綜合體項目，房企拿地意愿不高，因而最終多為底價成交。如本周成交總價的最高佛山南海大瀝聚豪地塊，商業占比接近四成，因而最終底價成交，成交總價為62.17億元，由保利發展競得。

??相比綜合體項目的低熱度，位置優越的純住宅用地則備受房企青睞。如單價榜中南京入榜的5宗地，全部溢價成交，其中建鄴河西四宗宅地更是吸引了10家以上的房企參拍，最終全部觸及上限價、搖號成交。

??重點地塊點評

??越秀幸運搖中南京河西G28地塊

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??地塊分析：

??7月12日，南京第二輪集中土拍開拍。在加大優質土地出讓、提升住宅限價等利好下，南京第二輪土拍表現明顯趨穩，流拍率較首次大幅降低，企業參拍積極性也有所提升。最終，44宗地中2宗流拍，余下42宗地全部順利成交，共收金近727億元，是南京集中土拍以來成交金額最高的一輪。

       不過，與首輪一樣，南京次輪土拍也呈現出明顯的分化趨勢，競拍焦點集中于建鄴河西4宗宅地及百家湖地塊，這5幅地均為觸頂搖號成交。以建鄴河西G28號地塊為例，地塊位于建鄴河西中板塊，區位優越，周邊配套也比較完善：項目靠近地鐵10號線中勝站，一路之隔即是龍湖天街，并且周邊還有學校在建。目前，項目周邊在售項目不多，臨近的頤和源璟最新開盤均價為57704元/平方米，略高于項目上的住宅毛坯限價，不過項目周邊二手房掛牌價格基本都在6.5萬以上，有一定的倒掛空間，加之區位優越，河西板塊的項目去化表現也都比較好。因此，地塊在經過31輪競價后便觸及上限價，最終由越秀搖中，成交總價為27億元，平均樓面價達40806元/平方米。