??我們認為下半年長三角地區房地產市場復蘇進程猶存較大不確定性，且城市持續分化。

??6月，長三角地區房地產市場明顯復蘇，頭部城市上海、杭州開盤去化率超80%，蘇州、寧波、南京等去化率低位回升，但湖州、常州等去化率不增反降。下半年長三角市場復蘇行情能否延續？基于購買力瓶頸制約，哪些城市猶存下行壓力？

??滬杭開盤去化超8成、蘇寧甬等低位回升

??常州湖州等多數三四線仍低迷調整

??6月，長三角地區房地產市場明顯復蘇，重點城市開盤去化率升至44%，環比提升13個百分點。

??具體而言，上海、杭州和合肥房地產市場依舊堅挺，開盤去化率都在70%以上。例如上海，疫情解封后市場快速復蘇，6月開盤去化率高達83%，7成以上樓盤開盤當天售罄。但由于樓盤扎堆入市，遠郊非熱點板塊去化壓力加大，部分剛需盤去化率低于30%。

??蘇州、寧波和南京熱銷盤帶動去化率結構性拉升，但邊緣板塊仍面臨較大的去化壓力。例如南京，6月開盤去化率升至32%，環比增加19個百分點。其中，河西南、大校場等熱點板塊多盤“日光”，但部分邊緣板塊促銷優惠力度持續加大，部分項目特價房最高優惠50萬元。

??蕪湖、衢州等開盤去化率低位回升，但市場尚未真正回穩。例如蕪湖，6月開盤去化率29%，環比增加3個百分點，但由于市場信心缺失，客戶購房意愿在下降，市場仍未真正回穩。湖州、常州市場持續低迷，去化壓力不斷加劇。例如常州，6月開盤去化率低至13%，環比下降9個百分點，去化壓力著實不容小覷。

??聯系到市場下行的三大核心問題依舊懸而未決，表現于市場信心缺失、房價預期轉跌、市場需求及購買力透支。下半年長三角市場能否延續復蘇行情？基于購買力瓶頸制約，哪些城市依舊面臨較大下行壓力？以下我們將從長三角企業招聘崗位量及薪資收入、法拍房增減變化予以解析……

??長三角6月招聘總規模111萬同比降26%

??平均月薪7586元環比跌1%

??長三角企業招聘需求持續低迷，三省一市招聘崗位量同比下降26%。自2021年8月以來，長三角地區企業招聘需求銳減，月均招聘崗位量由150萬以上跌至110萬附近。受疫情影響，2022年上半年長三角企業招聘需求依舊羸弱，招聘崗位量持續低位運行。

??2022年6月，長三角招聘崗位量共計111.3萬，環比下降1.5%，同比下降26.3%。其中，安徽、浙江和上海招聘崗位量繼續下滑，例如浙江省招聘崗位量跌至25萬，環比下降0.5%，同比跌幅擴至27.6%。僅江蘇省招聘崗位量小幅回升至37.8萬，環比增長1.6%，但同比仍下降24.6%。

??長三角企業招聘月薪基本保持在7500元附近，上海同比上漲16%居首。盡管長三角企業大幅縮減招聘崗位，但由于“搶人”大戰漸趨白熱化，薪資收入趨勢性走穩，月薪基本保持在7500元附近，高素質人才普遍擁有較高的薪資收入。

??2022年6月，長三角平均月薪約7586元，環比下跌1.1%，同比仍上漲1.4%。其中，安徽、浙江和上海薪資收入同比仍漲，尤其是上海薪資收入依舊保持較快增長態勢，平均月薪高達10988元，環比微漲0.2%，同比上漲15.8%。反觀江蘇省平均月薪跌至7611元，環比下跌0.4%，同比下跌2.8%。

??滬杭蘇等招聘結構下滑剛需乏力

??南通徐州等招聘量及薪資皆降購買力疲軟

??依據企業招聘崗位量及平均薪資同比增減變化，可以將長三角地區41個地級市劃分為以下四類：

??其一，蕪湖、阜陽2城招聘量及平均薪資同比皆增，市場購買力有所增強。例如蕪湖，受惠于國家大力扶持汽車產業發展，6月企業崗位招聘量達到10746，同比增長9%，平均月薪6712元，同比上漲8%。

??其二，上海、杭州、蘇州等19城招聘量同比下降但平均薪資同比仍上漲，預示著改善性需求依舊堅挺，底層剛需購買力增長乏力。例如上海，今年以來不斷加大人才引進力度，6月企業招聘量40.3萬，同比下降27%，平均薪資10988元，同比仍上漲16%。

??其三，南通、徐州、金華等18城招聘量及平均薪資同比皆降，市場購買力愈加疲軟。例如徐州，6月崗位招聘量7531，同比下降33%，平均薪資7294元，同比下降14%。

??其四，宿遷、鎮江2城招聘量同比增長，但平均薪資同比下跌，預示著市場購買力有所減弱。例如宿遷，6月崗位招聘量4528，同比增長27%，平均薪資6805元，同比下跌4%。

??綜合而言，長三角地區核心城市上海、杭州、蘇州等招聘量結構性下滑，底層剛需購買力增長乏力。三四線城市南通、徐州、金華等大都面臨招聘量及薪資收入皆降的雙重壓力，市場購買力愈加疲軟。而以蕪湖為代表的部分三四線城市，受產業扶持政策影響，招聘量及薪資收入皆升，市場購買力有所增強。

??上半年長三角企業破產法拍房同比增88%

??就業崗位減少、收入增長難為繼

??法拍房可以分為涉刑法拍房、訴訟法拍房和企業破產法拍房三類，我們從企業破產清算角度來分析破產法拍房數量增減變化，進而預判未來居民就業崗位及收入預期。

??2021年下半年，長三角地區破產法拍房數量便指數級躍升，下半年破產法拍房總量升至3165套，較上半年增長81%。尤其是2021年12月，破產法拍房數量高達905套，創近年來單月新高。

??2022年上半年，長三角地區破產法拍房總量進一步提升至3276套，環比增長4%，同比更是增長88%。其中，江蘇、浙江兩省破產法拍房數量有所回落，但整體仍處高位。例如江蘇省，上半年破產法拍房總量1361套，環比下降20%，但同比仍增長36%。反觀安徽省破產法拍房放量增長，上半年破產法拍房總量1061套，環比大增233%，同比更是大增749%。

??2022年上半年，長三角41個地級市中，便有滁州、蚌埠、連云港等9城破產法拍房數量達到100套以上。例如常州，上半年破產法拍房總量多達516套，暫居長三角首位，同比增長114%。又如滁州，破產法拍房數量由2021年上半年僅3套躍升至2022年上半年的417套，同比增長138倍。

??上海、南京、衢州、亳州、黃山等破產法拍房數量同樣出現較快增長態勢。例如南京，上半年破產法拍房總量81套，同比增長6倍有余。又如衢州破產法拍房總量80套，同比增長19倍。

??受限于企業破產清算，預計長三角地區居民就業崗位或將繼續減少，未來居民收入預期依舊不穩。尤其是滁州、蚌埠、連云港等企業破產數量顯著增多，市場購買力或將陷入瓶頸。

??綜上所述，我們認為下半年長三角地區房地產市場復蘇進程猶存較大不確定性，且城市持續分化。核心城市上海、杭州、蘇州等市場相較堅挺，但由于剛需購買力漸顯疲態，遠郊剛需盤仍面臨較大的去化壓力。三四線城市南通、徐州、金華、常州、滁州、連云港等市場購買力愈加疲軟，房地產市場真正回穩仍需較長時間周期。