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??據經濟觀察網消息，今年9月底，自然資源部給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包括建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。據不完全統計，截至目前，已有成都、濟南、合肥、廈門、青島、蘇州、杭州等十余個城市響應，土地拍賣重啟“價高者得”原則確定競得人。

??從歷史來看，“限地價”開始于我國房地產行情高漲時期。2016年，全國土地市場火熱，各地單價、總價“地王”頻出。部分熱點城市如蘇州、成都、武漢、天津等率先設置土地出讓最高限價或熔斷機制。2016年底，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，越來越多的城市開始有意識地限制高地價。至2021年，全國大部分重點城市基本均已實施“限地價”相關政策。2021年8月，自然資源部對集中供地城市更是明確要求：一是單宗土地溢價率不得超過15%，不允許通過提高起拍價格調整溢價率；二是在達到地價或溢價上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更有品質建設方案等方式確定競得人。至此，溢價率最高15%、觸頂即搖號或競品質逐漸成為熱點城市土拍“標配”，且延續至今。

??根據財政部發布數據，自2017年以來，我國國有土地使用權出讓收入同比增幅呈持續下滑態勢，“限地價”在過往一段時期內，在防止土地市場過熱、穩地價、穩房價等方面確實起到了一定的積極作用。但隨著近幾年來房地產行業的持續深度調整，尤其是2020年“三道紅線”“房地產貸款集中度管理”等金融監管政策相繼出臺以后，房企融資環境驟然收緊，大部分房企不得不放棄原來的“高負債、高杠桿、高周轉”的開發經營模式，轉投“降負、減速、提質、增效”的穩健發展之路，拿地節奏明顯放緩。疊加銷售端的持續低迷，越來越多的房企陷入流動性危機，拿地意愿及拿地能力均大幅下挫，土地市場由“熱”急速轉“冷”。2022年，我國國有土地使用權出讓收入約6.69萬億元，同比下降23.3%，自2015年以來首次出現負增長；2023年前三季度，國有土地使用權出讓收入約3.09萬億元，同比再降19.8%。土地市場持續低迷，不僅進一步加劇房地產市場消極情緒，也給地方財政造成較大壓力。

??2023年7月，中央政治局會議明確提出，“我國房地產市場供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。在樓市過熱時期出臺的限制性政策迎來調整良機，“限地價”無疑是其中重要部分。那么，取消“限地價”，對當下房地產市場會有何影響？我們認為，主要有以下幾點：

??第一，總體上對市場情緒有一定提振，但無法起到扭轉性作用。取消“限地價”，意味著政府行政干預減少，有助于房地產市場進一步回歸市場化，讓商品房回歸商品屬性，同時給予房企更多決策空間，提升房企拿地積極性。但當前土地市場的低迷，除土拍規則限制外，更重要的原因在于房企融資受困和銷售遇阻。即使是在“限地價”情況下，很多城市土拍仍以底價或低溢價率成交為主。因此，對于大部分城市而言，取消“限地價”對房地產市場的實際提振效果有限。

??第二，促進優質優價，但同時會加劇區域冷熱分化。核心城市中心區域及其他區域優質地塊在沒有最高限價限制的情況下，土地價格或將明顯推升，但在現階段總體相對低迷的市場環境下，出現新“地王”的可能性較低。非核心地塊則大概率維持低溫，甚至在核心地塊吸引房企更多資金投入情況下，有進一步降溫的可能。此外，優質地塊價格提升或可在一定程度上改善區域房價預期，對穩房價、穩預期有積極作用。

??第三，加速行業洗牌，優質龍頭房企集中度或將進一步提升。取消“限地價”，意味著優質地塊的拿地成本大概率將大幅提升，且房企需要完全憑借資金實力拿地。當前大部分民營房企和中小型房企資金面普遍承壓，核心城市優質地塊拿地難度進一步增加，非核心地塊去化又相對緩慢，企業可持續發展再遇挑戰，或將不得不更多聚集區域深耕。而龍頭房企及央國企資金實力相對雄厚，在優質地塊的競拍上更具優勢，拿地金額占比或將進一步提升。

??綜上，“限地價”作為樓市過熱時期出臺的限制性政策，在現階段已不合時宜，也不符合構建市場化商品房與保障性住房雙軌并行的發展規劃，應當予以調整或取消。但同時也要認識到，取消“限地價”，對于大部分城市房地產市場而言，提振效果有限；對于大部分民企和中小型房企而言，挑戰或大于機遇。