??

      本月關注

??房地產支柱地位再次明確，行業風險防范是2023年重點

??本月中央多次強調房地產的重要性和化解債務風險的迫切性，國務院副總理劉鶴強調房地產在國民經濟中的支柱產業地位，中央同樣在2022年中央經濟工作會議上，明確表態要加大房地產支持政策力度，做好行業風險防范和處置工作。預計2023年房地產政策基調以穩為主，重點引導房地產市場風險“軟著陸”，一方面是穩住房企信用主體，除推進現有“三支箭”融資政策外，后期可能在房企融資、債務展期、并購重組等方面出臺更多政策來幫助房企化解流動性危機；其二是保交付，穩住居民購房信心。

??AMC紓困進度緩慢，融創多項目取得重大進展

??根據信達、華融和東方資產近期公布的房地產風險化解情況顯示，3家頭部AMC已落地或正在推進中的房企紓困項目不足70個，整體紓困進度緩慢，主要解決凈資產、可售貨值較高項目的流動性問題，覆蓋面較小，后續中央可能調用更多政策性金融工具加快項目紓困落地。繼上月底中信信托和華融聯合銀團對融創董家渡項目進行超120億融資后，12月融創武漢桃花源、咸陽森嶼城項目再獲東方資產、陜西金資AMC融資紓困。

??華夏幸福124億轉讓南方資產包，招商蛇口重啟南油股權收購

??本月重點監測房企共涉及48筆并購交易，披露的交易對價約528億，收并購熱度回升顯著。本月市場關注度高的并購有2宗：其一華夏幸福擬124億出售南方總部資產予華潤置地，化債取得重大進展；另一宗即招商蛇口重啟南油股權收購，計劃發行股票收購南油集團24%股權及招商前海實業2.89%股權，招商蛇口前海片區土地資源權益比有望提升。

??01

??并購政策：

??支柱地位再次明確

??行業風險防范是2023重點

??繼11月中央明確救項目、救房企并存，出臺多重利好政策后，本月利好政策快速推進落地。央行、證監會多場合反復強調維護房地產平穩發展，逐步落實此前出臺的以“三支箭”為代表的融資端松綁政策，央行還指出“引導金融機構支持房地產行業重組并購，改善頭部房企資產負債狀況”，政策積極推進對出險房企并購重組，防范房地產風險是重中之重。

??臨近年底，中央多次強調房地產的重要性和化解債務風險的迫切性，預計2023年房地產政策基調依舊以穩為主，后期政策可能存在不少的優化空間。

??12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭，強調房地產在國民經濟中的支柱產業地位，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。

??而在2022年中央經濟工作會議上，中央同樣明確表態要加大房地產支持政策力度，做好行業風險防范和處置工作。本次會議將房地產問題置于“有效防范化解重大經濟金融風險”篇章，提及“要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”。會議體現中央對防范和處置房地產風險的迫切，預期2023年政策側重引導房地產風險“軟著陸”，一方面是穩住房企信用主體，除推進現有“三支箭”房地產融資支持政策外，后期中央可能會在房企融資、并購重組、債務展期等方面出臺更多政策來幫助房企化解流動性危機；其二是保交付，強調各方壓實責任，解決期房交付問題，穩住居民購房信心。

??02

??并購金融：

??AMC紓困進度緩慢

??融創多項目取得重大進展

??從并購貸款融資的支持力度來看，據不完全統計，12月底典型房企年內共獲取1960億的專項并購貸額度。“第一支箭”滿足民企合理的融資需求，已經取得實質進展，據公開消息披露，截至12月底已披露的意向性授信額度超4.68萬億，部分可能用于并購貸款。

??與此同時，本月僅新希望五新實業（新希望地產）發行11.8億并購債券，其中1.8億元用來償還公司債本金，剩余10億用于收購地產項目，至12月底房地產行業累計發行并購債券171.8億元。值得注意的是，12月新希望地產27億小公募完成注冊、中海150億小公募完成注冊，至此重點房企已獲批尚未發行的并購債規模572.7億，其中規劃用于并購規模十分有限，當前市場環境下多數房企并購謹慎，選擇將獲批額度用于償債補流。此外，北京住總30億并購債正排隊申請，明確約2億用于并購。

??AMC紓困方面，根據華融12月1日發布消息，截至10月末華融正在推動中的房企紓困項目16個；12月初東方資產也透露，截至10月末中已落地房地產風險化解項目29個，投放金額137.47億；而規模最大的AMC中國信達曾在11月公布，截至8月末已落地房地產風險化解項目20個，投放金額102.85億元。3家頭部AMC已落地或正在推進中的房企紓困項目不足70個，整體紓困進度較為緩慢，AMC、信托和銀團等資本表現謹慎，主要解決凈資產、可售貨值較高項目的流動性，后續中央可能調用更多政策性金融工具加快項目紓困落地。

??具體房企層面，繼上月底中信信托和中國華融聯合銀團對融創上海董家渡項目進行大規模融資，新增融資總量超120億后，本月AMC對融創項目紓困加速落地。12月下旬東方資產與融創就武漢桃花源項目達成融資合作，融資規模33.11億將用于化解原有債務以及支持項目的整體開發建設，陜西金資與融創就咸陽森嶼城項目的融資合作也已完成，AMC行使監管職責，聯合銀團為項目注入新資金，融創還是操盤方且保留原有品牌。

??03

??行業并購：

??華夏幸福轉讓南方資產包

??招商重啟南油股權收購

??根據CRIC監測，2022年12月重點監測房企共涉及48筆并購交易，披露交易金額的有32筆，總交易對價約528億人民幣，環比大幅增加72.4%，披露的平均單筆并購交易規模16.5億（11月：7.5億），年底收并購熱度回升顯著，房企加快資產處置、資金回籠速度。

??從交易進展來看，本月有5筆交易通過董事會預案，其中披露交易額的2筆交易涉及價款183億；16筆涉及161億的交易簽署轉讓協議，其中華南城作價50億出售西安華南城69.35%股權予大股東特區建發，上實46億出售北外灘地塊90%股權及債權予友邦人壽；完成的18筆交易中披露交易額的有7筆，對應交易規模69億。此外，進行中、掛牌中和終止的交易筆數分別3筆、5筆和1筆，其中世茂服務終止收購世茂股份旗下物業管理業務，對于終止交易的原因，世茂方表示收購時估值基礎已不再適用當前市場情況，同時透露自公布收購事項后收到大量來自獨立股東的意見回饋，明確反對收購事項。

??本月市場關注度高的并購交易有2宗：其一華夏幸福擬124億出售南方總部資產予華潤置地，涉及武漢長江中心、武漢中北路項目和南京大校場項目，以及1家深圳物業公司。而此前的12月8日、26日，華夏幸福先后出售廊坊產業園以及固安相關資產，預計回籠合計16.92億，華夏幸福全年通過出售資產回籠資金超150億，但與其9月披露《債務重組計劃》中提及的“賣出資產回籠資金約750億元”存在差距，未來資產處置或將加快。

??另一宗重大并購即招商蛇口擬通過募股收購南油集團24%股權及招商前海實業2.89%股權，由于招商前海實業直接持有前海自貿投資50%股權，前海自貿投資擁有位于深圳前海媽灣約 80.62 萬平的土地，交易完成后招商蛇口將大幅增加深圳前海媽灣的土地資源價值。

??從交易標的物業類型來看，本月住宅收并購提升明顯，19筆涉及開發項目股權，披露轉讓的住宅項目的并購規模約275億，主要受華夏幸福124億處置南方總部資產、魯商發展59億剝離地產業務予山東城發等重大交易影響。多元化投資維持前期熱度，本月26筆交易涉及多元化投資，對應交易額223億，占到全部規模的42%，其中遠洋擬55.5億向太古地產出售成都遠洋太古里50%股權，近期遠洋處置資產頻繁，僅12月就有3筆物業出售計劃。

??附：12月重點并購事件詳情

??一開發項目的收并購

??1、華夏幸福擬轉讓南方多家公司股權及債權予華潤置地 將回籠資金124億

??出售方：華夏幸福收購方：華潤置地交易標的：華御江（武漢）房地產100%股權、華御漢（武漢）房地產100%股權、華御元（南京）房地產60%股權、華御城（深圳）物管100%股權以及相關債權交易總價值：124億人民幣交易進展：董事會預案事件描述：12月28日晚間，華夏幸福公告稱，全資子公司擬向華潤置地轉讓其持有的下屬公司華御江（武漢）房地產100%股權、華御漢（武漢）房地產100%股權、華御元（南京）房地產60%股權、華御城（深圳）物管100%股權及相關債權，其中標的股權轉讓價款4元，標的債權轉讓價款約124億元，以上合計金額124億元。華潤置地將通過受讓上述標的股權公司，間接取得上述標的股權公司開發的武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目。同時，華潤置地還需收下標的股權公司142億元的往來債權以及下屬子公司。
華夏幸福表示，交易預計形成稅前虧損21.3億，回籠124億元主要用于債務償付。而同月8日和26日，華夏幸福先后出售廊坊產業園以及固安相關資產，預計回籠合計16.92億，主要用于保交樓。全年來看，華夏幸福通過出售資產回籠資金超150億，但與其9月披露《債務重組計劃》中提及的“賣出資產回籠資金約750億元”存在差距，未來或將加速處置。

??2、大悅城控股全資子公司天泉置業擬1.35億收購中金澍茂49%股權

??出售方：成都沅錦收購方：大悅城控股交易標的：中金澍茂49%股權交易總價值：1.35億人民幣交易進展：簽署轉讓協議事件描述：12月26日大悅城控股公告稱，全資子公司天泉置業將以自有或自籌資金收購成都沅錦持有的中金澍茂49%股權，股權收購價1.35億。收購完成后，中金澍茂將成為大悅城控股全資子公司。標的旗下主要資產是武侯瑞府，項目占地157畝，總建面約32萬方，位于西貴武侯區武侯新城核心，以開發低密院子產品為主。

??3、金融街控股擬22.6億元轉讓孫公司北京融嘉100%股權予華融基礎

??出售方：金融街收購方：華融基礎交易標的：北京融嘉100%股權交易總價值：22.6億人民幣交易進展：簽署轉讓協議事件描述：12月21日金融街公告表示擬轉讓孫公司北京融嘉100%股權予兄弟公司華融基礎，并開展后續承包經營事項。本次交易暫定價格22.6億，其中股權轉讓價0.1億，承接原有債權22.5億。標的旗下主要資產是房山金悅嘉苑，項目總建筑面積19.44萬平方米，其中地上建筑面積12.32萬平方米（包括住宅約10.7萬平方米，商業約1.59萬平方米），項目性質為共有產權房。金融街獲取項目時政府限價為2.6萬元/平方米，具備銷售條件后，項目申購時由政府評估確定產權比例為80%。

??4、招商蛇口披露收購南油集團24%股權及招商前海實業2.89%股權方案

??出售方：深投控、招商局收購方：招商蛇口交易標的：南油集團24%股權、招商前海實業2.89%股權交易總價值：暫未披露交易進展：董事會預案事件描述：12月17日招商蛇口發布《招商局蛇口工業區控股股份有限公司 發行股份購買資產并募集配套資金預案》表示，擬通過發行股份購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發展持有的招商前海實業 2.89%股權。交易完成后，南油集團將成為上市公司的全資下屬公司，上市公司對于招商前海實業的直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%。招商蛇口表示，本次擬向不超過35名特定投資者非公開發行股份募集配套資金，最終發行價格15.06元/股，鑒于本次交易標的資產的交易價格尚未確定，發行股份數量尚未確定。2019年12月底招商蛇口旗下招商前海實業與前海管理局下屬前海建投共同完成對前海自貿投資的增資，增資后前海自貿投資間接擁有位于深圳前海媽灣約 80.62 萬平的土地使用權。由于招商前海實業直接持有前海自貿投資50%股權，鑒于南油集團是招商前海實業的大股東之一，以及收購完成后招商蛇口對招商前海實業持股升至85.99%，本次交易招商蛇口將大幅增加深圳前海媽灣的土地資源價值，前海區域地理位置優越，貨值潛力巨大。此外，南油集團主要深耕前海保稅港區的物流倉儲業務，積累了大批客戶群體和豐富的物流倉儲經驗，交易完成后，有助于招商蛇口提高前海自貿區開發的綜合實力。

??5、建發國際擬收購福建兆潤100%股權 后者持有上海閔行區2宗地

??出售方：建發房產收購方：建發國際交易標的：福建兆潤100%股權交易總價值：15.62億人民幣交易進展：簽署轉讓協議事件描述：12月6日建發國際披露關連交易公告，建發房產及廈門利源同意出售而其全資附屬公司益悅及廈門兆翊蓉同意購買福建兆潤的95%及5%股權。標的股權轉讓代價1006萬，承接的股東貸款15.52億，合計收購價格約15.62億。標的項目公司旗下擁有上海閔行2宗宅地，均位于閔行浦錦街道，其中一幅地塊占地6.13萬平，規劃計容建筑面積7.36萬平，另一幅占地1.97萬平，規劃計容建筑面積2.36萬平。

??6、瑞安地產14.26億元收購上海楊浦區平涼街道地塊60%股權

??出售方：上海楊樹浦收購方：瑞安房地產交易標的：上海楊浦區平涼街道地塊60%股權交易總價值：14.26億人民幣交易進展：完成事件描述：12月1日瑞安房地產公告，由全資附屬公司上海房睿參股成立的合資公司以對價約人民幣23.76億元成功競得上海楊浦區地塊。據了解，該地塊由上海房睿及上海楊樹浦分別擁有60%及40%。公告顯示，宅地位于中國上海市楊浦區平涼社區的03B3-01地塊（平涼街道6街坊），占地面積16,993.8平方米，總建筑面積23,791.32平方米。上海房睿就對價的資金承諾約為人民幣14.256億元（相當于約港幣15.61億元），即按對價比例（即60%）支付。上海房睿擬透過瑞安地產內部資源撥付其對價部分出資。

       二投資物業等多元化業務的收并購

??1、世茂服務：收到大量獨立股東反對，終止收購世茂股份旗下物業管理業務

??出售方：世茂股份

??收購方：世茂服務

??交易標的：世茂股份旗下商業物管業務

??交易總價值：16.54億人民幣

??交易進展：終止

??事件描述：12月23日世茂股份（600823.SH）和世茂服務（00873.HK）發布公告，世茂服務決定不再收購公司物業管理業務。公司將終止向其轉讓物業管理業務的關聯交易，預計三年內不會與世茂服務發生上述類似交易事項。2021年12月世茂股份發布公告，以16.535億元的代價出售旗下商業物業管理業務給關聯方世茂服務。對于終止交易的原因，世茂服務表示收購協議簽訂時標的資產作價16.54億元，對應2020年模擬合并凈利潤9124.4萬元，靜態PE 18.12倍，收購時估值基礎已不再適用現在的市場情況。同時透露，自公布收購事項后收到大量來自獨立股東的意見回饋，明確反對收購事項。

??2、上海實業控股46億出售北外灘地塊90%股權及相關債權予友邦人壽

??出售方：上海實業控股

??收購方：友邦人壽

??交易標的：上海實森置業90%股權

??交易總價值：46.08億人民幣

??交易進展：簽署轉讓協議

??事件描述：12月19日上海實業控股發布公告，于2022年11月7日至2022年12月2日期間，間接非全資附屬公司上海虹晟、上實發展及森大廈以公開掛牌方式以起拍價人民幣50.3億元于上海產權交易所出售上海實森的90%股權；上海實森欠負上實發展的股東貸款本金總額人民幣43.16億元；及上海實森欠負森大廈的股東貸款本金總額人民幣4.22億元。買方友邦人壽作為唯一競標者中標，出售事項的代價為人民幣46.08億元，其中人民幣2.91億元歸屬于該股權及人民幣43.16億元歸屬于股東貸款。

??標的主要負責開發上海虹口區北外灘89街坊的地塊，項目用于辦公及商業用途，融合辦公樓、商場、專業劇院及聶耳舊居綜合業態，將形成“地產+商業+文化”的特色優勢。地塊占地面積約為23037平方米，規劃建筑面積約為126705平方米，總建筑面積約為230568平方米。該地塊上樓宇已完成結構封頂，整體預計于2023年上半年竣工。

??3、華南城擬50億出售西安華南城69.35%股權予廣東深基華園

??出售方：華南城

??收購方：特區建發

??交易標的：西安華南城69.35%股權

??交易總價值：50億人民幣

??交易進展：簽署轉讓協議

??事件描述：華南城公告于2022年12月16日，賣方華南城、華南國際、認購方與目標公司（西安華南城）訂立投資協議。據此，認購方同意以人民幣50億元的認購代價對認購股份進行認購，而目標公司同意以該價款發行認購股份。認購方為深圳市深基壹號產業園區投資運營有限公司，為廣東深基華園的直接非全資附屬公司，而廣東深基華園為華南城大股東特區建發的非全資子公司。于交割后，認購方將持有目標公司的約69.35%股權，而賣方將持有目標公司的約30.65%股權。

??西安華南城在西安國際港務區投資超過200億，規劃占地面積約10平方公里，總建筑面積達1800萬平米。項目包括商貿主題交易區、綜合物流配套區、中央商務區以及生活服務配套區四大板塊。項目共分三期開發建設，一期建筑面積約400萬平方米，已于2009年12月正式開工建設。目前，項目一期建筑面積約241萬平方米的建設已竣工，建筑面積約76萬平方米的物業已展開規劃建設。