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??核心觀點

     【合約銷售增長30%，下半年貨量充足但需警惕庫存壓力增加】2023上半年中海地產系列公司共實現合約物業銷售金額約1801.76億元，銷售面積約804萬平方米，分別同比上升30%及28%。中海表示2023年目標指引保持不變，若按此計算，下半年還需實現1735億的合約銷售。下半年中海（含中海宏洋）總可售貨量約為6100億元，充足的可售貨值雖然會保障銷售增長，但若實際去化率較低，或會導致存貨積壓。

??【上半年新增貨值717億，未來密切關注合作開發、收并購】2023上半年，中海地產系列公司合計新增土儲238萬平方米，總地價414億元，分別下滑48%、22%；對應貨值717億元。若要達到年初制定的新增權益土地投資預算實現雙位數增長目標，下半年還有682億的權益投資額度。業績會中，中海表示下半年會更勤奮地參與公開市場的投資，同時將在收并購和城市更新方面進一步發力，密切關注合作開發、收并購等項目。

??【下半年集中結轉推動收入增長，凈利率下降至約16%】2023上半年中海地產營業收入為891.60億元，同比下降14%；主要是由于物業發展收入下滑所致。2023年6月末，中海已售未結轉金額2942億元，較年初上升19.9%，未來會有60%到70%在年底交付結轉，將對全年收入和利潤鎖定產生積極作用。毛利率同比下降了0.85個百分點至22.61%，主要是結轉項目成本較高所致。凈利潤同比下降19%至142.11億元，凈利率同比下降了1個百分點至15.94%，主要是由于費用率有所上升。

??【加權平均融資利率3.54%，財務穩健擁有更多購地機會】截止2023年6月，中海地產加權平均融資成本3.54%，處于行業極低水平。銀行結余及現金為1142.1億元，扣除受限制現金后的現金短債比為1.67，長短期債務比4.26。凈負債率同比下降約3個百分點至35.78%，歸屬股東凈負債率37.74%；此外資產負債率為58.32%，扣除預收賬款后的資產負債率為51.21%。穩健的財務情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇，為未來加速擴張打下基礎。

??【商業收入增長11%，下半年將有10個新項目入市】2023年上半年，中海地產商業收入同比上升11.3%至29.5億元，剔除期內減租影響，同比實際增長18.7%。若包含合營管理項目，上半年商業收入同比增長12.1%至32.5億元。截至2023年6月末，中海自持在營規模達732萬平米。上半年已有10個新項目開業，下半年仍有10個新項目計劃入市，全年預計142萬平米新項目投入運營，為收入穩定增長提供保障。

??01 銷售

??合約銷售增長30%

       下半年貨量充足但需警惕庫存壓力增加

??2023上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合約物業銷售金額約1801.76億元，銷售面積約804萬平方米，分別同比上升30%及28%；銷售均價22410元/平米，同比增長1.4%。相比2023上半年克而瑞全口徑TOP10房企的全口徑銷售金額同比下滑5%，中海主流城市、主流地段的投資布局，實現了30%的正增長，表現相對突出。業績會上，中海表示2023年目標指引保持不變，此前企業曾計劃合約銷售額增長20%。若按此計算，中海下半年還需實現1735億的合約銷售才能完成目標，即8月至年底的合約銷售額增長至少達16%以上。對此，中海表示下半年總可售貨量約為6100億元，包括北上廣深和成都、杭州都有新項目入市；其中上海預計貢獻400億元，北京預計貢獻超300億元，因此對全年20%增長有信心。推出充足的可售貨值雖然會保障銷售增長，但若對應實際銷售去化率不高，也要警惕存量貨源增加，未來去庫存壓力增加。值得注意的是，2022年末中海擁有物業及其他存貨中已落成物業達1057億元，相比2021年增加了220億。

??從銷售結構來看，2023上半年中海地產（中海地產及附屬公司）合約銷售金額達1286億元，同比上升23%；而合聯營及中海宏洋部分的合約銷售金額達516億元，同比上升50%。從區域來看，北部大區是主要的銷售貢獻區域，銷售金額達523億元，占比達到了29%，其中北京合約銷售達359億。

??02 投資

??上半年新增貨值717億

       未來密切關注合作開發、收并購

??2023上半年，中海地產（不包括中海宏洋）于內地11個城市合共新增13幅土地，新增總樓面面積為190萬平方米，同比下降47%；總地價378.8億元，同比下降21%；對應貨值642億元，其中于一線及強二線共獲取10宗土地，貨值占比79%；新獲取土地一半以上為零溢價或低溢價獲取。此外中海宏洋新增土地儲備47萬平方米，總地價35億，分別同比下降54%、31%。2023年上半年中海系列公司合計新增土儲238萬平方米，總地價414億元，分別下滑48%、22%；對應貨值717億元。從投資力度來看，上半年中海表現相對謹慎，年初企業制定了新增權益土地投資預算實現雙位數增長的目標，以2022年新增權益金額995億及10%增長率計算，下半年還有至少682億的權益投資額度。業績會中，中海表示從跟蹤的18個重點城市供地計劃看，上半年供地僅占36%，更多投資機會將在下半年出現；此外近兩個月同行拿地表現更加理性，因此競爭程度有所降低，“所以下半年會更勤奮地參與公開市場的投資。”此外，中海將在收并購和城市更新方面進一步發力，上半年已推進城市更新項目北京中信城、上海建國東路項目，8月25日中海近13億從碧桂園手中收購廣州亞運城項目剩余26.67%權益。中海表示，未來在合作開發、收并購方面陸續會有進展公布，“有信心高質量完成全年的投資任務”。

??從拿地結構來看，2023上半年中海地產（含中海宏洋）于各區域拿地較為均衡，其中環渤海及珠三角新增土儲建面占比分別為33%及31%。從城市能級來看，中海地產（含中海宏洋）未于三四線獲取土地，二線城市新增土儲占比達72%；其中專注于三四線發展的中海宏洋同樣轉向高能級城市，上半年獲取3宗土地位于銀川與合肥。具體城市來看，深圳新增土儲建面42萬平米，在各城市中排名第一；此外合肥、青島同樣新增土儲較多，均超25萬平米。

??截至2023年6月末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備3917萬平米（權益面積3295萬平米），較年初下降11%；其中于一線（含香港）和強二線城市的土儲2760萬平米，對應貨值占比81%。中海宏洋擁有土地儲備為2179萬平方米（權益為1834萬平方米），較年初下降11%。中海地產系列公司合計擁有土地儲備6096萬平方米，對應貨值約1.09萬億元，可支持未來三年銷售。未來中海有待進一步補充土儲，維持長期穩定增長。

??03 盈利

??下半年集中結轉推動收入增長

       凈利率下降至約16%

??2023上半年中海地產營業收入為891.60億元，同比下降14%；主要是由于物業發展收入同比下滑15%至859.14億元。截至2023年6月末，中海地產已售未結轉金額2942億元，較2022年底上升19.9%。中海表示，整體已售未結轉部分會有60%到70%在年底進行交付結轉，將對2023年中海收入和利潤鎖定產生積極作用。從利潤情況來看，毛利潤同比下降17%至201.55億元，毛利率同比下降了0.85個百分點至22.61%，但較2022年提高1.31個點。毛利率下降主要是結轉項目成本較高所致，上半年中海直接經營成本690.05億元，同比降幅13.14%小于營收。

??凈利潤同比下降19%至142.11億元，凈利率同比下降了1個百分點至15.94%。凈利率下降一方面是由于費用率有所上升。期內，行政費用微降至15.16億元，但分銷費用同比增長7.53%至18.71億元，使得兩項費用指標合計占營收比例升至3.8%，高于去年中期3.2%及去年底3.6%。

??事實上，自2021年開始中海的凈利潤規模就出現了不增反降的情況，2022年更是進一步出現下滑。2023年上半年中海無論是凈利潤率還是股東核心凈利潤率較2022年均有所修復。中海表示，“目前集團管理費、行政費占比3.8%；融資成本3.54%在行業最低區間；同時成本端和近期比也有相對上百元每平米的優勢。這樣的優勢在行業轉折期，讓我們在整體凈利潤率上持續保持領先。”

??04 償債

??加權平均融資利率3.54%

       財務穩健擁有更多購地機會

??從現金流管理來看，2023上半年中海地產加強了銷售回款力度，同時積極償還債務。從經營現金流來看，期內，中海資本支出為655.4億元（其中土地成本為296.6億元，建安支出為358.8億元）；現金回款為1267.2億元（其中銷售回款為1202.7億元，其他經營回款為64.5億元）。融資現金流來看，期內境內外債務資金流入合計364.5億元，提早或到期歸還債務582.4億元。截止2023年6月，中海地產銀行結余及現金為1142.1億元（包括受規管的物業預售所得款為345.2億元），較年初增長3.5%。扣除受限制現金后的現金短債比為1.67，長短期債務比4.26。截止2023年6月，中海地產未付地價為236.0億元；下半年到期歸還銀行及其他借貸、擔保票據及公司債券僅合共156.2億元，短期償債壓力不大。截止2023年6月，中海凈負債率同比下降約3個百分點至35.78%，歸屬股東凈負債率37.74%；資產負債率為58.32%，扣除預收賬款后的資產負債率為51.21%；加權平均融資成本3.54%，處于行業極低水平。穩健的財務情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇，為未來加速擴張打下基礎。

??05 多元化

??商業收入增長11%

       下半年將有10個新項目入市

??2023年上半年，中海地產商業收入同比上升11.3%至29.5億元，剔除期內減租影響，同比實際增長18.7%。若包含合營管理項目，上半年商業收入同比增長12.1%至32.5億元。其中，上半年寫字樓租金收入為16.5億元；成熟期項目出租率達到89.5%，毛利率72.5%。購物中心租金收入為7.0億元，成熟期項目出租率達到97.8%，期內有4個新項目如期入市。酒店運營和其他商業物業的收入合共為5.2億元。截至2023年6月末，中海自持在營規模達732萬平米。上半年已有10個新項目開業，下半年仍有10個新項目計劃入市，全年預計142萬平米新項目投入運營，為收入穩定增長提供保障。此外輕資產方面，上半年中海新簽約管理三個外部商業物業，涵蓋寫字樓、購物中心及長租公寓。截止2023年6月，累計管理外部商業物業115萬平方米，占整體管理規模的13.6%。新項目順利入市和輕資產管理業務較快發展共同推動商業物業收入的增長。