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??核心觀點(diǎn)

       【上半年業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)7.1%，環(huán)渤海地區(qū)銷售貢獻(xiàn)度提升】2023年上半年，五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額70.6億元，同比增長(zhǎng)7.1%。從銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年五礦地產(chǎn)在環(huán)渤海地區(qū)的銷售貢獻(xiàn)度明顯提升，銷售金額同比提升76.5%至26.3億元，銷售金額占比較2022年上半年提升14.6個(gè)百分點(diǎn)至37.3%。珠三角地區(qū)也依舊是五礦地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主力，銷售金額占比達(dá)到22.2%。

??【2022年以來(lái)新增投資暫緩，一二線城市土地儲(chǔ)備占比近七成】截至2023年上半年末，五礦地產(chǎn)可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備總建筑面積為742.9萬(wàn)平方米。其中，環(huán)渤海地區(qū)土地儲(chǔ)備達(dá)258.3萬(wàn)平方米，占比33.4%；華中地區(qū)和珠三角地區(qū)土地儲(chǔ)備占比也分別達(dá)到22.8%和21.4%。分城市能級(jí)來(lái)看，截至2023年上半年末五礦地產(chǎn)的土儲(chǔ)分布主要以一二線為主，占比合計(jì)近七成。

??【營(yíng)收及利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)，利潤(rùn)率指標(biāo)回升至相對(duì)合理水平】2023年上半年，五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.9億元，同比增長(zhǎng)43.2%；毛利潤(rùn)16.6億元，同比增長(zhǎng)129.5%；凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)水平也較去年同期有所提升。從盈利指標(biāo)來(lái)看，2023年上半年五礦地產(chǎn)的毛利率由去年同期的13.5%上升至21.6%，凈利率和歸母凈利率分別達(dá)到7.1%和1.3%。

??【三道紅線由綠轉(zhuǎn)橙、償債壓力明顯提升，需關(guān)注財(cái)務(wù)安全邊際】截至2023年上半年末，五礦地產(chǎn)持有現(xiàn)金67.8億元，較2022年末減少7.5億元；短期有息負(fù)債116.7億元，較2022年末增加53億元。現(xiàn)金短債比0.58、長(zhǎng)短期債務(wù)比1.03，凈負(fù)債率進(jìn)一步提升至112.1%，現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短債、三道紅線由綠轉(zhuǎn)橙、償債壓力明顯提升，需關(guān)注財(cái)務(wù)安全邊際。

??01 銷售

??上半年業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)7.1%

??環(huán)渤海地區(qū)銷售貢獻(xiàn)度提升

??2023年上半年，五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額70.6億元，同比增長(zhǎng)7.1%；合約銷售面積33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.2%。上半年，五礦地產(chǎn)雖然實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模正增長(zhǎng)，但主要還是由于2022年同期業(yè)績(jī)基數(shù)較低的原因。從銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，2023年上半年五礦地產(chǎn)在環(huán)渤海地區(qū)的銷售貢獻(xiàn)度明顯提升，銷售金額同比提升76.5%至26.3億元，銷售金額占比較2022年上半年提升14.6個(gè)百分點(diǎn)至37.3%。珠三角地區(qū)也依舊是五礦地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主力，銷售金額占比達(dá)到22.2%。而長(zhǎng)三角地區(qū)2023年上半年的銷售金額則大幅降低47.2%至12.4億元，金額占比也下降18.1個(gè)百分點(diǎn)至17.6%。

??02 投資

??2022年以來(lái)新增投資暫緩

??一二線城市土地儲(chǔ)備占比近七成

??2022年以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度走低，房企投資普遍保持謹(jǐn)慎的態(tài)度、投資低迷的情緒延續(xù)至今。2023年上半年，有超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企未拿地，五礦地產(chǎn)則是自2022年以來(lái)就沒有住宅地塊入賬。截至2023年上半年末，五礦地產(chǎn)可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備總建筑面積為742.9萬(wàn)平方米。其中，環(huán)渤海地區(qū)土地儲(chǔ)備達(dá)258.3萬(wàn)平方米，占比33.4%；華中地區(qū)和珠三角地區(qū)土地儲(chǔ)備占比也分別達(dá)到22.8%和21.4%。分城市能級(jí)來(lái)看，截至2023年上半年末五礦地產(chǎn)的土儲(chǔ)分布主要以一二線為主，占比合計(jì)近七成。

??03 財(cái)務(wù)

??營(yíng)收及利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)

??利潤(rùn)率指標(biāo)回升至相對(duì)合理水平

??2023年上半年，五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.9億元，同比增長(zhǎng)43.2%；毛利潤(rùn)16.6億元，同比增長(zhǎng)129.5%；凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)水平也較去年同期有所提升。從盈利指標(biāo)來(lái)看，2023年上半年五礦地產(chǎn)的毛利率由去年同期的13.5%上升至21.6%，凈利率和歸母凈利率分別達(dá)到7.1%和1.3%。主要是由于上半年五礦地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率水平提升、專業(yè)建筑業(yè)務(wù)扭虧為盈，以及物業(yè)投資業(yè)務(wù)毛利率上升。在目前地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間整體收窄的行業(yè)背景下，五礦地產(chǎn)的利潤(rùn)率指標(biāo)相較去年回升至相對(duì)合理水平。

??04 負(fù)債

??三道紅線由綠轉(zhuǎn)橙、償債壓力明顯提升

??需關(guān)注財(cái)務(wù)安全邊際

??截至2023年上半年末，五礦地產(chǎn)持有現(xiàn)金67.8億元，較2022年末減少7.5億元；短期有息負(fù)債116.7億元，較2022年末增加53億元。現(xiàn)金短債比0.58、長(zhǎng)短期債務(wù)比1.03，分別較2022年末顯著降低0.6和1.38。凈負(fù)債率進(jìn)一步提升至112.1%，現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短債、三道紅線由綠轉(zhuǎn)橙、償債壓力明顯提升，需關(guān)注財(cái)務(wù)安全邊際。同時(shí)，截至上半年末，五礦地產(chǎn)的平均融資成本也上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至5%，借貸利率有一定優(yōu)化空間。