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??核心觀點

??【業績增長承壓，行業排名升至第37位】2023年上半年，累計實現簽約銷售額227.7億元、簽約銷售面積108.2萬平方米，分別較2022年同期下降16.5%、15.6%。根據克而瑞銷售排行榜顯示，全口徑銷售額排名從2022年同期第52位上升至第37位，行業地位有所提升。

??【新增3個項目，剩余可開發建面1144.6萬平方米】報告期內獲取3個項目，合計新增計容建筑面積52.34萬平方米，總地價62.3億元，且新增項目持有權益較高，以地價計算平均權益占比89.8%。截至2023年上半年末，累計剩余可開發計容建筑面積1144.6萬平方米，其中一二線城市占40%、三四線占60%，一二線城市占比較2022年末下降2.4個百分點。

??【地產業務收入增加56.5%，凈利潤仍面臨虧損】報告期內，實現主營業務收入194.4億元，同比上升18.6%。其中，旅游綜合業務收入103.1億元，同比減少2.3%，毛利率為20.8%；房地產業務收入90.9億元，同比增加56.5%，毛利率為18.2%。凈利潤虧損13.8億元、歸母凈利潤虧損13.1億元，但與2022年全年相比，虧損幅度顯著收窄。

??【資本結構持續改善，短期債務償還壓力小】截至報告期末，貨幣資金余額442.8億元，較2022年末增加6.4%；有息負債總額1343.1億元，一年內以及一至兩年期期債務占比分別降至12.1%、20.3%，資本結構持續改善。從償債壓力指標來看，剔除受限制現金和預售監管資金，非受限現金短債比為2.05，短期債務償還負擔較小；凈負債率為94.4%，扣除預收賬款的資產負債率為71.1%，踩中“一條紅線”。債務結構具備一定穩定性，但仍需積極控制杠桿，提高財務安全系數。

??【實施專業化改革，提升業務市場競爭力】報告期內，基本完成存量在運營項目管理重組。各事業部和城市公司主要負責公司房地產開發銷售業務，主題公園、自然人文景區、商業、酒店項目分別由公司旗下歡樂谷集團、旅發集團、商管公司、酒店集團集中管理、一體運營，實現“專業人辦專業事”。文化旅游業務，持續向市場提供豐富多彩的文旅產品，旗下文旅項目共計接待游客超4400萬人次，較去年同期增長74%。商業運營業務，對主要規模商業項目進行集中管理，并開展商業品牌庫、戰略合作品牌資源庫和品牌聯盟搭建，推進商業項目標準化管理體系搭建。物管業務，管理規模已布局全國56座城市，管理項目374個，較2022年末增加58個；管理面積共6215萬平方米，較2022年末提升33%。

??01 銷售

??業績增長承壓

??行業排名升至第37位

??2023年上半年，華僑城累計實現簽約銷售額227.7億元、簽約銷售面積108.2萬平方米，分別較2022年同期下降16.5%、15.6%。期間，推出了東莞松湖原岸、佛山順德二期項目等多個熱銷項目。根據克而瑞銷售排行榜顯示，全口徑銷售額排名從2022年同期第52位上升至第37位，行業地位有所提升。但目前市場仍舊低迷、不確定性積聚，后期還需繼續加強推盤節奏和銷售策略的把控，保證全年業績實現。

??報告期內，共計有61個樓盤及少數尾盤在售，主要分布在39個城市。其中，一二線城市簽約銷售額占比55%，三四線城市簽約銷售額占比45%，核心貢獻城市包括深圳、武漢、蘇州、東莞等，其中東莞松山湖文旅綜合項目銷售額達39.6億元。

??02 投資

??新增3個項目

??剩余可開發建面1144.6萬平方米

??報告期內，華僑城獲取3個項目，包括佛山順德歡樂海岸PLUS二期文旅綜合項目、無錫經開區XDG-2023-10號地塊住宅項目以及佛山禪城區綠景東路地塊，合計新增計容建筑面積52.34萬平方米，總地價62.3億元，且新增項目持有權益較高，以地價計算平均權益占比89.8%。

??截至2023年上半年末，累計剩余可開發計容建筑面積1144.6萬平方米，其中一二線城市占40%、三四線占60%，一二線城市占比較2022年末下降2.4個百分點。目前城市分化嚴峻，華僑城加快了高能級城市推盤節奏，但三四線城市去化修復緩慢，中短期對企業仍是較大挑戰

??03 盈利

??地產業務收入增加56.5%

??凈利潤仍面臨虧損

??報告期內，華僑城實現主營業務收入194.4億元，同比上升18.6%，稅前毛利潤37.96億元，同比下降6.3%；綜合毛利率為19.5%，同比下降5.2個百分點。

??其中，旅游綜合業務收入103.1億元，同比減少2.3%，毛利率為20.8%；房地產業務收入90.9億元，同比增加56.5%，毛利率為18.2%。

??凈利潤虧損13.8億元、歸母凈利潤虧損13.1億元，主要原因在于：一是受部分項目區位布局和開發周期偏長等因素的影響，結算毛利率下降；其次為適應市場環境、加快銷售去化，銷售策略的調整帶來部分價值折損；此外聯營公司虧損導致投資虧損、其他收益減少、財務費用增加等也加劇了盈利壓力。值得注意的是，盡管仍面臨虧損，但與2022年全年相比，虧損幅度顯著收窄。

??04 債務

??資本結構持續改善

??短期債務償還壓力小

??截至報告期末，華僑城經營性現金流凈額由負轉正為0.9億元，持有貨幣資金442.8億元，較2022年末增加6.4%；有息負債總額1343.1億元，通過長短期債務置換，債務期限結構持續改善，一年內以及一至兩年到期債務占比分別降至12.1%、20.3%，兩年以上到期債務占比67.7%，整體以中長期債為主。

??從償債壓力指標來看，現金短債比為2.73，如剔除受限制現金和預售監管資金，非受限現金短債比為2.05，短期債務償還負擔較小；凈負債率為94.4%，較2022年末繼續走高8.5個百分點；扣除預收賬款的資產負債率為71.1%，踩中“一條紅線”。債務結構具備一定穩定性，但仍需積極控制杠桿，提高財務安全系數。

??05 多元化

??實施專業化改革

??提升業務市場競爭力

??報告期內，基本完成存量在運營項目管理重組。各事業部和城市公司主要負責公司房地產開發銷售業務，主題公園、自然人文景區、商業、酒店項目分別由公司旗下歡樂谷集團、旅發集團、商管公司、酒店集團集中管理、一體運營，實現“專業人辦專業事”。

??文化旅游業務，持續向市場提供豐富多彩的文旅產品。報告期內，旗下文旅項目共計接待游客超4400萬人次，較去年同期增長74%。深圳歡樂谷與“迷你世界”IP結合，舉辦迷你世界·冒險山主題曲首發暨卡洛兒八音盒首開儀式，打造沉浸式游玩體驗；武漢歡樂谷全新推出“極速世界”主題區，引入未來科技感游樂設計，結合系列精彩特技表演，讓游客身臨其境；上海瑪雅海灘水公園引入《B.Duck》IP，設置巨型小黃鴨形象，營造主題場景，豐富游客游玩體驗。

??商業運營業務，對主要規模商業項目進行集中管理，并開展商業品牌庫、戰略合作品牌資源庫和品牌聯盟搭建，推進商業項目標準化管理體系搭建。同時，聯動6城9個商業項目，組織開展“愛有Mó力”活動，拓展文旅商業流量玩法，發揮品牌優勢。

??物管業務，管理規模已布局全國56座城市，管理項目374個，較2022年末增加58個；管理面積共6215萬平方米，較2022年末提升33%。