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??當(dāng)前的樓市，正在悄悄獎(jiǎng)勵(lì)那些有眼光、遠(yuǎn)見(jiàn)和重品牌的購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商。

??上周末，位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)福元路板塊的軌道萬(wàn)科璞悅灣住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，再現(xiàn)“搖號(hào)”場(chǎng)景，給當(dāng)下長(zhǎng)沙樓市來(lái)了一支急需的“強(qiáng)心針”。

??湖南中原數(shù)據(jù)平臺(tái)的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，該住宅項(xiàng)目推出的104套住宅，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)被認(rèn)購(gòu)99套，認(rèn)購(gòu)率95%。

??“這是自7月份市場(chǎng)異常冷清以來(lái)，長(zhǎng)沙房企品牌積累、地段和性價(jià)比多方均衡、突出重圍的優(yōu)異表現(xiàn)，有利于提振樓市信心和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士點(diǎn)評(píng)說(shuō)。

??成交低迷庫(kù)存及去化周期雙雙上行

??“說(shuō)實(shí)在的，現(xiàn)在只要是上門(mén)有誠(chéng)意來(lái)看房的，我們基本上會(huì)想盡一切辦法留住，接待下單實(shí)行首問(wèn)責(zé)任制，看房客戶想要的優(yōu)惠，置業(yè)顧問(wèn)可以現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)。”長(zhǎng)沙某樓盤(pán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱，為告別樓市低迷、奮戰(zhàn)“金九銀十”，樓盤(pán)營(yíng)銷中心從接待、介紹、參觀，到洽談、下單、回訪等一系列流程，進(jìn)行了全方位的細(xì)節(jié)梳理和優(yōu)化，努力實(shí)現(xiàn)成交。

??該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人所稱的樓市整體低迷，指的是8月長(zhǎng)沙樓市供應(yīng)節(jié)奏小幅加快，但成交繼續(xù)探底。湖南中原研究院日前發(fā)布的樓市月報(bào)顯示，8月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)累計(jì)供應(yīng)商品住宅63.41萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)98%，同比增長(zhǎng)13%；成交量十分低迷，僅35.86萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑14%，同比下滑35%，僅高于近兩年春節(jié)月成交量。

??截至8月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅庫(kù)存量升至526萬(wàn)平方米。因近6個(gè)月去化速度放慢，長(zhǎng)沙樓市去化周期升至8.9個(gè)月。庫(kù)存及去化周期雙指標(biāo)上行，尚處于相對(duì)合理區(qū)間內(nèi)。不過(guò)，芙蓉區(qū)、開(kāi)福區(qū)商品住宅去化周期已達(dá)15個(gè)月，去化壓力上行。

??從板塊看，河西整體去化壓力較小；雨花、芙蓉、天心中心板塊受個(gè)盤(pán)影響，去化周期維持高位；園林生態(tài)園、青竹湖、暮云三大板塊流速緩慢，去化周期維持在48個(gè)月以上。

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后，9月第1周，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)一手住宅成交439套、6.2萬(wàn)平方米，環(huán)比均下滑50%，遠(yuǎn)低于2023年周均成交829套、成交面積12.21萬(wàn)平方米。

??改善性產(chǎn)品成交占比出現(xiàn)下滑

??值得注意的一個(gè)現(xiàn)象是，大面積大平層住宅的銷售在持續(xù)降溫。

??8月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)一手住宅成交主力面積維持在130~144平方米區(qū)間，占比29%；160平方米以上改善產(chǎn)品成交占比較上月下滑6個(gè)百分點(diǎn)。

??也就是說(shuō)，從面積段看，剛改仍為長(zhǎng)沙市場(chǎng)中流砥柱，改善產(chǎn)品占比下滑。

??從成交單價(jià)看，8月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交主力價(jià)格在1.2萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米區(qū)間。

??在細(xì)分物業(yè)中，8月長(zhǎng)沙別墅供銷均維持低位水平；洋房、大戶型住宅產(chǎn)品供漲銷跌，雙指標(biāo)上行但去化仍處在健康水平；而商辦類三大物業(yè)成交均表現(xiàn)低迷，去化維持高壓。

??當(dāng)?shù)胤科蟛坏貌幻鎸?duì)的一個(gè)樓市現(xiàn)實(shí)是，由于客戶預(yù)期未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，客戶觀望情緒濃厚，蓄客艱難，轉(zhuǎn)化難度在提升，市場(chǎng)營(yíng)銷效果有限。

??湖南中原研究院的月報(bào)還稱，8月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)開(kāi)盤(pán)推貨及成交環(huán)比分別上升215%、128%，整體仍處較低位，去化率30%，相比上月下降12個(gè)百分點(diǎn)，為今年最低位；單項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率基本在59%以下區(qū)間，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化均不理想。

??后續(xù)成交量有望提升

??按照湖南中原研究院的推測(cè)，9月長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣預(yù)計(jì)有46個(gè)項(xiàng)5144套新房入市，總面積約83.2萬(wàn)平方米，以普通住宅為主，套數(shù)占比52.7%，其次為大戶型產(chǎn)品。待入市項(xiàng)目中，以毛坯產(chǎn)品居多，預(yù)計(jì)為34個(gè)，套數(shù)占比67.9%。其中14個(gè)新盤(pán)將扎堆入市，大戶型項(xiàng)目占比仍在提升。

??隨著推貨節(jié)奏的小幅加快，接下來(lái)長(zhǎng)沙樓市的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)小幅加大。在信貸利好刺激下，如有疊加提振樓市信心的新政加快出臺(tái)，長(zhǎng)沙樓市成交量環(huán)比將呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。三季度整體仍將處于低位，四季度將逐步回溫，但全面復(fù)蘇仍具備一定難度。

??若無(wú)進(jìn)一步的政策出臺(tái)，各樓盤(pán)的促銷讓利活動(dòng)將有所增加，品牌房企受制業(yè)績(jī)壓力也會(huì)參與其中。

??同時(shí)，長(zhǎng)沙樓市后續(xù)供地壓力將增加，不排除會(huì)從優(yōu)化出讓條件、完善配套要求等多方面調(diào)整提質(zhì)，以望更多房企參與拿地。