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??核心觀點(diǎn)

??【并表銷售降幅35%，而代建業(yè)績近36億元】根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，剔除合作權(quán)益銷售和代建銷售的并表口徑來看，信達(dá)地產(chǎn)2022年的并表銷售金額為40.8億元，銷售面積26.2萬平方米，分別同比下降35.0%和上升2.1%。不過，近幾年信達(dá)地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)發(fā)展較快，2023上半年信達(dá)地產(chǎn)的合作權(quán)益銷售金額金約40.95億元，代建銷售金額約35.78億元，分別同比上升了35.5%和25.9倍，如果加上代建銷售以及合作權(quán)益銷售，2023上半年信達(dá)地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)總銷售金額117.5億元，總銷售面積54.9億元，該口徑分別同比上升24.6%和42.3%。

??【投資力度收縮，并表口徑無新增】2023上半年信達(dá)地產(chǎn)新增計(jì)容規(guī)劃建筑面積18.9萬平方米，同比下降77.1%，投資力度收縮明顯。其中代建拿地僅為2.15萬平方米，而去年同期則達(dá)到了82.88萬平方米，另剩下的新增拿地來自合作權(quán)益拿地，新增16.79萬平方米，上半年新增土地中無并表土地。

??【營收同比下滑超6成，核心歸母凈利潤虧損】2023上半年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入29.37億元，同比下降62.5%，其中地產(chǎn)銷售收入為21.33億元，同比下降69.6%，主要是由于2023上半年的并表結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少所致。非地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入達(dá)到8.04億元，對營收貢獻(xiàn)占比達(dá)到27%，占比同比增長17個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)整體毛利潤約9.37億元，同比下降40.2%，毛利率約為31.9%，同比上升11.9個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤表現(xiàn)方面，2023上半年凈利潤1.84億元，同比下降44.1%，凈利潤率6.3%，同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。不過值得注意的是，雖然凈利潤是盈利，但若扣除公允價(jià)值變動(dòng)收益等非常經(jīng)常性收益，企業(yè)的核心歸母凈利潤虧損0.7億元，而2022年同期為盈利3.96億元。

??【現(xiàn)金剛好覆蓋短債，需關(guān)注短期流動(dòng)性】截止至2023上半年末，信達(dá)地產(chǎn)共持有現(xiàn)金110.4億元，較期初下降10.5%，現(xiàn)金短債比衛(wèi)生0.04至1.04，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為1.01，而2022年末該值為0.97，企業(yè)的償債水平有所好轉(zhuǎn)，但現(xiàn)金覆蓋短債倍數(shù)仍較低，企業(yè)應(yīng)注重資金流動(dòng)性問題保證安全性。此外信達(dá)地產(chǎn)存在一定量的合作開發(fā)項(xiàng)目，2023上半年末對外擔(dān)保55.95億元，此部分也會(huì)造成企業(yè)的償債壓力。在杠桿率水平上面，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率較期初下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至68.26%，而凈負(fù)債率較期初上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至87.5%。“三條紅線”指標(biāo)均屬于監(jiān)管要求內(nèi)。

??01 銷售

??并表銷售降幅35%

       而代建業(yè)績近36億元

??2023上半年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)并表銷售金額40.8億元，同比下降35.0%。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，剔除合作權(quán)益銷售和代建銷售的并表口徑來看，信達(dá)地產(chǎn)2022年的并表銷售金額為40.8億元，銷售面積26.2萬平方米，分別同比下降35.0%和上升2.1%。不過，近幾年信達(dá)地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)發(fā)展較快，如果加上代建銷售以及合作權(quán)益銷售，2023上半年信達(dá)地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)總銷售金額117.5億元，總銷售面積54.9億元，該口徑分別同比上升24.6%和42.3%。2023上半年信達(dá)地產(chǎn)的合作權(quán)益銷售金額金約40.95億元，代建銷售金額約35.78億元，分別同比上升了35.5%和25.9倍，這兩部分的銷售帶來的貢獻(xiàn)保持了同比增長的態(tài)勢。近兩年在多家企業(yè)暴雷的情況下，母公司中國信達(dá)作為不良資產(chǎn)管理方幫助進(jìn)行紓困多個(gè)項(xiàng)目，作為唯一的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，信達(dá)地產(chǎn)作為操盤方加入項(xiàng)目的開發(fā)以及操盤工作，其代建銷售金額實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，未來代建部分的銷售貢獻(xiàn)也將成為其銷售業(yè)績增長的重要組成部分。

??從并表銷售面積分布來看，約79.4%的銷售來自于長三角城市，占比最高，中西部城市占比為12.7%，占比次之。城市能級(jí)方面，一二線城市占比為57.8%，同比上升4.7個(gè)百分點(diǎn)，并表銷售比例增高。城市表現(xiàn)方面，來自合肥有9.5萬平方米，占比有36%，是所有城市中貢獻(xiàn)最大的城市，此外淮南貢獻(xiàn)了超過10%的業(yè)績。

??02 投資

??投資力度收縮

      并表口徑無新增

??拿地銷售面積比0.21，投資力度有所收縮。2023上半年信達(dá)地產(chǎn)新增計(jì)容規(guī)劃建筑面積18.9萬平方米，同比下降77.1%，投資力度收縮明顯，拿地銷售面積比0.21。新增代建2.15萬平米，并表無新增土地。2023年上半年信達(dá)地產(chǎn)的代建拿地僅為2.15萬平方米，而去年同期則達(dá)到了82.88萬平方米，另剩下的新增拿地來自合作權(quán)益拿地，新增16.79萬平方米，上半年新增土地中無并表土地。

??截止2023上半年年底，若按并表口徑計(jì)算，并表口徑儲(chǔ)備建面約413.3萬平方米，其中，合肥、蕪湖、馬鞍山的并表儲(chǔ)備面積居前三，占比分別達(dá)到15.6%、15.0%、10.3%。此外，信達(dá)地產(chǎn)還擁有合作權(quán)益土地儲(chǔ)備建面186.1萬方，代建土地儲(chǔ)備建面310.68萬平方米，分別較期初下降9.5%和上升0.9%。

??03 營收

??營收同比下滑超6成

       核心歸母凈利潤虧損

??結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少，營收同比下降63%。2023上半年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入29.37億元，同比下降62.5%，其中地產(chǎn)銷售收入為21.33億元，同比下降69.6%，主要是由于2023上半年的并表結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少所致。值得注意的是，在地產(chǎn)新發(fā)展模式下，信達(dá)地產(chǎn)依托母公司特有的不良資產(chǎn)處置模式，轉(zhuǎn)變盈利模式，努力由原來單純獲取項(xiàng)目開發(fā)利潤向開發(fā)利潤、投資收益以及監(jiān)管代建收入等多元化收入來源轉(zhuǎn)變，2023年上半年非地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入達(dá)到8.04億元，對營收貢獻(xiàn)占比達(dá)到27%，占比同比上升17個(gè)百分點(diǎn)，其中租賃及其他收入板塊入賬0.90億元，同比增加33.36%。2023上半年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤約9.37億元，同比下降40.2%，毛利率約為31.9%，同比上升11.9個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤表現(xiàn)方面，2023上半年凈利潤1.84億元，同比下降44.1%，凈利潤率6.3%，同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。不過值得注意的是，雖然凈利潤是盈利，但若扣除公允價(jià)值變動(dòng)收益等非常經(jīng)常性收益，企業(yè)的核心歸母凈利潤虧損0.7億元，而2022年同期為盈利3.96億元。

??04 償債

??現(xiàn)金剛好覆蓋短債

       需關(guān)注短期流動(dòng)性

??現(xiàn)金剛好覆蓋短債，需關(guān)注短期流動(dòng)性。截止至2023上半年末，信達(dá)地產(chǎn)共持有現(xiàn)金110.4億元，較期初下降10.5%，現(xiàn)金短債比微升0.04至1.04，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為1.01，而2022年末該值為0.97，企業(yè)的償債水平有所好轉(zhuǎn)，但現(xiàn)金覆蓋短債倍數(shù)仍較低，企業(yè)應(yīng)注重資金流動(dòng)性問題保證安全性。此外信達(dá)地產(chǎn)存在一定量的合作開發(fā)項(xiàng)目，2023上半年末對外擔(dān)保55.95億元，此部分也會(huì)造成企業(yè)的償債壓力。在杠桿率水平上面，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率較期初下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至68.26%，而凈負(fù)債率較期初上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至87.5%。“三條紅線”指標(biāo)均屬于監(jiān)管要求內(nèi)，是綠檔房企。