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??本月關注

??利好政策頻發，一線全部執行“認房不認貸”

??本月利好政策密集出臺，涉及降低首付比、下調房貸利率和調降存量房貸利率、改善性住房換購稅費減免、支持“認房不認貸”政策落地等。從落地層面來看，本次利好政策提出“因城施策”，后續需要關注各地跟進執行情況，而“認房不認貸”有利于釋放高能級城市居民置換以及異地購房需求，短期內放量明顯，但對提振銷售的持續性待觀察。除穩需求外，政策繼續紓困供給端，證監會規定對房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制；據住建部披露，當前累計完成住房交付超165萬套。保交樓依賴紓困資金落地和銷售回暖，資金有限、市場持續低迷或成為阻礙保交樓推進的重要影響因素。

??招商平安戰略投資新華聯，華融攜手藍城接手百億大盤

??本月新華聯文旅與華軟盈新資產、招商平安資產及外貿信托等6家公司簽署重整投資協議暨預重整，6家重整投資人以現金方式認購轉增股票，計劃合計向其提供約19.28億的資金支持。具體紓困項目上，藍城宣布與華融以“AMC+代建”的方式盤活臺州仙居北岸綠洲項目，由于項目還有815畝地塊未開發、可售貨值超100億，重整價值和難度都大。AMC盤活出險項目傾向于選擇“AMC+代建”模式，AMC介入主要發揮提供增量資金、協調各方資源的功能，項目由代建方操盤，該紓困模式傾向選擇有階段性流動性問題的項目進行紓困。

??碧桂園13億出售廣州亞運城股權，大悅城資產處置加速

??本月重點監測房企共涉及26筆并購交易，披露的交易對價約367.3億，同比大幅增加116.2%、環比增長200.8%，披露的單筆平均交易規模16.7億，收并購熱度回升顯著。本月大悅城、陸家嘴存量資產處置加速，而碧桂園13億出售廣州亞運城26.67%股權給中海。自其債務危機爆發后，當前面臨大量債務擠兌，選擇此結點出售富余資產，也是向債權人表達“不躺平”的決心，緩解其債務集中擠兌造成的資金壓力。

??01 并購政策：利好政策頻發
一線全部執行“認房不認貸”

??本月中央利好政策密集出臺，央行、金監局月底發布多項重要政策：1）降低首付比，首套房、二套房首付比下調到20%、30%，2）下調房貸利率，首套房不低于LPR-20BP, 二套房不低于LPR+20BP；3）調降存量房貸利率，新發放貸款LPR的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

??25日財政部、稅務總局、住建部出臺改善性住房換購稅費減免政策，規定2025年底前對出售自有住房后1年內換購的納稅人，對其出售住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

??同日，央行、金監局、住建部支持“認房不認貸”政策落地，廣州打響第一槍，至9月4日北上廣深全部執行“認房不認貸”政策，而武漢、成都、長沙和蘇州等部分二線城市也在積極跟進。“認房不認貸”降低居民購房成本效果顯著，有利于釋放高能級城市居民置換以及異地購房需求，短期內放量明顯，但對提振銷售的持續性待觀察。

??除穩定需求端以外，當前政策繼續紓困房地產供給端。27日證監會發布優化IPO、再融資新監管安排，其中對房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。當前上市房企中破發、破凈和虧損現象比比皆是，本次再融資新規豁免對上市房企限制，監管層積極呵護上市房企流動性以助力其保交樓。“保交樓”推進一周年，根據住建部披露，當前保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。保交樓推進依賴紓困資金落地情況和銷售回暖，當前紓困資金有限、市場持續低迷影響房企銷售回款，或成為阻礙保交樓推進的重要影響因素。

??02 并購金融：招商平安戰略投資新華聯
華融、藍城接手百億大盤

??集團層面，本月新華聯文旅與華軟盈新資產、招商平安資產及外貿信托等6家公司簽署重整投資協議暨預重整，6家重整投資人以現金方式認購轉增股票，計劃合計向其提供約19.28億的資金支持。新華聯文旅破產重整推進較早，2022年8月被債權人向法院申請重整以來，已完成指定臨時管理人、引入重整投資人和確定重整計劃等步驟；若重整成功，新華聯文旅或將成今年年內上市房企重整破局第一股。

??具體項目層面，本月藍城宣布與華融以“AMC+代建”的方式盤活臺州仙居北岸綠洲項目。該項目最早的開發商是浙江大衛，浙江大衛陷入債務危機后，2017年法院對其進行破產清算，2018年恒大出價16.1億成為重整投資人；接手后恒大同樣遭遇債務危機，2023年初項目整體采取財產權信托隔離資產的處置方式，脫離與恒大主體的關聯性。目前華融聯手藍城盤活該項目，由于項目有815畝地塊未開發、可售貨值超100億，重整價值和難度大。

??AMC盤活出險項目傾向于選擇“AMC+代建”模式，即AMC等金融機構接管項目，再委托品牌房企進行代建。AMC介入，發揮提供增量資金、協調各方資源的功能，項目由代建方操盤。

??隨著銷售市場的持續筑底，AMC業績承壓，紓困動力略不足。2023年上半年中國信達存貨銷售收入降幅最大，同比下降69.7%至21.33億，收購重組類不良債權資產中房地產金額較年初減少42億至495億，房地產不良資產業務在收縮。由于AMC業績承壓、資金實力有限、傾向選擇區域優質、有階段性流動性問題的項目進行紓困，而市面上滿足這類條件的項目較少，因此整體紓困推進相對緩慢。

??03 行業并購：中海13億收購亞運城股權
大悅城資產處置加速

??根據CRIC監測，2023年8月重點監測房企共涉及26筆并購交易，披露交易金額的有22筆，總交易對價約367.3億人民幣，同比大幅增加116.2%、環比增長200.8%，交易規模升至半年以來的小高峰。單月披露的單筆平均交易規模16.7億，約為7月的2倍，收并購熱度回升顯著，房企處置資產加快，資金回籠提速。

??交易進展來看，本月2筆交易傳言交涉中，即萬達正尋求向德意志銀行出售旗下體育營銷部門盈方，交易正處于早期階段，另外太古97.1億或接盤陸家嘴位于上海前灘21號地塊與洋涇地塊。6筆交易處于掛牌狀態，披露的交易對價約119.1億，其中大悅城43億掛牌出售北京中糧置地廣場、陸家嘴66億掛牌轉讓上海東袤置業40%股權。存量資產處置加速，由于標的資產均位于核心城市優質區域，即使資產流動性偏弱，也可能會有外資商業地產商出手收購。本月還有9筆交易已完成，其中綠城20.7億收購與合景泰富合作的蘇州與杭州3個尾盤項目、弘陽3億出售與珠實地產合作項目等。此外，簽署轉讓協議、進行中的交易筆數分別為8筆和1筆，交易對價分別52.2億、2.3億。

??本月市場關注度高的是，碧桂園出售廣州亞運城26.67%股權給中海，對價約12.92億，收購事項完成后，中海將成為其100%控股股東。碧桂園債務危機爆發后，當前面臨大量債務擠兌，與之相關的債權人、供應商紛紛加入集中討債、財產執行的隊伍。當前碧桂園資金壓力很大，今年底計劃要保交付40萬套、明年至少還要保交付40萬套，市場認為按照該交付目標執行，碧桂園賬面現金只夠保交付，不能夠解決債務問題。碧桂園選擇此結點出售富余資產，也是向債權人表達“不躺平”的決心，緩解其債務集中擠兌造成的資金壓力。

??交易標的物業類型看，本月多元化并購額占比較上月明顯回升，12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資，披露的交易金額241.5億，占到全部規模的65.7%，環比提升17.6pct。主要由于商辦資產出售熱度最高，本月共涉及5筆商辦資產交易，交易對價約216.1億，占到全部規模的58.8%。近期銷售下行疊加融資收緊，而商辦資產回報周期長，開發商選擇加快處置以實現資產價值最大化。在商辦大宗交易中，當前交易方持觀望態度，而出售方急于拋售，本月3筆涉及約205.6億的商辦交易處于初步交涉和掛牌狀態。