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??房地產(chǎn)市場面臨前所未有的下行壓力，百強房企前8月累計銷售業(yè)績同比降8.5%，各梯隊房企業(yè)績增速出現(xiàn)大幅下滑。

??盡管行業(yè)整體面臨挑戰(zhàn)，但2023年TOP20房企的格局基本穩(wěn)定，民企席位占比降至四成。

??其中，TOP20房企中，一些民營企業(yè)憑借敏銳的市場洞察力、聚焦的深耕實力以及過硬的產(chǎn)品力，在行業(yè)洗牌階段逆勢而上，實現(xiàn)了梯隊的躍升。

??在當前市場低迷的情況下，“國進民退”但仍有部分民營企業(yè)在本輪行業(yè)深度調整中實現(xiàn)逆勢發(fā)展。這些民企上升路徑多元，但具有以下多方面的共性：

??1、正現(xiàn)金流/較低的負債率堆筑安全壁壘

??2、戰(zhàn)略制定要有長期主義的核心

??3、“產(chǎn)品+服務”是未來發(fā)展的母命題，新模式下需不段提升價值創(chuàng)造力 

??市場下行階段，研究逆勢突圍的房企發(fā)展路徑有很重要的意義。本文以2023年上半年百強房企中TOP20房企變動情況，解讀行業(yè)洗牌階段逆勢而上的民營房企特征。

??TOP20房企整體呈現(xiàn)“國進民退”的現(xiàn)象，民企占比從六成降至四成。從企業(yè)變動個數(shù)上，“六民退、五國進”，綜合比較2023年上半年與2019年的TOP20房企對比發(fā)現(xiàn)，7家房企滑落榜單，6家為民營企業(yè)。在新晉的7家房企中，僅有濱江集團、卓越集團2家為民企。

??新TOP20格局整體呈現(xiàn)出民企與國央企“四六分”。2023年上半年TOP20房企中，8家企業(yè)為民企，以及萬科、綠城等2家擁有國央企背景的房企和10家央國企。

??不僅如此，在無央國背景的8家中，63%為沒落的頭部企業(yè)，但仍有諸如濱江、卓越、龍湖等3家民企憑借敏銳的市場洞察力、聚焦的深耕實力以及過硬的產(chǎn)品力在行業(yè)洗牌階段逆勢而上，突圍20強。

??2023年上半年，卓越集團實現(xiàn)全口徑銷售金額407億元，同比上升23%，操盤金額同比增加69%，而同期百強房企平均增長水平僅0.2%，行業(yè)排名較2022年末的23位提升至20位。

??1、有得賣：布局一二線城市，城市更新擴充土儲

??卓越集團主要聚焦珠三角、長三角以及其他核心一、二線等市場活力高的城市和地區(qū)。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021-2022年間，深圳、北京、南京、東莞四個城市貢獻三成以上的業(yè)績，其中2022年四城貢獻比例提升至52%。2021年，北京、深圳銷售業(yè)績破百億，2022年，深圳單城全口徑銷售金額達到192億，位列《2022年深圳流量銷售金額排行榜》TOP6、民企首位。

??高勢能城市的精準拿地，在行業(yè)筑底期間，較為穩(wěn)定的市場表現(xiàn)成為企業(yè)業(yè)績的重要支撐。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020-2021年間，卓越集團在深圳、北京、南京、東莞四城的投資金額占兩年內總投資金額的53%。

??城市更新業(yè)務是卓越集團土儲補充的重要方式，同時也是卓越逆勢突圍TOP20不可或缺的助推劑。每年卓越集團都保持2-3個城市更新項目入市的穩(wěn)定節(jié)奏，成為卓越集團又一優(yōu)質糧倉。

??根據(jù)2020年卓越總土儲規(guī)模與2021-2022年新增土儲及項目去化情況估算，截止2022年底的土地儲備足夠支撐未來企業(yè)5年的發(fā)展。

??2、愿意買：產(chǎn)品應勢迭代升級

??銷售業(yè)績持續(xù)攀升，與卓越集團持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)品力密不可分。

??2021年獲得克而瑞《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力100強》TOP40，2022年提升到第21強，其晴翠系產(chǎn)品線在2021年和2022年均入圍全國十大輕奢精品產(chǎn)品系。

??產(chǎn)品力的提升及認可也體現(xiàn)在其銷售業(yè)績上。在本輪產(chǎn)品力升級順勢推出的品類項目——面對城市C位人物的中高端產(chǎn)品線“晴翠系”，成為近幾年卓越紅盤熱銷的明星產(chǎn)品系列。2022年7個晴翠系項目(位于成都、東莞、平湖、長沙、揚州、昆明、南京)的全口徑銷售額超過160億元，貢獻集團超兩成銷售。

??3、有保障：企業(yè)財務穩(wěn)健

??更穩(wěn)健的財務能有效規(guī)避市場風險，同時能獲得購房者的信賴。

??2022年末，卓越集團的剔除預收款后的資產(chǎn)負債率60%，凈負債率60%，現(xiàn)金短債比1.24，全面綠檔。近兩年來，卓越集團在融資渠道、融資形式、融資額度上一直保持著多維度暢通，卓越集團已全部兌付本年度所有到期美元債，至此，卓越集團未來兩年在公開市場上已無到期債務。

??2023年上半年濱江集團實現(xiàn)全口徑銷售金額926億元，同比上升35%，操盤金額同比增加44%，全口徑銷售金額排名已位居全國TOP10。

??濱江對杭州市場持續(xù)深耕，銷售貢獻度從2019年的61.25%提升至2022年的86.5%，期間行業(yè)排名提升了21個位次。

??同時，調整戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品力的迭代升級，也在不同程度上助力企業(yè)排名的不斷提升。

??1、深耕：杭州銷售貢獻近九成，合作穩(wěn)定成本可控

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017-2022年濱江集團的三費費率均低于CRIC重點監(jiān)測樣本房企的平均水平，2022年濱江集團三費費率僅為5.9%，低于樣本房企9.6%的平均水平。濱江集團對成本的細致把控，與其長期穩(wěn)定的供應商體系和人均過億的營銷強軍團隊密不可分。

??2、做強：強強聯(lián)合，穩(wěn)居杭州市場頭部

??據(jù)濱江年報數(shù)據(jù)顯示，2010年濱江在杭州的市占率已經(jīng)達到10%，為了保持在競爭激烈的杭州市場的優(yōu)勢地位，濱江集團主要以強強聯(lián)合的方式穩(wěn)固市占率。從合作房企的選擇上看，歷經(jīng)行業(yè)洗牌之后，合作房企逐漸從與規(guī)模房企轉變?yōu)轫g性強的浙系房企。

??3、創(chuàng)新：精裝標準迭代升級提高產(chǎn)品適配度

??根據(jù)CRIC監(jiān)測情況看，2021年、2022年共有12個項目進入全國項目百強榜單，從上榜項目的數(shù)量來看，濱江已連續(xù)兩年均為銷售金額上榜數(shù)量TOP10房企。產(chǎn)品體系標準化、精裝標準持續(xù)迭代，鍛造產(chǎn)品競爭力。

??2023年上半年龍湖集團實現(xiàn)全口徑銷售金額985億元，同比上升15%，排名行業(yè)較2022年末上升了2位至第7位，由此前的十強左右的位次進入前列。其歸母凈利潤、毛利率、凈利率紛紛進入2022年上市房企前三。

??1、城市深耕：控制城市范圍，深耕市場助力規(guī)模增長

??龍湖堅持深耕一二線，高能級城市土儲貨值近90%，和龍湖同規(guī)模的10家企業(yè)相比，2020年末龍湖僅進入58個城市，單城市產(chǎn)能高達46.7億元，進入城市個數(shù)和單城市產(chǎn)能僅次于中國金茂。

??城市深耕策略有利于降低成本，提高費效。

??在本輪行業(yè)未深度調整前，2020年的TOP20強房企平均銷售費用率為4.00%，彼時龍湖為2.73%，費效優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)1.27個百分點。到了2022年，龍湖銷售費用率持續(xù)下滑到2.13%，也優(yōu)于此時TOP20強平均約2.88%的水平。

??2、穿越周期：經(jīng)營性業(yè)務提供現(xiàn)金流助力

??在重資產(chǎn)持續(xù)投入的基礎上，商業(yè)投資及長租公寓組成的運營業(yè)務板塊得到了快速發(fā)展，并于2021年運營板塊首次實現(xiàn)整體營業(yè)收入破百億元。也就是說，僅運營業(yè)務便能每年帶來超百億元的現(xiàn)金流入，且該種現(xiàn)金流量持續(xù)穩(wěn)定，聯(lián)合開發(fā)主業(yè)形成對業(yè)績的“雙保險”支撐。

??與此同時，運營板塊業(yè)務也成為拉高龍湖整體利潤水平的重要補充劑。

??2022年其運營業(yè)務的毛利率就高達75.6%，高出地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務約57.7個百分點，較好地挽救企業(yè)因地產(chǎn)開發(fā)利潤下行帶來的集團整體毛利率下行的劣勢。

??3、財務克制：構筑安全線，構建融資創(chuàng)新力

??從杠桿率表現(xiàn)來看，龍湖一直以來秉持穩(wěn)健的財務管理策略?！叭龡l紅線”指標自2013年以來一直屬于“綠檔”水平，穩(wěn)健是其債務底色，一直保持極低的杠桿水平構建了龍湖的財務安全。

??除此之外，龍湖積極與資本機構保持溝通，構建融資創(chuàng)新力。如在早期積極探索發(fā)行境外的點心債、熊貓債；積極推動長租基金、住房租賃債券的合作以及發(fā)行；發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在商業(yè)的退出路徑進行探索；2022年在市場下行情況下，龍湖作為優(yōu)秀的民營房企代表，獲發(fā)了幾筆由政府支持的債券包括首單民營房企中債增債券，首單“內保外貸”等。

??積極的融資創(chuàng)新力，使得龍湖時刻保持對資本市場的敏感度，并為企業(yè)尋求更低更安全的融資提供了重要路徑，其平均融資成本從2016年以來就低于5%。

??在當前市場低迷、“國進民退”的情況下，仍有部分民營企業(yè)在本輪行業(yè)深度調整中實現(xiàn)逆勢發(fā)展。從TOP20房企中3家民企躍升路徑來看，民企發(fā)展路徑多元，但長期主義是發(fā)展核心。

??民企上升路徑雖然多元，但具有以下多方面的共性：

??首先，正現(xiàn)金流/較低的負債率堆筑安全壁壘，高杠桿發(fā)展成為過去式。企業(yè)安全壁壘是穿越周期的重要因素，現(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展的命脈。一方面企業(yè)的負債率不能過高；另一方面，住宅開發(fā)之外要發(fā)展能夠形成協(xié)同的業(yè)務，補充企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流。

??其次，戰(zhàn)略制定要有長期主義的核心。新房開發(fā)的市場仍足夠大，可以容納下不同類型的房地產(chǎn)公司，企業(yè)路徑雖不同，但戰(zhàn)略必須清晰，根據(jù)頂層設計的合理性，持續(xù)推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不能過分投機追趕短周期風口。

??最后，“產(chǎn)品+服務”是未來發(fā)展的母命題，新模式下需不段提升價值創(chuàng)造力。房企需在產(chǎn)品研發(fā)、迭代升級方面不斷創(chuàng)新，未來的競爭是更好的產(chǎn)品及更好的服務之間的競爭，企業(yè)應持續(xù)提升產(chǎn)品的研發(fā)能力，以及圍繞業(yè)主的生活場景提供更加多元品質更佳的服務。