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??7月以來，“城中村改造”提速，并成為城市更新的重要抓手。

??更新一梯隊的上海、廣州、深圳，配套政策出臺和調(diào)整則更為頻繁，在提升傳統(tǒng)舊改項目合規(guī)性的同時，也明確了中長期目標(biāo)。

??在上海，參與城市更新的難點更為突出。

??在參與核心區(qū)的城市更新項目時，往往會涉及歷史風(fēng)貌保護的內(nèi)容，需要面對更加嚴(yán)格的規(guī)劃管控要求，更加復(fù)雜的審批公示流程，時間周期、資金要求都更上一層。

??近年來，上海市中心入市舊改地塊基本都涉及到了風(fēng)貌保護要求。此類項目的的出讓主要分為區(qū)籌和市籌兩種形式。市籌主要通過政企合作、股份轉(zhuǎn)讓的方式出讓舊改土地；區(qū)籌主要以上海區(qū)政府發(fā)起，通過公開遴選的方式確定實施主體，定向掛牌、協(xié)議出讓。

??對企業(yè)而言，高風(fēng)險對應(yīng)高收益，經(jīng)驗判斷，此類項目涉宅地塊均擁有極高的貨值，對于想要進(jìn)駐上海核心區(qū)位的頭部房企也將面臨無法回避的難點。

??繼《上海市城市更新條例》之后，上海于2022年11月發(fā)布《上海市城市更新指引》，細(xì)化完善了城市更新項目的實施機制和保障措施。

??在用地保障方面，按照法律規(guī)定，沒有條件，不能采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式的，經(jīng)市人民政府同意，可以采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)土地。

??此后，上海中心城區(qū)舊改項目明顯提速。

??自2021年8月，金陵東路項目成為首個公開遴選實施主體的歷史風(fēng)貌保護項目以來，各區(qū)政府之后又陸續(xù)推出六個歷史風(fēng)貌遴選，旨在通過公開評估、綜合打分的方式更好地確認(rèn)實施主體，推進(jìn)城市更新。其中，2023年前8月就成功出讓兩個“風(fēng)貌遴選”地塊。

??8月11日，上海市靜安區(qū)人民政府一份公告批復(fù)，同意由上海鏵崧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（60％）、太倉話屋置業(yè)有限公司（40％）作為靜安區(qū)天目社區(qū)C070102單元04-05、05-01地塊的開發(fā)建設(shè)實施主體，該地塊形成“凈地”后實施出讓。

??通過股權(quán)穿透后顯示，該實施主體即珠海華發(fā)及招商蛇口(14.810, 0.00, 0.00%)。

??靜安天目社區(qū)歷史風(fēng)貌保護項目是2023年以來通過遴選出讓的第二個項目。目前土地出讓價格未公開，但以臨近項目弘安里拿地價格來估算（21年8月，42.2億元），預(yù)計土地金額將在40-50億元區(qū)間內(nèi)。

??該項目有兩大典型特征，也是房企參與上海中心城區(qū)舊改勢必要面臨的難題。

??首先，歷史風(fēng)貌保護要求高。04街坊肌理保護范圍占比不小于60%，05街坊肌理保護范圍占比為100%，需延續(xù)原有的里弄空間肌理和沿街面歷史風(fēng)貌特征。同時兩地塊保護建筑、文物保護點、保留歷史建筑和一般歷史建筑的建面不少于6.35萬平方米，占比總建筑面積的85%。其中規(guī)劃要求泰山大劇院建筑限高20米。這對項目方案設(shè)計提出了更高的要求，報建流程更加復(fù)雜。為了契合地塊原有歷史風(fēng)貌，其設(shè)計和建設(shè)成本也會更高。

??二是功能業(yè)態(tài)運營要求高。該規(guī)劃要求地塊商業(yè)部分至少自持運營80%，大力發(fā)展“首店經(jīng)濟”、“品牌經(jīng)濟”，即引進(jìn)“新品牌”，盤活地塊經(jīng)濟發(fā)展，賦予舊的文物歷史建筑以新的活力。但在上海首店經(jīng)濟數(shù)量和質(zhì)量已占全國領(lǐng)先地位的情況下，“還要如何引進(jìn)？”，“還要引進(jìn)哪些？”，就成了企業(yè)必須思考和應(yīng)對的挑戰(zhàn)。

??遴選地塊對于房企的經(jīng)濟實力和技術(shù)層面都有高要求。

??同樣以靜安天目社區(qū)歷史風(fēng)貌保護項目為例，該項目意向參與房企有：華發(fā)招商聯(lián)合體、中建二局和祥源。

??該項目報名申請條件高、遴選指標(biāo)嚴(yán)苛，一系列經(jīng)濟落稅指標(biāo)和項目經(jīng)驗要求對于大部分普通民營房企來說力不勝任。

??首先，報名門檻高。該項目需要滿足2022年度總資產(chǎn)規(guī)模大于500億，凈資產(chǎn)規(guī)模大于200億，主體信用評級AA＋及以上。

??數(shù)據(jù)顯示2022年A股上市央國企資產(chǎn)規(guī)模均小幅度增長保持穩(wěn)定，而民營房企受市場等影響進(jìn)入縮表階段，總資產(chǎn)同比下降10.9%。近年來民營房企債務(wù)違約案例增多，自2021年6月房企評級就已調(diào)整200余次，民營房企信用評級普遍較低，再加上此次10億全額保證金的要求，基本將范圍限定在央國企當(dāng)中。

??再看遴選指標(biāo)。首先“經(jīng)濟實力”分項要求企業(yè)2022年度總資產(chǎn)規(guī)模大于等于3000億，2022年度凈資產(chǎn)規(guī)模大于等于1000億。從2022年A股上市房企總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口和華發(fā)股份(11.400, 0.00, 0.00%)排名都位列前10，經(jīng)濟指標(biāo)符合。

??此外，“出讓響應(yīng)度”項要求實現(xiàn)對靜安區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)承諾。通過公開信息可知珠海華發(fā)投資控股有限公司旗下的華金證券股份有限公司注冊地正位于上海市靜安區(qū)，更容易兌現(xiàn)落稅承諾。

??最后，此次遴選更傾向于選擇近三年在上海擁有較大量的住宅開發(fā)總量且擁有城市更新開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)。通過近三年上海房企含宅土地成交數(shù)據(jù)顯示招商蛇口總建面176.9萬㎡，成交金額646.84億元大幅度領(lǐng)先于其他房企。國企華發(fā)股份近三年也成交了9幅含宅地塊。此外招商蛇口截至2022年末累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規(guī)劃計容建面1200萬平方米且參與發(fā)起800億上海城市更新基金。由此可見招商蛇口和華發(fā)在上海都擁有豐富的項目經(jīng)驗。

??通過盤點遴選的申請門檻和分項，可以看出高要求的申請門檻就已將一大批房企拒之門外，再加上更為嚴(yán)格的遴選指標(biāo)，都對房企參與上海城市更新提出了高要求。

??例如北外灘59街坊項目，作為商辦地塊對商業(yè)項目經(jīng)驗十分看重，而華貿(mào)在北京具有眾多成功的商業(yè)零售項目能夠正好符合條件。

??實際上，風(fēng)貌遴選具有一定的傾向性，現(xiàn)階段都由市區(qū)級政府主導(dǎo)，大型央國企或少部分資金雄厚穩(wěn)定的民營房企參與，基本前期就已確認(rèn)實施主體。

??即便拋開項目獲取階段，投資規(guī)模大，培育周期長、業(yè)態(tài)復(fù)雜性高、保護性要求多、報建流程復(fù)雜等也成為了舊改地塊無法避免的難題，帶來了開發(fā)難度的提升。房企需要在資金、設(shè)計、報建、運營上都具有一定的實力。

??因此對于其他房企來說可以通過與國企聯(lián)合，與中心城區(qū)的區(qū)政府加強合作亦或者選擇一些上海外圍區(qū)域項目和零星舊改項目等方式參與到上海城市更新之中。

??房企在一線城市，尤其是上海這類中心城區(qū)獲取城市更新項目，在得到經(jīng)濟收益的同時，無法規(guī)避對于歷史風(fēng)貌保護的責(zé)任與要求。

??在項目推進(jìn)層面，嚴(yán)格的保護規(guī)則與更新項目的落地之間存在一定的矛盾，同時對企業(yè)資金統(tǒng)籌、經(jīng)濟賬目平衡等都有著極大的考驗。

??對于更多房企來說，參與上海城市更新可以通過與國央企聯(lián)合，或選擇外圍區(qū)域項目和零星舊改項目或許是更為穩(wěn)妥的方式。