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??核心觀點(diǎn)

??【完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)過半，行業(yè)銷售金額排名提升至第五】2023年上半年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1664.36億元，簽約銷售面積683.96萬平方米，同比分別增長(zhǎng)40.1%和40.3%，增幅明顯優(yōu)于大部分規(guī)模房企。完成全年3300億元銷售目標(biāo)的50.4%，全口徑和操盤口徑的銷售金額排名均提升至行業(yè)第五位。

??【堅(jiān)定區(qū)域聚焦、城市深耕，核心6+10城投資占比達(dá)98%】2023年上半年，招商蛇口繼續(xù)遵循“強(qiáng)心30 城、核心6+10 城”的投資戰(zhàn)略，堅(jiān)持區(qū)域聚焦、城市深耕。上半年累計(jì)獲取土地25宗，新增計(jì)容建筑面積238萬平方米，同比減少43.4%，權(quán)益地價(jià)345億元。資源投放進(jìn)一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點(diǎn)城市。

??【上半年毛利率水平延續(xù)下滑趨勢(shì)，創(chuàng)近年來新低】2023年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入514.4億元，同比降低10.6%。毛利潤(rùn)83.7億元、凈利潤(rùn)38億元，同比分別降低21.8%和5.1%。受市場(chǎng)因素和銷售結(jié)構(gòu)影響，上半年招商蛇口的結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)同比降低，毛利率較上年末降低3個(gè)百分點(diǎn)至16.3%，創(chuàng)近年來新低。

??【三道紅線保持綠檔達(dá)標(biāo)，綜合融資成本降至3.65%】截至2023年上半年末，招商蛇口持有現(xiàn)金1031.1億元，較上年末增加168.6億元；現(xiàn)金短債比1.71、非受限現(xiàn)金短債比1.09；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率62.86%、凈負(fù)債率（永續(xù)債作為負(fù)債）48.8%，“三道紅線”指標(biāo)保持綠檔達(dá)標(biāo)。綜合資金成本3.65%，較年初降低24個(gè)百分點(diǎn)。

??【租購(gòu)并舉，輕重結(jié)合，推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展】2022年以來，招商蛇口調(diào)整明確三類業(yè)務(wù)，即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)。2023年上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入31.2億元，同比增長(zhǎng)22.5%。城市服務(wù)板塊，招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.8億元，同比增長(zhǎng)23.6%，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也穩(wěn)步提升。

??01 銷售

??完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)過半

??行業(yè)銷售金額排名提升至第五

??2023年上半年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1664.36億元，簽約銷售面積683.96萬平方米，同比分別增長(zhǎng)40.1%和40.3%；銷售均價(jià)24334元/平方米，較去年全年基本持平。上半年，在市場(chǎng)整體下行調(diào)整的行業(yè)背景下，招商蛇口實(shí)現(xiàn)了較高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，且增幅明顯優(yōu)于大部分規(guī)模房企。完成全年3300億元銷售目標(biāo)的50.4%，全口徑和操盤口徑的銷售金額排名均提升至行業(yè)第五位。從銷售結(jié)構(gòu)來看，上半年招商蛇口在上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長(zhǎng)沙、南通、徐州、溫州、無錫等12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售金額排名前五，城市深耕成效進(jìn)一步凸顯。

??02 投資

??堅(jiān)定區(qū)域聚焦、城市深耕

??核心6+10城投資占比達(dá)98%

??2023年上半年，招商蛇口繼續(xù)遵循“強(qiáng)心30 城、核心6+10 城”的投資戰(zhàn)略，堅(jiān)持區(qū)域聚焦、城市深耕。上半年累計(jì)獲取土地25宗，新增計(jì)容建筑面積238萬平方米，同比減少43.4%，權(quán)益地價(jià)345億元。其中，“強(qiáng)心30 城”的投資金額占比100%，“核心6+10 城”的投資金額占比達(dá)98%，資源投放進(jìn)一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點(diǎn)城市。上半年，分別在北京通州區(qū)、亦莊臺(tái)湖以及豐臺(tái)區(qū)獲取3宗項(xiàng)目，土地總價(jià)合計(jì)達(dá)87.8億元。同時(shí)，招商蛇口也積極通過城市更新、收并購(gòu)等多元途徑進(jìn)行拓展，上半年內(nèi)成功落地佛山寶華舊改項(xiàng)目。

??03 盈利

??上半年毛利率水平延續(xù)下滑趨勢(shì)

??創(chuàng)近年來新低

??2023年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入514.4億元，同比降低10.6%。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)83.7億元、凈利潤(rùn)38億元，同比分別降低21.8%和5.1%。歸母凈利潤(rùn)21.5億元，較去年同期增長(zhǎng)14.1%，基本每股收益0.22元。從盈利指標(biāo)來看，2023年上半年招商蛇口實(shí)現(xiàn)毛利率16.3%，較上年末降低3個(gè)百分點(diǎn)。凈利率7.4%、歸母凈利率4.2%，較2022年略有回升。綜合來看，目前行業(yè)整體利潤(rùn)空間承壓，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力持續(xù)下行。受市場(chǎng)因素和銷售結(jié)構(gòu)影響，上半年招商蛇口的結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)同比降低，毛利率水平延續(xù)下滑趨勢(shì)，創(chuàng)近年來新低。

??04 負(fù)債

??三道紅線保持綠檔達(dá)標(biāo)

??綜合融資成本降至3.65%

??截至2023年上半年末，招商蛇口持有現(xiàn)金1031.1億元（其中預(yù)售監(jiān)管資金366.3億元、非受限現(xiàn)金658.2億元），較上年末增加168.6億元；現(xiàn)金短債比1.71、非受限現(xiàn)金短債比1.09；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率62.86%、凈負(fù)債率（永續(xù)債作為負(fù)債）48.8%，“三道紅線”指標(biāo)保持綠檔達(dá)標(biāo)。上半年，招商蛇口把握LPR下行的市場(chǎng)窗口，新增138億元公司債注冊(cè)，新增公開市場(chǎng)融資74.9億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平。截至上半年末，招商蛇口綜合資金成本3.65%，較年初降低24個(gè)百分點(diǎn)。

??05 戰(zhàn)略

??租購(gòu)并舉，輕重結(jié)合

??推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展

??2022年以來，招商蛇口匹配戰(zhàn)略目標(biāo)與轉(zhuǎn)型方向，調(diào)整明確三類業(yè)務(wù)，即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)。2023年上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入31.2億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA16.6億元，分別同比增長(zhǎng)22.5%和26.1%。截至上半年末，集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入6.69億元，在營(yíng)項(xiàng)目36個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約201萬平方米；在建及籌開項(xiàng)目42個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約296萬平方米。寫字樓運(yùn)營(yíng)收入5.89億元，在營(yíng)項(xiàng)目29個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約110萬平方米，其中80%布局在一線城市；在建項(xiàng)目14個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約102萬平方米。長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)收入5.1億元，布局19個(gè)城市，已開業(yè)項(xiàng)目40個(gè)，經(jīng)營(yíng)建筑面積102.7萬平米，房源總數(shù)2.66萬間；建設(shè)期項(xiàng)目40個(gè)，建筑面積96.4萬平米，房源總數(shù)2.11萬間。城市服務(wù)板塊，招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升。2023年上半年，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.8億元，同比增長(zhǎng)23.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.2億元，同比增長(zhǎng)26.7%。截至上半年末，招商積余在管項(xiàng)目2011個(gè)，管理面積達(dá)3.3億平方米。上半年，招商積余物業(yè)管理市場(chǎng)拓展持續(xù)發(fā)力，新簽?zāi)甓群贤~18.9億元，其中第三方項(xiàng)目新簽?zāi)甓群贤~16.5億元。非住宅業(yè)態(tài)管理面積達(dá)1.99億平方米，占比60.3%。實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)營(yíng)業(yè)收入近39億元，占基礎(chǔ)物業(yè)管理總收入的比重超七成。2022年收并購(gòu)的積余上航、積余南航、積余匯勤、積余新中4家企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，2023年上半年新簽項(xiàng)目年度合同額合計(jì)超1.3億元。