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??全口徑銷售金額增長12%，新增土儲貨值增長48%，毛利率下降4個百分點。

??◎  作者 / 沈曉玲、易天宇

??核心觀點

??【權(quán)益銷售額同比增長13.5%，2024年不定全年目標(biāo)】2023年，建發(fā)國際全年實現(xiàn)全口徑簽約金額約1889億元，同比增長約12%；實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1379.6億元、權(quán)益銷售面積666.4萬平方米，同比分別增長13.5%和9.3%；是當(dāng)前少有實現(xiàn)銷售正增長的企業(yè)之一。面對今年銷售市場的不確定性，建發(fā)國際表現(xiàn)更為謹(jǐn)慎，“目前會采取逐季逐月的考慮盤點，設(shè)定一個最佳銷售目標(biāo)去推動，但沒辦法定全年目標(biāo)。”

??【全年新增貨值超兩千億，未來將結(jié)合銷售調(diào)整拿地】2023年建發(fā)國際新獲取78個項目，全口徑拿地金額約1169億元，同比增長42%；新增項目全口徑貨值約2180億，同比增長48%。面對未來的不確定性，建發(fā)國際表示“會結(jié)合自身的銷售進度狀況，整體土儲規(guī)模不能過大，確保安全性。”截至2023年末，建發(fā)國際的土地儲備總可銷售面積約達15.52百萬平方米，較2022年末下降了4%。土地儲備出現(xiàn)下降，主要是由于莆田、無錫、寧德及貴陽等地下降較快，而從新增較多的城市來看，主要集中在上海、南昌、臺州、杭州及泉州等城市，其中上海凈增加約45萬平方米，較期初增加79%。

??【營業(yè)收入增長35%，三費費用同比減少12.6億】2023年，建發(fā)國際實現(xiàn)營業(yè)收入1344億元，同比增長35%；但毛利潤149億元，同比下降2%；毛利率為11.1%，同比下降4.18個百分點。此外凈利潤同比增長了14%至63.4億元；凈利率為4.71%，同比下降0.87個百分點。凈利潤增長主要是由于期內(nèi)行政開支大幅減少了36%，此外財務(wù)費用減少了52%，合計看三費費用相比2022年共減少了12.6億。需注意的是，自2022年建發(fā)國際計提存貨減值準(zhǔn)備37.9億后，2023年再次計提16.4億。

??【總有息負債下降23%，正在考慮境內(nèi)發(fā)債計劃】截至2023年末，建發(fā)國際持有現(xiàn)金542億元，較2022年末增長8%；總有息負債321億元，較2022年下降了23%，其中短期有息負債59億，與去年末大致持平，現(xiàn)金短債比9.15倍，現(xiàn)金不僅能夠覆蓋短債也能覆蓋總有息負債。但需注意的是，2023年建發(fā)國際的流動負債增長了14%，其中貿(mào)易及其他應(yīng)付款項、應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項及應(yīng)付非控股權(quán)益款項均有大幅提升，分別凈增加83億、78億及18億。除此之外，建發(fā)國際的物業(yè)存貨中持作銷售物業(yè)較2022年末增長了87%，對此建發(fā)國際管理層在業(yè)績會上表示 “2024年將加大庫存的去化，盡量把工作抓得更細、更好。”同時，建發(fā)國際表示未來會考慮境內(nèi)發(fā)債計劃。

??01 銷售

??權(quán)益銷售額同比增長13.5%
2024年不定全年目標(biāo)

??2023年，建發(fā)國際全年實現(xiàn)全口徑簽約金額約1889億元，同比增長約12%；實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1379.6億元、權(quán)益銷售面積666.4萬平方米，同比分別增長13.5%和9.3%；銷售權(quán)益比73%。此外，期內(nèi)全口徑的回款金額達到1843億元，回款率達到了98%。

??近年來，房地產(chǎn)市場整體銷售趨于疲軟，據(jù)國家統(tǒng)計局公布2023年商品房銷售額下降了6.5%，其中住宅銷售額下降了6.0%，而建發(fā)國際仍成功完成此前制定的10%-20%增長目標(biāo)，是當(dāng)前少有實現(xiàn)銷售正增長的企業(yè)之一。

??需注意的是，2024年前兩月銷售持續(xù)疲軟，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示新建商品房銷售額下降29%，其中住宅銷售額下降32.7%。面對今年銷售市場的不確定性，建發(fā)國際表現(xiàn)更為謹(jǐn)慎，“目前會采取逐季逐月的考慮盤點，設(shè)定一個最佳銷售目標(biāo)去推動，但沒辦法定全年目標(biāo)。”

??從權(quán)益銷售金額的區(qū)域分布來看，2023年建發(fā)國際的銷售貢獻主要來自長三角和珠三角地區(qū)，兩個區(qū)域的權(quán)益銷售金額占比達79%。從城市能級來看，一二線的權(quán)益銷售占比達到了74%，此外三四線的貢獻占比也達到了26%，在三四線銷售靠前的城市中包括無錫、泉州、莆田及漳州等。

??從具體城市來看，廈門、上海、杭州及蘇州的權(quán)益銷售貢獻均超百億，其中廈門及上海的權(quán)益銷售額達到了149億元，而蘇州權(quán)益銷售金額同比增長249%，在各城市中增長較快。此外還有部分城市權(quán)益銷售出現(xiàn)下滑，這些城市如寧波、漳州，均較同期減少了超20億的權(quán)益銷售額。

??02 投資

??全年新增貨值超兩千億
未來將結(jié)合銷售調(diào)整拿地

??盡管近年來房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，但建發(fā)國際在土地市場依然保持較強的拿地節(jié)奏。據(jù)建發(fā)國際業(yè)績會披露，2023年新獲取78個項目，全口徑拿地金額約1169億元，同比增長42%；新增項目全口徑貨值約2180億，同比增長48%；拿地權(quán)益比例達到73%。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年建發(fā)國際所獲多幅地塊為高溢價獲取，如佛山大瀝河地塊溢價率超過51%，樓面價約24350元/平方米；東莞南城地塊樓面價約25999元/平方米，創(chuàng)東莞南城樓面價紀(jì)錄。由于2023年建發(fā)國際未披露新增土儲建面，無法得出獲地均價。但根據(jù)2023年中期業(yè)績會中提及的數(shù)據(jù)，上半年建發(fā)國際新增土儲均價已達7869元/平米，較年初增長了16%，預(yù)計全年獲地成本依然維持較高水平。

??此外，2023年建發(fā)國際新增土儲總價與新增貨值的比為54%，相比2022年收窄了兩個百分點。由于新增土儲總價主要為土地款，后期還需覆蓋的投入包括建安成本、資本化利息等其他支出，但這類費用相對固定。貨值與土地款比值的收窄也意味著隨著這類地塊結(jié)轉(zhuǎn)，后期的利潤率或受影響。

??與此同時，2023年建發(fā)國際的新增貨值增速要大幅快于銷售增速，若未來出現(xiàn)庫存滯銷，或給企業(yè)周轉(zhuǎn)帶來壓力。面對未來的不確定性，建發(fā)國際表示“會結(jié)合自身的銷售進度狀況，整體土儲規(guī)模不能過大，確保安全性。”此外“較之2023年在一些具有改善性需求的三四線城市大舉拿地，今年也會比較謹(jǐn)慎。”但建發(fā)國際依然會堅持保有當(dāng)前的行業(yè)地位，“考慮穩(wěn)住市場占有率和穩(wěn)定自己的策略、排名名次。”

??截至2023年末，建發(fā)國際的土地儲備總可銷售面積約達15.52百萬平方米，較2022年末下降了4%，共合計311個項目。土地儲備出現(xiàn)下降，主要是由于莆田、無錫、寧德及貴陽等地下降較快，其中莆田在絕對量上減少最多達50萬平方米，較期初下降63%。

??而從新增較多的城市來看，主要集中在上海、南昌、臺州、杭州及泉州等城市，其中上海凈增加約45萬平方米，較期初增加79%。由此可見，2023年建發(fā)國際主要于上述城市獲地較多。

??業(yè)績會中，管理層表示目前建發(fā)國際土儲貨值約2700億元，“總體規(guī)模不是很大，但是建發(fā)國際一直以來的土儲貨值都基本上都是維持在在3000億元以內(nèi)。”

??03 盈利

??營業(yè)收入增長35%
三費費用同比減少12.6億

??2023年，建發(fā)國際實現(xiàn)營業(yè)收入1344億元，同比增長35%；但毛利潤出現(xiàn)下滑2%至149億元；毛利率為11.1%，同比下降4.18個百分點。關(guān)于毛利及毛利率的下降，建發(fā)國際解釋主要由于近年房地產(chǎn)市場顯著下行，期內(nèi)部分已交付項目毛利率水平較上一財政年度低并錄得結(jié)轉(zhuǎn)收入。

??此外凈利潤同比增長了14%至63.4億元；凈利率為4.71%，同比下降0.87個百分點。凈利潤增長主要是由于期內(nèi)行政開支大幅減少了36%，此外財務(wù)費用減少了52%，合計看三費費用相比2022年共減少了12.6億。需注意的是，自2022年建發(fā)國際計提存貨減值準(zhǔn)備37.9億后，2023年再次計提16.4億；此外建發(fā)國際還計提了約2.4個億的應(yīng)收款項信用減值。

??04 負債

??總有息負債下降23%
正在考慮境內(nèi)發(fā)債計劃

??截至2023年末，建發(fā)國際持有現(xiàn)金542億元，較2022年末增長8%；總有息負債321億元，較2022年下降了23%，其中短期有息負債59億，與去年末大致持平，現(xiàn)金短債比9.15倍，現(xiàn)金不僅能夠覆蓋短債也能覆蓋總有息負債。此外存量有息負債的平均融資成本約3.75%，較2022年末的4.33%繼續(xù)下降約58個BP。

??但需注意的是，2023年建發(fā)國際的流動負債增長了14%，其中貿(mào)易及其他應(yīng)付款項、應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項及應(yīng)付非控股權(quán)益款項均有大幅提升，分別凈增加83億、78億及18億；截止2023年末，該三筆短期應(yīng)付款合計593億元。

??除此之外，建發(fā)國際的物業(yè)存貨中持作銷售物業(yè)較2022年末增長了87%，對此建發(fā)國際管理層在業(yè)績會上表示 “2024年將加大庫存的去化，盡量把工作抓得更細、更好。”

??與此同時，建發(fā)國際表示也在考慮境內(nèi)發(fā)債計劃，“2023年上市公司主動還了一些債務(wù)后，會根據(jù)2024年的狀況，繼續(xù)償還相關(guān)債務(wù)，也考慮境內(nèi)發(fā)債計劃，建發(fā)國際或?qū)⒂镁硟?nèi)主體去申報，證監(jiān)會目前已經(jīng)在著手批準(zhǔn)。”