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??導語

??行業下行調整期，保利置業保持穩健的銷售、投資節奏，在產品力升級迭代的加持下，企業未來發展有保障。

??◎  文 /克而瑞研究中心

??01 穩健發展
2023年業績表現優于行業整體

??在行業深度調整的市場背景下，保利置業近年來仍保持了良好的發展勢頭。從銷售業績來看，2023年行業規模繼續下行，但保利置業年內實現累計業績同比增長，且自2019年至今業績增速都明顯優于行業整體和百強房企平均水平。具體來看，2023年保利置業累計實現合同銷售金額536億元，同比增長6.8%。

??銷售規模的逆勢增長，得益于保利置業在長三角、珠三角區域的深耕布局。2023年，包含香港地區在內，保利置業在長三角和珠三角區域的銷售金額占比達到67%。同時受銷售結構影響，保利置業近年來的合同銷售均價也呈逐年提升的趨勢。2023年保利置業的合同銷售均價達到23805元/平方米，較2022年提升13.8%。

??02 財務優勢凸顯
奠定企業長期發展基礎

??基于年內高質量的銷售，保利置業2023年實現銷售回籠金額537億元，銷售回籠率達到100%，同比提高了11個百分點；年內實現經營活動現金凈流入約人民幣54億元，期末持有現金同比微增至316.32億元人民幣，現金短債比為1.52，短期償債壓力較小。

??與此同時，2023年保利置業仍然保持著較為明顯的融資優勢，在房企融資環境仍然趨緊的情況下，于年內完成發行40億元的公司債和30億元的中期票據，公開市場信用債融資占比持續擴大的同時，平均融資成本也同比繼續下降了0.39個百分點至3.88%。

??期內企業主動調整杠桿，總有息負債同比減少7.69%至738.95億元，凈負債率同比大幅降低22.8個百分點至93.1%。整體來看，保利置業財務狀況持續改善，現金流動性充裕，為企業長期發展奠定了扎實的基礎。

??03 審慎、聚焦
2023年投資布局高能級城市優質地塊

??從企業投資來看，目前市場尚處于筑底修復階段，行業整體投資低迷、規模房企投資意愿未有改觀、審慎投資仍是主旋律。2023年銷售百強房企的拿地銷售比保持在0.21的低位，有近半數百強房企仍未拿地。同時，布局高能級核心城市成為房企共識，新增投資更聚焦核心城市、核心區域的地塊。

??具體來看，近兩年保利置業拿地投資戰略精準，在投資區域上聚焦熱點區域和高能級城市。2023年企業新增土地約九成集中于長三角區域，并加大一線城市布局力度，企業在上海全年投資占企業全年整體投資50%以上。

??截至2023年底保利置業的總土儲建面為1669.2萬平方米，土地儲備充裕且區域布局較為優異。其中長三角和大灣區的權益土儲占比較期初提高5個百分點至48%，一線城市權益土儲占比較期初提高4個百分點至26%。目前行業背景下，深耕經濟發達的重點區域是企業業績的重要支撐，也是企業穩健發展的基礎。

??04 聚焦“產品+服務”
打造差異化產品提升企業競爭力

??近年來在行業深度調整的背景下，房地產行業從規模紅利向產品紅利過渡轉變。保利置業也積極順應行業發展趨勢、踐行長期主義，聚焦“產品+服務”、圍繞客戶需求提升產品力。2023年保利置業全面升級了產品體系，以“POLYLIGHT·人居四感體系”及致美生活圖譜為迭代指引，形成包括“甲第”、“譽”、“賦”、“印”、“壹號”五大產品系。針對不同客戶群體給出差異化的產品，旨在為全齡段客戶營造全場景生活。通過對整個產品設計底盤的構建及產品系的迭代，企業核心競爭力得到加強，進而提升產品溢價、助力項目銷售去化，推動企業實現高質量可持續發展。

??總結：行業下行調整期，保利置業保持銷售、投資節奏，穩健高質量發展。同時，2023年保利置業選擇聚焦產品力與服務力，響應市場變化、迭代升級五大產品系，針對不同客群打造差異化產品。在產品力升級迭代的加持下，增強核心競爭力。同時，依托央企背景疊加其自身戰略布局深耕的資源優勢，未來保利置業的行業競爭力將會有進一步提升。