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??合約銷售同比降幅18%，相比TOP5其他房企更有韌性；財(cái)務(wù)穩(wěn)健獲標(biāo)普評(píng)級(jí)上調(diào)。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【合約銷售1484億暫位規(guī)模第二，一線城市貢獻(xiàn)過(guò)半】2024上半年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1483.8億元，同比下降18%，全口徑銷售規(guī)模已位列第二。在行業(yè)深度調(diào)整背景下，中海地產(chǎn)僅下滑18%，是TOP5房企中下滑幅度最小的，表現(xiàn)出了較高的韌性。上半年，中海在北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市實(shí)現(xiàn)合約銷售額744億元，銷售貢獻(xiàn)占比過(guò)半。中海地產(chǎn)管理層表示“在下半年依舊有450-500億新增供貨，下半年我們有條件實(shí)現(xiàn)全年穩(wěn)中有升的銷售目標(biāo)，有信心完成全年目標(biāo)和任務(wù)。”

??【新增土儲(chǔ)總價(jià)下滑66%，投資謹(jǐn)慎加強(qiáng)去化】期內(nèi)中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）僅新增6幅地塊，新增土地儲(chǔ)備總建面117萬(wàn)平方米，同比減少了39%；新增土儲(chǔ)總地價(jià)129億，同比減少66%。截至上半年，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）擁有土地儲(chǔ)備3322萬(wàn)平米，較期初下降6%。對(duì)此，中海地產(chǎn)管理層表示，“下半年中海將抓住窗口期，堅(jiān)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”。

??【凈利率下降至13.26%，分銷費(fèi)用增加表明去化壓力加大】2024上半年中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為869億元，同比略下降2.5%；其中物業(yè)發(fā)展收入同比下降4.5%至820億元。從利潤(rùn)情況來(lái)看，毛利率同比下降了0.55個(gè)百分點(diǎn)至22.06%。凈利率同比下降2.68個(gè)百分點(diǎn)至13.26%。凈利率下滑幅度高于毛利率，主要是因?yàn)槠趦?nèi)投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)收益大幅減少，相比2023年同期23億下降至0.12億。此外，分銷費(fèi)用有所增加，從同期18.7億增長(zhǎng)至20.8億。銷售出現(xiàn)下滑的同時(shí)，分銷費(fèi)用卻在上漲，或是因?yàn)槭袌?chǎng)疲軟，去化壓力加大，增加了相應(yīng)的銷售傭金或渠道費(fèi)等。

??【三條紅線維持綠檔，擁有充裕財(cái)務(wù)空間應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)】截止上半年，中海地產(chǎn)銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1002億元，較年初下降5%，其中受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款為248.8億元。扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.90，長(zhǎng)短期債務(wù)比5.44。凈負(fù)債率為38.73%，與期初大致持平；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為49.99%，三條紅線保持綠檔。期內(nèi)，中海地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為3.5%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。整體來(lái)看，中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)依然十分穩(wěn)健。在中期業(yè)績(jī)報(bào)中，中海地產(chǎn)表示“集團(tuán)擁有充裕的財(cái)務(wù)空間應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，擁有厚實(shí)的資源抓住市場(chǎng)調(diào)整的機(jī)會(huì)，擁有攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展韌性。”

??01
??銷售

??合約銷售1484億暫位規(guī)模第二
一線城市貢獻(xiàn)過(guò)半

??2024上半年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1483.8億元，同比下降18%；銷售面積約544萬(wàn)平方米，同比下降32%；銷售均價(jià)27276元/平米，同比增長(zhǎng)22%。

??上半年，中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）的全口徑銷售規(guī)模已位列第二，前一名及后一名分別是保利發(fā)展及萬(wàn)科地產(chǎn)。在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，多數(shù)房企業(yè)績(jī)均發(fā)生了下滑，上半年全口徑銷售金額TOP5房企同比下滑30%，規(guī)模第一的保利發(fā)展同比下降27%，而中海地產(chǎn)僅下滑18%，是TOP5房企中下滑幅度最小的，表現(xiàn)出了較高的韌性。

??中海地產(chǎn)管理層表示“在下半年依舊有450-500億新增供貨，下半年我們有條件實(shí)現(xiàn)全年穩(wěn)中有升的銷售目標(biāo)，有信心完成全年目標(biāo)和任務(wù)。”2024年7月，中海地產(chǎn)公布實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約131.92億元，同比增長(zhǎng)10.4%。

??從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024上半年中海地產(chǎn)及附屬公司合約銷售金額達(dá)1187億元，同比下降8%；而合聯(lián)營(yíng)及中海宏洋部分的合約銷售金額達(dá)297億元，同比下降43%。

??上半年，中海地產(chǎn)及附屬公司在北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市實(shí)現(xiàn)合約銷售額744億元，銷售貢獻(xiàn)占比過(guò)半；部分項(xiàng)目如上海中海順昌玖里合約銷售額就高達(dá)196.5億元，此外北京、上海、深圳等多個(gè)城市首次推出的玖序系項(xiàng)目同樣表現(xiàn)較好。

??與此同時(shí)，中海地產(chǎn)加強(qiáng)了銷售回款，上半年銷售回款超過(guò)50億元的城市有五個(gè)，包括上海、北京、廣州、深圳及天津，其中上海超200億，北京超過(guò)100億元。

??02
??投資

??新增土儲(chǔ)總價(jià)下滑66%
投資謹(jǐn)慎、加強(qiáng)去化

??上半年，中海地產(chǎn)投資出現(xiàn)較大調(diào)整，期內(nèi)中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）僅新增6幅地塊，新增土地儲(chǔ)備總建面117萬(wàn)平方米，同比減少了39%；新增土儲(chǔ)總地價(jià)129億，同比減少66%；平均樓板價(jià)10085元/平米。此外中海宏洋新增土地儲(chǔ)備25萬(wàn)平米，總地價(jià)14億。2024上半年集團(tuán)系列公司合計(jì)新增土儲(chǔ)142萬(wàn)平方米，同比下降40%；總地價(jià)143億元，同比下降66%。

??對(duì)此，中海地產(chǎn)管理層總結(jié)的原因是，“上半年一線城市供地量偏少，優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)不足，是公司在上半年公司投資偏少的主要原因”，“下半年中海將抓住窗口期，堅(jiān)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”。此外，管理層還表示，除了關(guān)注公開市場(chǎng)，也會(huì)積極關(guān)注收并購(gòu)、城市更新的投資機(jī)會(huì)。事實(shí)上，上半年中海地產(chǎn)就在西安收購(gòu)了一宗金地集團(tuán)的城市更新項(xiàng)目。

??從各城市的新增土儲(chǔ)來(lái)看，上半年中海地產(chǎn)（含中海宏洋）于西安、北京及濟(jì)南等地投資較多，其中西安新增土儲(chǔ)50.8萬(wàn)平米，此外北京新增土儲(chǔ)38.6萬(wàn)平米。從新增土儲(chǔ)總價(jià)來(lái)看，北京新增土儲(chǔ)總價(jià)達(dá)86億元，占總量的60%。

??截至2024上半年，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）擁有土地儲(chǔ)備3322萬(wàn)平米（權(quán)益面積2886萬(wàn)平米），較期初下降6%。中海宏洋擁有土地儲(chǔ)備為1583萬(wàn)平方米（權(quán)益為1305萬(wàn)平方米），較期初下降16%。中海地產(chǎn)系列公司合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備4905萬(wàn)平方米。不僅土儲(chǔ)建面在減少，期末中海地產(chǎn)的物業(yè)及其他存貨、土地發(fā)展費(fèi)用合計(jì)4864億元，較期初下降了2%。

??03
??盈利

??凈利率下降至13.26%
分銷費(fèi)用增加或去化壓力加大

??2024上半年中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為869億元，同比略下降2.5%；其中物業(yè)發(fā)展收入同比下降4.5%至820億元。從利潤(rùn)情況來(lái)看，毛利潤(rùn)同比下降5%至192億元，毛利率同比下降了0.55個(gè)百分點(diǎn)至22.06%。凈利潤(rùn)同比下降19%至115億元，凈利率同比下降2.68個(gè)百分點(diǎn)至13.26%。

??凈利率下滑幅度高于毛利率，主要是因?yàn)槠趦?nèi)投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)收益大幅減少，相比2023年同期23億下降至0.12億。此外，分銷費(fèi)用有所增加，從同期的18.7億增長(zhǎng)至20.8億。

??值得注意的是，上半年中海地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑，但分銷費(fèi)用卻在上漲，或是因?yàn)槭袌?chǎng)疲軟，去化壓力加大，增加了相應(yīng)的銷售傭金或渠道費(fèi)等。根據(jù)2023年年報(bào)，中海地產(chǎn)物業(yè)及其他存貨中已落成物業(yè)占比達(dá)31%，同比增加了10個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)平均值為21.79%。近年來(lái)，中海未有對(duì)庫(kù)存物業(yè)進(jìn)行過(guò)大額減值，未來(lái)也需關(guān)注相關(guān)存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

??04
??償債

??三條紅線維持綠檔
擁有充裕財(cái)務(wù)空間應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)

??期內(nèi)，中海地產(chǎn)銷售回款為908.2億元，商業(yè)物業(yè)及其他經(jīng)營(yíng)回款為68.7億元，經(jīng)營(yíng)回款為976.9億元。此外，資本支出為815.0億元(其中土地成本為555.4億元，建安支出為259.6億元)。截止2024上半年，中海地產(chǎn)未付地價(jià)為99.0億元。融資方面，上半年中海地產(chǎn)境內(nèi)外融資438.3億元，提早或按期償還債務(wù)468.7億元，凈償還債務(wù)30.4億元。

??截止上半年，中海地產(chǎn)銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1002億元，較年初下降5%，其中受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款為248.8億元。銀行及其他借貸為1697.5 億元，而擔(dān)保票據(jù)及公司債券則為858.2億元，借貸合共為2555.7億元，下半年到期歸還銀行及其他借貸及公司債券合共137.7億元，一年內(nèi)到期的借貸396.7億元。

??報(bào)告期末，中海地產(chǎn)扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.90，長(zhǎng)短期債務(wù)比5.44。凈負(fù)債率為38.73%，與期初大致持平；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為49.99%，三條紅線保持綠檔。期內(nèi)，中海地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為3.5%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。整體來(lái)看，中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)依然十分穩(wěn)健。

??過(guò)去一年很多國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了很多房企的評(píng)級(jí)，包括國(guó)企。然而6月20日，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普將中國(guó)海外發(fā)展的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BBB+”展望穩(wěn)定上調(diào)至“A-”展望穩(wěn)定。這標(biāo)志著中國(guó)海外發(fā)展成為目前唯一獲得標(biāo)普全球“A-”評(píng)級(jí)的內(nèi)房上市公司。在中期業(yè)績(jī)報(bào)中，中海地產(chǎn)表示“集團(tuán)擁有充裕的財(cái)務(wù)空間應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，擁有厚實(shí)的資源抓住市場(chǎng)調(diào)整的機(jī)會(huì)，擁有攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展韌性。”

??05
??多元化

??購(gòu)物中心業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)58%
未來(lái)會(huì)關(guān)注REITs及收并購(gòu)機(jī)會(huì)

??除住宅開發(fā)外，中海地產(chǎn)同時(shí)也深耕城市運(yùn)領(lǐng)域，打造了以寫字樓與購(gòu)物中心為核心，長(zhǎng)租公寓、酒店、物流及產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老等為要素的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)。

??2024上半年，中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元，同比上升19.8%，其中寫字樓收入為17.6億元，購(gòu)物中心收入為11.1億元，長(zhǎng)租公寓收入為1.2億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.5億元

??其中，上半年中海地產(chǎn)寫字樓業(yè)務(wù)新簽約建筑面積56萬(wàn)平方米，收入增長(zhǎng)6.4%。購(gòu)物中心業(yè)務(wù)收入同比大幅提升57.6%；期末出租率達(dá)96.6%。此外輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，期內(nèi)新簽約管理三個(gè)外部商業(yè)物業(yè)分別位于北京、深圳等城市的核心地段。

??對(duì)于未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)端的規(guī)劃，中海地產(chǎn)管理層表示，“一方面會(huì)努力打造全業(yè)務(wù)生態(tài)圈，持續(xù)推進(jìn)大資管業(yè)務(wù)布局。另外一方面主動(dòng)進(jìn)行在手資產(chǎn)組合管理，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，向核心聚焦。同時(shí)也在努力抓住國(guó)內(nèi)重大機(jī)遇，推動(dòng)不動(dòng)資產(chǎn)證券化平臺(tái)搭建。同時(shí)，也會(huì)捕捉優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)并購(gòu)機(jī)會(huì)，進(jìn)一步提升商業(yè)收入占比，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。”