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??中房網訊 （蘇曉/文）8月27日，上海市發布《關于優化上海市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》顯示（以下簡稱為《通知》），中小套型住房建筑面積標準較之前有所提高。這意味著發布了18年的“7090政策”正式落幕，未來將更多大戶型住宅進入市場，以更好滿足改善型購房需求。

??“小戶型”將100平米起步

??《通知》明確，優化新出讓商品住房用地中小套型住房建筑面積標準。根據上海市人均住房建筑面積、家庭人口結構、住房套型的市場需求以及住房建筑設計和施工等情況，上海市多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調整為100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引導套內空間合理布局。

??相較于上海2016年出臺的《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》中規定的多層、小高層、高層的中小套型住宅建筑面積上限分別為90平方米、95平方米和100平方米，此次新規調高了中小套型的建筑面積標準10到20平方米不等。

??值得注意的是，上海在此前的土地出讓中已有戶型調整。今年3月推出的第一批次第二輪土拍的6宗地塊中，就已調高了多層、小高層、高層的中小套型住宅建筑面積上限，并降低了中小套型占比，而本次則是以文件的形式正式發文。

??此舉也預示著上海將揮別已實行了18年的“7090 政策”。

??“7090 政策”源于2006年7月6日原建設部發布的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》。意見第一部分即明確新建住房結構比例：“自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。”

??而市場早有松綁這一政策的呼聲。在今年1月下旬舉行的上海兩會上，來自臨港、松江、嘉定、奉賢等“五大新城”的市人大代表、房管局人士等就提出了優化住房面積的相關政策。

??上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海根據住建部相關規定堅持實施“7090 政策”多年，在于落實“居者有其屋”，以“小戶型小面積，解決上車問題”。但從居住感受而言，部分小戶型住宅“過于緊湊了”。如今，為滿足居民對“住的好、住的大”等方面的需求，需要建造好房子，標準也需要提高。

??中小套型占比要求下調

??除面積調整外，中小套型的占比要求也有所下調。《通知》規定，優化新出讓商品住房用地中小套型住房供應比例。原則上，中外環間區域不低于70%，中環以內區域不低于60%，新城和南北轉型重點區域不低于60%，外環外其他區域不低于50%。

??而之前上海在2016年出臺的規定是：中心城區不低于70%，郊區不低于60%（部分矛盾突出區域亦為70%）；軌道交通站周邊區域80%以上。

??上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，此次新政優化新出讓商品住房用地中小套型住房供應比例，其實際上對于后續不同區域的中小套型的供應結構產生了影響。從相關數據上看，中小戶型比重最大的區域是中外環之間，這比較符合目前剛需購房者的購房選擇。

??此外，新規對于商品住宅用地中配建的保障房和自持租賃房的占比要求依然延續。根據《通知》，繼續將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結構統籌范圍。根據市場主體住宅產品適銷等情況，符合《關于進一步完善上海市詳細規劃實施深化的工作意見》中所列住宅套數調整適用情形的，結合統籌實施方案，可適當彈性調整。

??同時，加強新出讓商品住房用地套型結構的區域統籌。加強區域協調，相關區（管委會）可根據城市總規、單元規劃，對擬規劃用作商品住房的地塊按照建筑面積總量不變原則，統籌中小套型商品住房；新出讓的商品住房地塊在一定時間內做好項目統籌平衡；具體地塊規劃設計條件在土地出讓合同中予以明確。

??嚴躍進表示，這意味著后續各開發商戶型設計方面的靈活性增加，空間增大，這也有助于結合后續購房市場變化等進行產品優化，有助于產品適銷對路。

??相關業內人士認為，上海最新政策代表了全國房地產行業的新趨勢，即住房產品在追求好房子方面持續發力，預計在未來政策推進過程中，還有協調優化的空間。與此同時，隨著上海這一政策的深入實施，在為廣大購房者帶來更加美好的居住體驗同時，也將為全國房地產市場健康發展提供有力的示范和借鑒。