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??隨著租購并舉的政策推進，北京長租公寓供應市場持續擴容，需求品質不斷提升。

??2024上半年，北京新開業長租公寓市場繼續保持穩健增長，新開業集中式公寓項目數量超20個。同時，北京保租房入市節奏相對平穩，需求端市場較穩定。

??截至7月底，北京集中式公寓平均坪效租金同比基本持平，表現相對穩健。

??同時，市場供應的增加和互相競爭的加劇使得產品逐漸進入“內卷”狀態，相關企業在產品力方向，包括空間設計、產品品質、智能化等方面的投入加大，產品品質化提升成為市場共識。

??2024上半年，北京新開業長租公寓市場供應量穩步增長，呈現平穩上升趨勢。

??根據CRIC長租數據系統的統計，2024上半年北京新開業集中式公寓項目數量超20個，新增房源數突破1.1萬間。這一現象不僅反映了市場實際需求的增長，也體現了政策導向的積極作用，預示著住房租賃市場正步入一個更加市場化、規范化、專業化的發展階段。

??2024上半年，多家運營商紛紛推出新開業項目，如首創和園繁星社區二期、芷岸公寓酒店·北京會議中心店、樂乎公寓酒店芍藥居店等，進一步豐富了市場供給。這些新項目的開業，不僅增加了房源供應，還通過優化空間布局、提升居住品質、豐富社區文化等舉措，滿足了不同租客群體的多元化需求。

??近年來住房租賃政策的加持以及市場愈發規范，給北京長租公寓市場帶來了積極的推動。北京市政府不斷加強住房租賃市場的監管與服務，推動租金監管、押金托管等制度的落地實施，有效保障了租戶的合法權益。

??同時，政府還積極鼓勵社會資本參與保障性租賃住房建設，通過土地供應、稅收優惠等多種方式，為住房租賃市場的發展提供了有力的支持。

??需求層面，隨著租客對居住品質要求的提高，長租公寓因其便捷、舒適、安全等特點，受到越來越多租客的青睞。目前，集中式長租公寓市場占有率逐年提升，隨著租客收入預期的變化和租住觀念的轉變，市場對于租住品質和服務水平的要求也在不斷提高。

??過去一年，北京是一線城市中長租公寓租金價格表現最穩健的城市。

??受保租房項目持續入市，以及消費意愿收縮等影響，上海等城市長租公寓租金價格同比下降。截至7月底，上海、深圳、廣州集中式公寓平均坪效租金分別同比下跌6.4%、3.8%、2.0%。

??相對而言，北京保租房入市節奏相對平穩，同時需求端市場較穩定，在集中式公寓租金層面表現相對穩健。截至7月底，北京集中式公寓平均坪效租金同比基本持平，小幅上漲。

??今年上半年，北京保租房入市項目主要以首創繁星社區二期、樂乎社區·紫錦園科學城店為代表，兩個項目位置均位于五環外，對市場租金的影響僅限于周邊區域市場。

??同時未來云城方隅服務公寓、芷岸公寓酒店（北京會議中心店）、瑞貝庭公寓酒店（首都機場新國展店、國貿勁松橋店）、城家高級公寓(天壇醫院店、三元橋燕莎使館區店)等中高端項目的集中入市，也在一定程度上提升了北京長租公寓市場整體租金。

??在這樣一個機遇與挑戰并存的市場環境下，長租市場正經歷著一場深刻的變革，其中一個顯著的現象便是“產品品質內卷”——即在有限的市場和區域空間內，各長租公寓品牌為爭奪市場份額，不斷在空間設計、裝修品質、服務體驗、智能科技等方面加碼投入，力求以更高品質的產品吸引并留住租客。

??由此，長租公寓的產品力成為了決定企業競爭力的關鍵因素。長租公寓市場的品質內卷，體現了行業對租客需求的敏銳洞察和積極響應，推動了居住環境的整體改善。

??面對品質內卷的現狀，行業內逐漸形成共識：真正的競爭力來源于對居住品質的本質提升，而非表面的堆砌與模仿。品質化提升不僅關乎硬件設施的完善，更需要通過精細化管理和創新服務模式，構建核心競爭力和品牌價值，從而在激烈的市場競爭中脫穎而出。

??具體在功能空間設計方面，頭部標桿企業對于空間功能的界定、設計與細節考究，已經形成完整的體系，其中以瓴寓3.0空間設計、保利和寓六大功能模塊為代表。

??瓴寓3.0將租賃空間拆解為“私密、半私密、公共”三類空間，并在租賃空間內系統規劃出了私密社交場所——半私密空間。作為居室功能的外延，半私密空間是可提供一定邊界感私密社交、中頻使用的空間，可以根據租客不同的需求，在15分鐘內實現家庭聚餐、小型派對、私享沙龍等不同社交場景的轉場。

??而保利和寓在空間模塊設計上，參考年輕人群對生活空間的場景需求，精心打造了睡眠、休閑、餐廚、衛浴、玄關、晾曬六大模塊，旨在滿足不同活動所需。模塊化配套的最大優勢，在于不打破房間布局的情況下，可根據實際使用需求，將空間轉變為不同的場景模式。

??在產品品質方面，兼顧顏值和實用，這要求公寓運營商在公寓裝修裝飾、品牌材質、維修保潔等各個環節都遵循統一的標準和流程，確保產品質量的穩定性和可靠性。

??冠寓4.0在產品品質提升上做了很多嘗試及探索，將顏值與實用性相融合，通過皮革質感、親膚墻布、品質木皮等不同肌理的材質組合，以及一體式定制家具的運用，打造出富有層次感和張力的視覺效果，使房間更具輕奢風格和現代感。同時通過全屋裝配墻板、全遮光窗簾等設計，提升了房間的隔音、防潮和遮光性能，為租戶營造了一個更加舒適自在的居住空間。

??另外，智能化管理與運營，已成為長租公寓品質化提升的重要方向。通過引入物聯網、大數據等先進技術，長租公寓運營商可以實現公寓的智能化管理和運營。

??部分運營商自開發了智能化管理系統，接入智能門鎖、智能水電表等設備，為租客提供更加便捷和安全的居住體驗。智能化管理不僅提高了公寓的運營效率，還降低了運營成本。通過數據分析，運營商可以根據租客的需求和偏好，為產品設計和服務優化提供有力支持。

??2024上半年，北京長租公寓市場整體表現穩健，未來隨著政策環境的不斷優化和市場需求的不斷增長，市場將繼續保持發展勢頭。同時，隨著品質化、品牌化、個性化等趨勢的加強，長租公寓市場也將迎來更多的發展機遇和空間。

??公寓運營商需要不斷提升產品力以滿足和引導消費者的多元化需求，并應對市場競爭的壓力。具體而言，空間功能界定與設計、產品品質、收納細節、智能化等方面，都是提升產品力的重要方向。