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易居（中國）企業(yè)集團CEO 丁祖昱

?I、當前市場狀況分析

??一、政策方面，“建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃市場 ”值得關(guān)注

??前一段時間中央政府不斷地提出長效機制，其中一步重要的棋可能就是構(gòu)建全新的、成熟的租賃市場。而在5月19號住建部發(fā)布的住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿），預示著這個長效機制正式地啟動。如果能夠購租并舉的話，今年的住房消費觀念也會得到大的改變，對于今天的房價和市場所謂的泡沫，都可以很好的化解。

??政府要改變租賃理念和租賃市場，最直接這會增加大量的租賃用房的來源，粗略看未來可能有幾個可以增加的方向包括：一是純租賃土地出讓，目前北上廣深主要的城市都在醞釀出讓純租賃土地，所有上蓋的住房都用來租、都用來持有。二是工業(yè)園配套的調(diào)整。目前有很多的工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在都提出對宿舍比例的調(diào)整。比如現(xiàn)在上海規(guī)土局提出部分園區(qū)可以從10%提高到20%，如果每個產(chǎn)業(yè)園都能夠有20%的宿舍，會很大程度地緩解藍領(lǐng)租不到房，產(chǎn)業(yè)員工租不到房的情況。三是空置保障房?，F(xiàn)在有部分的地方提出，比如公租房管理公司對統(tǒng)一對保障房進行出租，其中大部分的收益還是分給原來保障房的擁有者。這樣一來相信有原有很多的空置的保障房進入到市場。四是最近炒得如火如荼的商改住的問題，現(xiàn)在北京、深圳、上海都不允許了，原有的大量的商業(yè)辦公怎么辦？現(xiàn)在還有一些可以做的，就是整體持有改變用途，整體持有然后作為長租公寓。如果這一塊大量推出的話，也會增加大量的房源。五也是最近提出的對于“二房東”開始鼓勵了，鼓勵企業(yè)來做二房東，比如現(xiàn)在有很多的中介服務企業(yè)，已經(jīng)有幾十萬套房的二房東的規(guī)模了。一旦二房東做成規(guī)模之后，整個房源也會大量地增加。

??一方面會有大量的租賃房源增加，另一方面最新的《意見》又很大程度保障了承租人的權(quán)益，對于原先承租人權(quán)益得不到保障相比已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。另外，未來還會有很多相關(guān)政策來保障，比如稅收方面的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在好幾個城市來醞釀對于成規(guī)模的租賃企業(yè)進行一些政策上的稅收優(yōu)惠。一旦租售可以替換的機制形成以后，很大程度會影響到一手放的市場。

??二、政策方面還得關(guān)注一二線城市加碼限購、限貸，并開始“限售”

??今年春節(jié)以來，一二線城市連續(xù)出臺了幾十個調(diào)控的政策，當中最有意思的是3月中下旬開始出臺現(xiàn)售的政策。原來是“三限”，限購、限貸、限價，現(xiàn)在出來一個“限售”，很大程度上繼續(xù)降低房地產(chǎn)的流動性。

??“房住不炒”是最高領(lǐng)導人的要求，一旦把流動性繼續(xù)降低以后也炒不了，按照現(xiàn)在拿到產(chǎn)權(quán)兩年或三年才能轉(zhuǎn)讓，或者是保障房十年才能轉(zhuǎn)讓的話，根本就無法可炒，沒有任何的機會可炒。炒房人誰會持有一個房子十年？他就不是炒房人了，他就變成長期戰(zhàn)略投資人了，基本上變成房東了。從這個角度上來說他是一個好的投資者。

??所有的政策都在落實“房住不炒”這樣的一個要求，而且政策是有跌價效益的，我們雖然看成交量在下滑，但是每個樓盤的銷售還是非?；鸨且坏┌l(fā)生政策的變化就會有所變化。

??三、諸多三四線城市加入限購、限貸、限售行列，由環(huán)一線向其他區(qū)域擴圍

??有一些莫名錯殺的甚至在東西部的三四線城市也出現(xiàn)了，他們是有意出現(xiàn)這些相關(guān)政策的，因為他們都是市場比較火爆的三四線城市，那些城市之前不太火爆，希望出臺政策之后引起大家的關(guān)注讓投資人過來買一套。因為限制外來購房只能買一套，提醒大家我們這里也可以買一套房。這也是歷史上限購、限貸范圍最大的一次。而且出臺時間非常短，關(guān)于三四線城市的相關(guān)的限購的政策是今年5月份出臺的，目前已經(jīng)有幾十個城市出臺了相關(guān)的，只要關(guān)注某一個三四線城市連續(xù)兩個月量價齊升，就會有相關(guān)的政策出臺。

??四、從行業(yè)來看，商品房銷售規(guī)模整體保持高位，非重點城市成交異軍突起

??一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、土地購置等指標向好，銷售在調(diào)控之下同比增速回落，但整體市場并未出現(xiàn)“崩盤“，商品房庫存亦降至2015年以來新低。一季度非重點城市成交成為亮點，在一二線城市出現(xiàn)量跌價平的情況下，三四線城市開始“量價齊升”。

??土地市場成交面積連續(xù)4個月下降，地價環(huán)比繼續(xù)增加。

??五、目前的市場特征

??目前的市場特征很矛盾，一個特征是政策向左市場向右，這個“右”我覺得是暫時的。政策全面向左看齊，但是目前銷售是異常火爆，一二線城市也是開一個盤火一個盤?，F(xiàn)在主要的政策造成這種政策的核心是限價，由于限價導致了很多實際銷售價格和市場價格當中有比較明顯的價差，還是讓購房者、投資人感覺到買房是賺錢的，有財富效益，導致了目前市場畸形的情況。

??第二個特征是三四線城市和非重點城市量價齊升，一二線城市是價平量跌，這在歷史上也沒有看到過。今年1—5月份看到三四線城市全年崛起，這樣的情況能夠崛起多久？

??三是，二手房成交迅速下滑，部分城市房價開始出現(xiàn)松動，這也是一個非常有意思的情況。在市場政策不斷疊加的情況下，一手房繼續(xù)堅挺，二手房挺不住了，1—4月份的數(shù)據(jù)表明二手房的成交量下滑，統(tǒng)計的房價可能沒有明顯下降，但是我們看到北京的房價二手房價格出現(xiàn)了下調(diào)，北京周邊的像燕郊有數(shù)據(jù)統(tǒng)計下滑了4%，不同的數(shù)據(jù)表明這些區(qū)域的這些二手房的房價出現(xiàn)了下降。這些信號表明了市場還是醞釀一些變化。

II、上市房企測評研究

??入榜企業(yè)方面，萬科已經(jīng)連續(xù)十年蟬聯(lián)榜首。雖然去年萬科不是銷冠，但是不影響他在上市公司的綜合排名當中繼續(xù)蟬聯(lián)榜首，無論是他的財務指標還是他的運營指標，還是他的市場價值、股票價值，都排在非常前面，應該講萬科特別是股權(quán)之爭告一段落之后，還是醞釀著非常大的發(fā)展機會。另外像中海、恒大、碧桂園，還是排在非常前面的位置。

??從資本市場表現(xiàn)來看，2016年的上市房企沒有跑贏大盤。全年滬深300股指下跌10%，房地產(chǎn)股指下跌7%，整體的增長速度是歷史上最高的，但是股票市場輸?shù)袅?。另一方面，一些基金、保險都開始追逐地產(chǎn)藍籌，保險公司與地產(chǎn)公司之間、地產(chǎn)公司與地產(chǎn)公司之間的交叉持股已成為行業(yè)級新現(xiàn)象，有利于實現(xiàn)多方共贏。

??從運營規(guī)模上來說，整體的總資產(chǎn)凈資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務均值有比較大的提高。總資產(chǎn)超過千億的房企今天有39家，占總的上市房企的20%。其中超過了萬億的也有一家，排在前18位占行業(yè)數(shù)量只占9%，他們的總資產(chǎn)累計超過50%。從這一點深來講，強者恒強是市場集中度不斷地攀升，可以從這些上市公司當中看到相關(guān)的論據(jù)。

??從抗風險的能力情況來看，上市房企整個的財務指標，特別是相關(guān)的負債指標2016年都有改善。一個是負債的增長都增長了，但是負債率都沒有增長。第二個是長短債的結(jié)構(gòu)都得到了很好的完善，償債的比例開始回升。所以現(xiàn)在來看這些上市房企財務指標，比去年同期我們來看更加地健康，特別是規(guī)模房企。規(guī)模房企相關(guān)的這些抗風險的指標從目前情況來看，可能相對來說是最具抗風險的這樣一個歷史時期。所以也許未來對于這些規(guī)模房企來講，房地產(chǎn)可能對他們來說是越來越好做。

??從盈利情況來看，我們也看到2016年的業(yè)績開始發(fā)生了進一步地改善，一方面總利潤都在提升。另外一方面非常重要的指標，凈利潤率也從2005年達到一個相對的低位開始提升。上市房企總的凈資產(chǎn)收益率2016年是6.79%提升了0.77%，雖然從絕對數(shù)上來說不多，但是從比例上來說其實是已經(jīng)是非常高了。基本上結(jié)束了從2012年開始的經(jīng)利率的連續(xù)下滑，2012年經(jīng)利率下滑了4年，在2016年低位回升了，希望這是一個真正的拐點。

??從發(fā)展的潛力上來說，2016年大家投資還是比較積極的，特別是前面提到的那些規(guī)模房企、中轉(zhuǎn)度比較快的房企，在拿地、土地儲備方面都沖在最前面，現(xiàn)在四家房企土地儲備過億平方米，恒大、碧桂園、綠地、萬科，對于他們來講按照每一年的銷售速度的話，這個過億平方米也不構(gòu)成很大的壓力，他們現(xiàn)在最大的壓力反而還是在于是否能夠保持這樣的快速擴張，或者說保持這種平穩(wěn)的擴張，來保證銷售的繼續(xù)上臺階。他們采取的方式發(fā)生了很大的變化，去年購地占到這些規(guī)模房企很大的一塊，過去是公開招拍掛，現(xiàn)在是合作、兼并是經(jīng)營的主要方式。

??從經(jīng)營效率來看銷售回暖或者是銷售火爆，能夠使得上市房企的周轉(zhuǎn)率都有小幅上升。另外，房企的存貨大幅擴充，這個存貨和存量是兩個概念，和中國房地產(chǎn)的庫存更是完全不同的概念?，F(xiàn)在存貨超過1千億的企業(yè)有13家，這13家企業(yè)的存貨合計數(shù)占整個上市公司的合計數(shù)48%。

??從社會責任上來講，最基本的社會責任就是交稅，房企的交稅還是行業(yè)當中最多的，特別是上市房企的稅定得最高，所有的稅都干干凈凈的，非常透明。光是對社會稅收的貢獻，實際上把社會責任都履行完了，再講房企是“心是黑的”是不講道理的，因為稅收的數(shù)量遠超過房企的利潤。上市房企2016年納稅的均值是10.09億元，同比增長8.15%。

??從創(chuàng)新能力上來看，2016年很多的房企都構(gòu)建全了新的業(yè)務體系，各方面的業(yè)務都在推進過程當中，特別是一些表現(xiàn)更加突出的房企，這個可能也和大家對未來的中國新房市場的判斷有一定的關(guān)聯(lián)，包括我們最近看到的租房的比例上升，很多房企進入到長租的領(lǐng)域，包括現(xiàn)在很多的辦公是要持有，今天全國要搞特色小鎮(zhèn)，所以今天很多的房企進入到各個特色小鎮(zhèn)當中。這一切都是和市場的變化是有關(guān)聯(lián)的。另外在輕資產(chǎn)方面，比如社區(qū)服務、物業(yè)管理、商業(yè)運行等等，包括教育，房企也都有涉足。所以應該講今天房企已經(jīng)進入到和住房消費相關(guān)聯(lián)的各個領(lǐng)域里，基本上要把他全面覆蓋。

III、未來行業(yè)發(fā)展預判

??從政策角度上來說， 熱點城市從“買不到”到“買不了”仍將持續(xù)。限價、搖號、限購、限貸、限售等政策之下，限購讓部分人沒資格買，限貸讓部分人二套高比例首付，首套房貸不出錢，沒有能力買；而限售又讓一部分人沒有機會炒。

??從行業(yè)的走勢上來說，政策的力度不會放松，這一兩年很難會有放松。今年的成交規(guī)模也會受政策的影響出現(xiàn)一些調(diào)整，成交規(guī)模將弱于2016。當然調(diào)整的幅度不會特別大，去年銷售面積是創(chuàng)造歷史最高點15.73億，今年在13-14億應該沒有太大的問題，再加上今年1—4月份銷售面積還增長了20%，三四線城市非?；鸨词瓜掳肽耆珖山幻娣e開始回落也不會太多。成交金額去年是16.7萬億是一個高點，今年應該是11萬億左右。前4個月增長了25%，前4個月的增量抵消掉后面的回落，所以今年總地來說不會宏觀數(shù)據(jù)上面出現(xiàn)特別差的狀況，更不會看到所謂的雪崩式地下滑，無論是成交還是后面要講的房價。

??土地市場現(xiàn)在由于熱度還是不減，特別是媒體報道的熱度還是不減，可能還是會有更多政策的出臺。有的地方也不搞政策，但是沒有新住宅用地推出。總之，目前各個地方都有不同的調(diào)控土地的方式，最終還是要讓地價能夠有回落。

??從企業(yè)的角度來說，今年至少有15家的千億企業(yè)，樂觀一點是18家千億企業(yè)。1—4月份300億以上的銷售已經(jīng)有18家公司了，1—4月份等于過了1/3，300億只要后面表現(xiàn)正常，很有可能都能夠?qū)崿F(xiàn)千億的規(guī)模，千億企業(yè)的隊伍也會越來越大。

??市場的集中度方面，會越來越高。預計前15、16強千億公司全部算進去要今年占整個中國的市場份額40%左右，所以整個的市場份額會提升的幅度比較快。到2018年，我相信千億公司一定會超過50%的市場占有。等到萬億公司出現(xiàn)以后，我估計在2020年，那個時候千億以上公司會占到整個中國60%的市場，那個時候主流市場就是千億公司，剩下的房企完全可以做區(qū)域市場或者是做專業(yè)領(lǐng)域。對于一般的房企，包括上市房企，還是按照原有的操作思路，未來可能不能很好地發(fā)展。