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??在剛剛過(guò)去的6月，廣州二手房成交破萬(wàn)宗，創(chuàng)下近14個(gè)月新高。另一個(gè)地產(chǎn)圈的熱門話題是沉寂已久的廣州土地市場(chǎng)，終于迎來(lái)了首宗溢價(jià)成交的地塊。

??這些本應(yīng)是個(gè)好消息，但是，廣州荔灣區(qū)廣鋼新城板塊的許多業(yè)主卻收獲不一樣的失落，甚至有傳言稱他們繼續(xù)降價(jià)拋售房屋。

??地價(jià)5年連續(xù)走低

??回想起在2020年底以約6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，購(gòu)買了中海學(xué)仕里70平方米的小三房，陳帆就心情沉重。

??“當(dāng)時(shí)手頭寬裕，想在市區(qū)投資一套房。廣鋼新城配套完善，雖然單價(jià)偏高，但戶型緊湊，總價(jià)還算合理。沒(méi)想到，如今首付幾乎虧光。”陳帆說(shuō)。

??“5月份去中介機(jī)構(gòu)門店咨詢，當(dāng)我提出按成本價(jià)出售時(shí)，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人只是笑而不語(yǔ)。這幾天，他告訴我，現(xiàn)在成交價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米，而且廣鋼新城很快將有新盤入市。如果想要快速賣掉，只能繼續(xù)降價(jià)。”陳帆對(duì)此不甘心。

??房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人提到的新盤，正是6月25日經(jīng)過(guò)12輪競(jìng)拍，最終被保利發(fā)展以總價(jià)約6.999億元競(jìng)得的荔灣區(qū)鶴洞路以南AF040134地塊，折合樓面價(jià)28541元/平方米。

??回顧過(guò)去5年，廣鋼新城先后出讓了3宗地塊，最近的上一次是2021年的廣鋼234地塊，即現(xiàn)在的中海保利朗閱項(xiàng)目，樓面價(jià)為28663元/平方米，不過(guò)還需配建廣鋼中央公園及學(xué)校，加上隱性成本，地價(jià)超過(guò)3.3萬(wàn)元/平方米。再往前看，2019年出讓的兩宗地塊，樓面價(jià)分別為34665元/平方米和33840元/平方米。

??因此，盡管本次新地塊溢價(jià)成交，地價(jià)仍然處于板塊的較低水平，且該地塊容積率僅為2.4，在容積率普遍偏高的廣鋼新城尤為罕見(jiàn)。

??得知這一拍地消息后，陳帆默默地放棄了掛牌出售房產(chǎn)的念頭。“地價(jià)無(wú)疑會(huì)影響周邊二手房的估值。按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)出售，虧損太大。除非迫不得已，否則我會(huì)選擇以租養(yǎng)供。”陳帆說(shuō)。

??廣州中原物業(yè)部大越秀區(qū)總經(jīng)理陳秋炳表示，拍地后廣鋼新城板塊市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，尚未看到降價(jià)急售盤源明顯增加。

??貝殼APP顯示，6月廣鋼新城的二手房成交均價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米，成交周期為228天。此外，掛牌漲價(jià)房源32套，降價(jià)房源322套，6月新增掛牌房源176套，環(huán)比增長(zhǎng)20.5%，但這一情況更多受到廣州5月底出臺(tái)的樓市新政影響。

??后買者全線“套牢”

??“雖然是自住，但看著房子一天天貶值，真是心里不好受。”2020年底購(gòu)入葛洲壩紫郡府的李莉感慨道。當(dāng)時(shí)，她以5.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格買下了一套三房單位，而如今同類房型的市場(chǎng)掛牌價(jià)已經(jīng)降至4.4萬(wàn)~4.7萬(wàn)元/平方米，實(shí)際成交價(jià)將會(huì)更低。

??與陳帆、李莉有相似經(jīng)歷的人并不在少數(shù)。2020年后，購(gòu)入廣鋼新城房子的業(yè)主都在承受巨大的壓力。在樓市高峰期間，廣鋼新城在售樓盤包括葛洲壩紫郡府、保利和光晨樾、保利東郡、保利堂悅、中海學(xué)仕里等，售價(jià)在5萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米之間，如今卻不得不面對(duì)“套牢”的現(xiàn)實(shí)。

??在2020年之前，廣鋼新城板塊最早開(kāi)售的中海花灣壹號(hào)，2015年開(kāi)盤時(shí)的價(jià)格為2.8萬(wàn)~3.6萬(wàn)元/平方米，同期開(kāi)售的保利曼城、金融街融穗華府，價(jià)格相當(dāng)。另外一些改善類樓盤，例如珠江金茂府的入手價(jià)在4萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米，華發(fā)中央公園的入手價(jià)則超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。

??陳秋炳表示，目前廣鋼新城的樓盤成交價(jià)最低約3.6萬(wàn)~3.8萬(wàn)元/平方米，優(yōu)質(zhì)樓盤均價(jià)4.5萬(wàn)~4.8萬(wàn)元/平方米，議價(jià)空間10%左右。

??“廣鋼新城南區(qū)的大部分以及北區(qū)的小部分房子已經(jīng)處于虧損狀態(tài)。最早開(kāi)售的樓盤，若考慮利息成本，實(shí)際上大多都處于盈虧邊緣。”上述房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示。

??根據(jù)貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，目前中海花灣壹號(hào)兩房最低成交價(jià)約為3.56萬(wàn)元/平方米，同時(shí)三房的成交價(jià)也集中在3.8萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米。金融街融穗華府的最低成交價(jià)已跌至3.2萬(wàn)元/平方米。此外，保利曼城、振業(yè)天頌等樓盤也有不少成交價(jià)在“3”字頭的房源。

??和天河區(qū)牛奶廠、東圃等市區(qū)板塊相比，廣鋼新城的配套更為成熟，而且自住屬性更強(qiáng)，但房?jī)r(jià)仍未能抵御下跌的壓力。

??問(wèn)題究竟出在了哪里？

??一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重

??陳秋炳表示，目前影響購(gòu)房者決策的主要因素是新盤的降價(jià)促銷力度。

??“比一手房?jī)r(jià)格略低”曾被業(yè)主視為二手房的一條退路，可是在退路上降價(jià)的新盤越來(lái)越多，力度越來(lái)越大，最終退路卷成了“紅海”。

??一位業(yè)內(nèi)人士透露，以前300萬(wàn)元左右的預(yù)算，想要在市區(qū)購(gòu)買一套三房新房簡(jiǎn)直是天方夜譚。但如今選擇實(shí)在太多，購(gòu)房者幾乎挑花了眼，直接導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛。

??花地灣板塊對(duì)廣鋼新城二手房市場(chǎng)沖擊最大，尤其是廣鋼新城的兩房和小三房，價(jià)格跌幅最為明顯。其中一個(gè)主要原因是，花地灣板塊的幾個(gè)項(xiàng)目入手門檻較低。例如，保利和頌70平方米三房總價(jià)僅279萬(wàn)元起，中海浣花里同樣面積段的產(chǎn)品價(jià)格也在300萬(wàn)元左右，萬(wàn)科朗庭80平方米三房則330萬(wàn)元起。

??對(duì)于剛性改善或者改善客戶來(lái)說(shuō)，選擇余地更多。例如，目前廣鋼新城唯一在售的中海保利朗閱，推98~192平方米產(chǎn)品，價(jià)格已跌至“5”字頭。其中，98平方米三房500萬(wàn)元起，130平方米四房680萬(wàn)元起，140平方米四房780萬(wàn)元起。與廣鋼新城一路之隔，景觀資源更優(yōu)的廣船濱江上都，早前推出的工抵房低至5.3萬(wàn)元/平方米。

??“市場(chǎng)的好戲還在后頭。”上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，按照保利發(fā)展的推盤節(jié)奏，廣鋼新城新項(xiàng)目很可能在“金九銀十”期間開(kāi)放。參考黃埔區(qū)保利招商華發(fā)中央公館和海珠區(qū)的保利燕語(yǔ)堂悅的首開(kāi)策略，新項(xiàng)目的性價(jià)比預(yù)計(jì)會(huì)很高，甚至可能會(huì)出現(xiàn)“4”字頭的單位。除此之外，考慮到新規(guī)后的戶型使用率更高，預(yù)計(jì)廣鋼新城的二手房源去化難度將加大。

??好的是，市場(chǎng)也不全是負(fù)面消息。

??陳秋炳表示，目前降價(jià)急售盤的成交量正在增加，“筍盤”賣一套少一套。況且，廣鋼新城的學(xué)校、地鐵以及周邊商業(yè)配套逐步完善，中央公園的建設(shè)也在逐步落實(shí)，進(jìn)一步提升了廣鋼新城的居住環(huán)境。盡管放盤量較大且得房率不及新房，但從長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)前景仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。