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??“2.9%利率維持了18天，3.0%利率維持了22天，3.1%利率你說維持幾天？”一位房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的程先生通過其微信朋友圈分享了以上內(nèi)容。

??短短一個(gè)月內(nèi)，杭州房貸市場(chǎng)的利率下限已經(jīng)歷了連續(xù)兩次調(diào)整：自11月8日起，杭州市首套房貸款的基準(zhǔn)利率下限已由2.9%上調(diào)至3%；自11月30日起，浙江省個(gè)人住房貸款利率已上調(diào)至不低于3.1%，浙江省內(nèi)某銀行工作人員證實(shí)了這一消息。

??對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心的首席研究員李宇嘉表示，這可能是商業(yè)銀行在利潤最大化策略驅(qū)動(dòng)下，適時(shí)調(diào)整了住房貸款的利率水平。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度的快速回暖，也是推動(dòng)利率上調(diào)的重要因素。

??杭州我愛我家市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份杭州全市二手房成交套數(shù)達(dá)到10518套，環(huán)比10月份的9170套增長了14.7%，同比去年同期的8850套上漲了18.8%。這一成交數(shù)據(jù)不僅刷新了年內(nèi)最高月度成交紀(jì)錄，而且標(biāo)志著二手房市場(chǎng)在時(shí)隔20個(gè)月后，再度進(jìn)入“萬套時(shí)代”。

??市場(chǎng)回暖的同時(shí)，質(zhì)價(jià)比高的房源成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，業(yè)主掛牌均價(jià)上調(diào)，議價(jià)空間縮小，而性價(jià)比突出的房源則能實(shí)現(xiàn)快速成交。此外，高端住宅市場(chǎng)也走出了獨(dú)立的行情，成交量顯著增長，尤其是千萬級(jí)以上的住宅更是占據(jù)了市場(chǎng)的半壁江山。

??一位資深市場(chǎng)分析師表示，自今年3月起，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，連續(xù)五個(gè)月的月均成交量穩(wěn)定在8000套以上。盡管在8月和9月期間，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了短暫下滑，但10月和11月的政策及時(shí)跟進(jìn)，多重利好因素的累積為價(jià)格反彈創(chuàng)造了條件。

??高性價(jià)比剛需房源熱銷

??自10月9日杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)新政落地實(shí)施，及至11月13日契稅優(yōu)惠政策的出臺(tái)，一系列政策組合拳有效激發(fā)了市場(chǎng)活力。

??杭州河?xùn)|路店的中介顧問王先生透露，位于杭州市中心地帶的朝暉小區(qū)11月份的成交量超越了10月份。在“止跌回穩(wěn)”市場(chǎng)預(yù)期下，業(yè)主的心理預(yù)期發(fā)生變化，掛牌均價(jià)已經(jīng)上調(diào)至了3.2萬元/平方米，能成交議價(jià)空間縮小至大約5%。性價(jià)比突出的房源，在周末即可實(shí)現(xiàn)快速成交。并且隨著杭州新政的落地，具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的房源也吸引了一些投資者的關(guān)注。近兩個(gè)月，來自上海、溫州等地的跨區(qū)域客戶咨詢和看房活動(dòng)顯著增加。

??談及當(dāng)前二手房市場(chǎng)的成交熱點(diǎn)區(qū)域，王先生坦言，近郊區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)更為搶眼。例如，蕭山、臨安等區(qū)域的剛需型房源總價(jià)在200萬元以內(nèi)，吸引了大量購房者的目光。同時(shí)，近郊區(qū)域的高品質(zhì)改善型房源的價(jià)格漲幅較為顯著。

??青秀城店的中介顧問劉先生也提到，“國慶”節(jié)后新政的實(shí)施，市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定對(duì)購房者的決策產(chǎn)生了顯著影響，市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)出“買漲不買跌”的心態(tài)。蕭山、臨安部分小區(qū)的房價(jià)均有不同程度的上揚(yáng)。例如，桂城東方城的均價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了2000元~3000元/平方米的漲幅，以198平方米的戶型計(jì)算，漲幅已達(dá)到百萬元。

??當(dāng)然，房價(jià)上漲也導(dǎo)致成交有所降溫，桂城東方城10月份成交近百套，而11月份成交降至了79套。但市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)房源已逐漸減少，相較于后期價(jià)格更高的亞奧城，購房者更傾向于接受桂冠東方城的質(zhì)價(jià)比。

??根據(jù)我愛我家杭州的數(shù)據(jù)分析，11月，杭州蕭山、余杭和錢塘三區(qū)在90~140平方米住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為突出，成交占比分別高達(dá)45.3%、39.6%和39.4%。今年以來，90~140平方米面積段在杭州二手住宅市場(chǎng)成交中所占比例已經(jīng)達(dá)到了33.1%，較去年同期增加了2.2%。

??同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，近期二手房成交量的上升，主要得益于“雙政”效應(yīng)的推動(dòng)，顯著提振了消費(fèi)者的信心，但最主要原因還是前期降價(jià)較大，跌出了性價(jià)比，很多二手房已經(jīng)回到2017年左右的水平，相比新房有很大的實(shí)惠，市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化修復(fù)行情。

??高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁

??高端住宅市場(chǎng)更是走出了獨(dú)立的行情。

??據(jù)我家我家杭州數(shù)據(jù)顯示，保利澄品以15套的成交量榮登榜首，套均面積152平方米，均價(jià)6.67萬元/平方米；江明月朗園以14套成交，均價(jià)6.9萬元/平方米緊隨其后；融信保利創(chuàng)世紀(jì)、日耀之城、杭州壹號(hào)院、翡翠海岸等小區(qū)穩(wěn)居高端成交榜前列。

??11月份，杭州800萬元（含）以上的高端住宅（含別墅）成交總量達(dá)到了384套，其中尤以千萬及以上的住宅占據(jù)半壁江山，共計(jì)成交207套。這一數(shù)據(jù)超過了2021年3月樓市巔峰時(shí)期的200套。

??值得一提的是，11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為140平米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

??“此次契稅調(diào)整確實(shí)為購房者帶來了實(shí)質(zhì)性的成本節(jié)約，尤其是對(duì)于那些尋求改善居住條件的客群來說。因此，改善型住宅成交量的上升并不令人意外。”一位市場(chǎng)人士表示，近年來，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交趨勢(shì)本就偏向于改善型需求，加之一些業(yè)主在上半年出售了小戶型房產(chǎn)，轉(zhuǎn)而尋求更高品質(zhì)的住宅，這一行為釋放了大量改善型購房需求。在這波政策的推動(dòng)下，具備購買能力的消費(fèi)者大多選擇了果斷出手。

??展望未來，我愛我家杭州認(rèn)為，按照現(xiàn)在的成交趨勢(shì)，預(yù)計(jì)年底仍有一波翹尾行情。但從更長遠(yuǎn)的角度來看，樓市的持續(xù)修復(fù)和發(fā)展，歸根結(jié)底取決于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定和居民實(shí)際購買力的提升。