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??2021年下半年至今，房地產行業進入調整期。在過去三年的調整其中，土地市場格局出現了顯著的變化，其中“國退民進”最為明顯，城投公司成為了多數城市托底的生力軍。

??CRIC數據顯示，2021年至今，城投拿地項目中全部開工的地塊僅有20%，加上部分開工的地塊，總體開工率22%。城投拿地未開工面積近3.3億平方米，樂觀測算未來開工的占比僅15%。

??受城投開發能力較弱影響，其中有很大一部分拿地后需要尋找第三方代建，這也催生了巨大的商業代建“理論”需求。

??從目前典型代建城投項目來看，代建利潤空間仍存，但主動權、溝通問題，以及銷售指標的規定導致代建項目愈發內卷，解約情況也時有發生。對于未來城投代建空間而言，選擇優質項目，打磨產品力、管理力、營銷力至關重要。

??2020年“三道紅線”和2021年“雙集中供地”成房地產企業投資轉折點。

??民營企業從2021年之前新增拿地TOP100中投資金額（全口徑）2萬億元以上、占百強比重60%以上到2022年、2023年斷崖式下跌，拿地金額占比下降近40個百分點，拿地金額較2020年高峰下降近九成。

??在民營企業退出的同時，央國企憑借良好的信用背書和較低的融資成本繼續在土地市場上補充優質的土儲貨源。在近三年新增拿地金額的TOP100中，央國企的投資金額占百強的比例快速上升，2022年、2023年占比超過60%，較2020年低點增長了近28個百分點。

??不僅如此，自2021年集中供地以來，城投成了土地市場走弱之下的重要拖底力量。2023年拿地金額TOP100中有近半數上榜企業為城投平臺類公司，其托底范圍甚至不乏核心一二線城市。

??細化到城投表現來看，2021年至2024年5月，重點監測的30個重點一二線城市成交的含宅用地中，有46%的地塊由城投公司競得（含合作拿地），同時拿地金額占比也高達33%。

??按年份來看，2022年城投拿地占比最高，其次是2023年和2024年，拿地金額占比都保持在30%以上。

??與較高的拿地占比不同，由于城投運營專業度普遍不及規模國央企和高周轉的民企，城投公司拿地后的開工率明顯低于其他幾類房企，CRIC監測數據顯示，2021年至今，城投拿地項目中全部開工的地塊僅有20%，加上部分開工的地塊，總體開工率22%。

??由于受到開發能力的限制，城投公司在拿地后的項目開發速度相對較慢，因此部分城投公司選擇與專業度更高的房企合作開發，或選擇引入代建方，也有部分地塊則長期處于不開工狀態。

??以城投公司2021年、2022年拿地項目來看，開工比例分別為30%和27%，也就是近七成地塊在拿地兩年后仍未開工。

??聚焦到重點城市來看，規模上，2021年至今城投在重點監測的30個一二線城市中參與拿地但未開工幅數約為3500宗左右，總建面約3.3億平方米。在不考慮實際開工意愿的情況下，理論上這些地塊都可以通過代建、合作來進行項目開發。

??但理論需求并不等同于實際有效需求，還需要考量在負債和財政壓力下，城投平臺類公司的實際開工意愿，以及當前市場周期下地塊自身的基本屬性，特別是基于托底作用下，大部分城投平臺類公司所拿地塊質量一般。

??因此為了分析未來城投能開發的土地規模以及未來潛在的代建市場空間，我們綜合城投已開工土地的特點，對城投未開工土地進行梳理和估算。綜合以上因素和變量的影響，我們做了如下三種測算：

??第一，保守的估算來看，由于多數城投參與土地市場只起到“托底”作用，所以城投拿地時間超過2年且尚未開工地塊我們認定為“無效土地”、“純托底土地”，未來再開工可能性不高，全部剔除。

??按照不同規模、不同區位以及不同拿地方式的開工率計算，2023-2024年城投拿地項目總體約有1800萬平方米左右的開工空間。

??第二，中性的估算來看，同樣將2021年、2022年城投拿地項目中70%未開工地塊視為“無開工意愿”。2023年、2024年城投參與拿地總規模為1.34億平方米，按照前兩年30%的開工率計算，未來總開工規模約4020萬平方米，扣除實際已開工土地1656萬平方米，截止到2024年5月，粗略估算出城投手中有2364萬平方米未開工土地需要尋找合作或代建方。

??第三，樂觀的估算來看，其假定條件有所變化，我們認為2021年、2022年城投參與拿地未開工的2.08億平方米的土地中，仍有部分土地在區位、地價等指標上表現相對突出，隨著政策不斷落地、市場預期和信心不斷筑底回升，未來仍有開工價值。

??此外，考慮到不同城市、不同區位的土地開工率并不一致，因此也將2個變量細分后納入考量體系中。

??最終通過綜合計算根據每塊地的不同情況得到一個開工系數和可能性，我們選取得分最高的15%，大致估算出城投參與拿地但未開工的地塊中有約530塊存在一定的開工可能性，總建筑面積約為4987萬平方米。

??綜合而言，特定階段下產生的城投“托底”土地市場的現象，無疑給代建市場帶來新的機遇，盡管從開工情況、城投開發意愿來看，規模上相對較小，但對于多數尋找第二賽道、求生存的企業而言仍然是一條優質的賽道。目前核心城市城投未開工土地近3.3億平方米，理論上未來代建的空間仍然巨大。

??從已開工的代建項目來看，大多數代建企業原則上以不墊資、純代建為主，小部分項目會在集團專享會討論評估后入股或者代持，甚至有部分企業為了拓展項目，與城投企業簽訂部分“對賭”協議。

??隨著越來越多的企業下場“分蛋糕”，未來也會加劇企業間拓展的競爭激烈度。

??我們認為，在目前市場仍在筑底調整且將持續半年至一年的背景下，產品力實際是大多數項目的突破點，產品力的打磨或者融合在很大程度上決定了代建項目的銷售情況和市場認可度。而隨著市場內卷的加深，成本的壓縮必然導致企業利潤空間受損，如何通過合理的管理手段降低代建成本也是企業需要關注的重點。