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??碧桂園服務(wù)控股有限公司（以下簡稱“碧桂園服務(wù)”，06098.HK）再一次追加了對合富輝煌集團控股有限公司（以下簡稱“合富輝煌”，00733.HK）的投資。

??11月6日，兩家公司發(fā)布的聯(lián)合公告顯示，雙方已經(jīng)訂立了一份戰(zhàn)略合作協(xié)議，碧桂園服務(wù)計劃再收購合富輝煌已發(fā)行股 本的約10.63%，并同意認(rèn)購合富輝煌配發(fā)的約0.27億新股。這兩項認(rèn)購落實后，碧桂園服務(wù)的持股比例將從目前的25%增加至38.1%，從第二大股東躍升為第一大股東。

??雙方的聯(lián)姻始于2020年，彼時，碧桂園服務(wù)僅持有合富輝煌約3.53%的股份。從目前來看，碧桂園服務(wù)并不滿足于財務(wù)投資者的角色，兩家公司有更大的籌謀。根據(jù)公告信息，相關(guān)認(rèn)購事項完成五年內(nèi)，碧桂園服務(wù)應(yīng)支持合富輝煌開發(fā)涵蓋一手銷售代理、庫存物業(yè)銷售、資產(chǎn)管理及線上營銷服務(wù)的綜合交易平臺。

??11月7日，碧桂園服務(wù)相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，此次雙方在原合作基礎(chǔ)上進(jìn)一步推進(jìn)更深入的合作，是為了順應(yīng)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的挑戰(zhàn)和機遇。

??而合富輝煌董事會主席朱榮斌也在8月份的博鰲論壇上透露，存量市場將變成未來的主戰(zhàn)場，房地產(chǎn)的交易模式一定會改變。

??意在第一大股東位置

??這份戰(zhàn)略合作協(xié)議分為兩個部分，首先是碧桂園服務(wù)擬向扶偉聰收購合富輝煌約0.72億股的股份，總代價約1.15億港元，每股收購價格為1.61港元，較合富輝煌11月6日的收盤價0.93港元溢價約73.12%。收購?fù)瓿珊螅坦饒@服務(wù)的持股比例將由25%增至約35.63%。

??其次，碧桂園服務(wù)同意認(rèn)購合富輝煌配發(fā)的約0.27億新股，相當(dāng)于合富輝煌已發(fā)行股本的約4%及經(jīng)擴大已發(fā)行股本的約3.85%，總代價約0.43億港元，每股認(rèn)購價同樣為1.61港元。不計算收購的股份的話，認(rèn)購新股將使碧桂園服務(wù)的持股比例由25%增至約27.88%。

??若上述交易均達(dá)成，那么碧桂園服務(wù)的持股量將增加13.1%至38.1%，超過扶偉聰?shù)?0.57%，成為合富輝煌的第一大股東。

??這份合作協(xié)議還有其他條件，如，達(dá)成交易后碧桂園服務(wù)要支持合富輝煌開發(fā)綜合交易平臺，且合富輝煌將成為碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)相關(guān)服務(wù)的核心供應(yīng)商。如果碧桂園服務(wù)只收購10.63%的股份，沒有認(rèn)購新股，那么該公司要在3年內(nèi)向合富輝煌提供約0.43億港元的資金。

??兩家公司均表示，透過戰(zhàn)略合作，雙方將于房地產(chǎn)代理服務(wù)領(lǐng)域整合各自競爭優(yōu)勢及共享線上渠道、線下資源，產(chǎn)生共同利益并共同發(fā)展。

??據(jù)碧桂園服務(wù)相關(guān)人士介紹，未來兩家公司將進(jìn)一步加強在新房營銷代理、存量房交易、線上營銷、社區(qū)資源等領(lǐng)域的合作。

??受股份收購消息的刺激，11月7日，合富輝煌的股價大漲49.5%。

??但瑞銀則對該交易持負(fù)面看法，該機構(gòu)表示，合富輝煌主營為二手房代理業(yè)務(wù)，預(yù)期雙方之間的協(xié)同效應(yīng)有限，而且合富輝煌為廣州市場的主要高端地產(chǎn)代理商，與碧桂園及碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)并未有太多重疊。相對而言，碧桂園服務(wù)將資金進(jìn)行股份回購或派息，都可為股東帶來比收購房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)更有利的回報。

??打造新交易模式

??3年前的2020年6月，碧桂園服務(wù)收購了合富輝煌約0.24億股股份，相當(dāng)于其全部已發(fā)行股份的約3.53%，代價約0.36億港元。當(dāng)時，合富輝煌的戰(zhàn)略合作伙伴還是保利發(fā)展，因此碧桂園服務(wù)的這筆財務(wù)投資并沒有引起太多關(guān)注。直到2022年11月，在合富輝煌與保利發(fā)展分手7個多月后，碧桂園服務(wù)以約2.33億港元的代價從扶偉聰家族手中收購約21.47%的股份，將持股比例增加至25%，一舉成為合富輝煌的第二大股東。

??當(dāng)時，碧桂園服務(wù)表示，合富輝煌在華南及華東區(qū)域有較強的業(yè)務(wù)及品牌優(yōu)勢，與碧桂園服務(wù)的項目覆蓋區(qū)域重疊度較高，且其專注城市核心、高端區(qū)域業(yè)務(wù)，與公司的互補性較強，可進(jìn)一步增強公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的能力。

??成為第二大股東后，碧桂園服務(wù)很積極的介入合富輝煌的經(jīng)營和管理，于今年5月派出了朱榮斌、高斌分別擔(dān)任合富輝煌的董事會主席、總裁。6月份，碧桂園與合富輝煌簽訂合作框架協(xié)議，約定如果碧桂園需要為全國合作開發(fā)項目引入外部商業(yè)代理公司，合富輝煌將在同等條件下優(yōu)先參與物業(yè)代理。同時，合富輝煌的網(wǎng)上平臺將作為碧桂園營銷業(yè)務(wù)的渠道。

??朱榮斌入職后，外界還觀察不到合富輝煌的明顯變化，但從他的對外言論不難發(fā)現(xiàn)，碧桂園服務(wù)在醞釀一件大事。

??在8月份的博鰲論壇上，朱榮斌透露，加入合富輝煌后他對存量住宅這一塊關(guān)注的比較多，并且認(rèn)為在新房供應(yīng)到了天花板之后，中國的存量市場和存量交易的服務(wù)還在地板上。“我們躺在地板上，可以向往天花板。”

??他重點提到了房地產(chǎn)市場的交易模式，表示原來在甲方的時候，就覺得銷售費用太高，但到了合富輝煌才發(fā)現(xiàn)，其實代理公司都在賠錢，整個行業(yè)沒法找到一個好的交易模式。“這個行業(yè)是大家都不滿意，大家都在詬病這個交易市場。”

??他認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代后，交易模式肯定會有一個更優(yōu)秀、更高效、更符合政府和買賣雙方需要的模式出現(xiàn)。

??從目前來看，合富輝煌要做的就是構(gòu)建這么一個更符合市場需求的新交易模式。公告也強調(diào)，碧桂園服務(wù)擬支持合富輝煌開發(fā)綜合交易平臺，預(yù)計將增加合富輝煌的服務(wù)內(nèi)容并擴大客戶范圍，為其帶來更多業(yè)務(wù)機會和商機。

??11月8日，合富輝煌方面告訴中國房地產(chǎn)報記者，在一手房二手房的交易服務(wù)、房地產(chǎn)資產(chǎn)的運營及管理、線上營銷等業(yè)務(wù)方面，該公司已有多年積累，也具備“AI合富”這個數(shù)字營銷生態(tài)整合線上平臺，目前與碧桂園服務(wù)的戰(zhàn)略合作具體計劃正在推進(jìn)中。