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??地產行業波動對物業公司的業績影響還在持續。

??3月12日，弘陽服務發布盈利警告，預期2023年的凈利潤將下跌79%至89%。同一天，中天服務發布的業績公告也顯示其2023年的歸屬上市公司股東凈利潤下降了67.2%。

??更早前，碧桂園服務和雅生活服務已經預告2023年的凈利潤將錄得七成至八成的跌幅，金科服務的業績有所改善，但仍錄得約8億元至11億元的凈虧損。

??對關聯方應收款項計提減值撥備依然是左右凈利潤指標的關鍵因素。為此，雅生活服務的管理層在1月份的工作規劃會議上表示，2024年要控制應收賬款余額，狠抓回款，保存家底，穩待生機。

??凈利潤指標仍面臨考驗

??2023年，中國的房地產市場回歸理性，商品房銷售面積及銷售金額分別同比下降8.5%、6.5%。與地產開發行業高度關聯的物業行業，也在加速調整和分化。在地產母公司現金流緊張的背景下，不少物業上市公司的營運能力備受考驗。

??公告顯示，弘陽服務2023年的凈利潤預計在1000萬元至2000萬元之間，較2022年的9390萬元下降79%至89%。原因是關聯房地產開發商客戶正面臨流動性困境，導致該公司對關聯方的應收款項計提的減值準備大幅增加，以及房地產開發項目服務需求減少，非業主增值服務收入下滑。

??雅生活服務和碧桂園服務也還保持著盈利狀態，但凈利潤的同比跌幅較大。其中，雅生活的股東應占凈利潤約3.2億元至5億元，同比減少73%至83%。影響因素包括外延增值服務的收入與利潤占比下降，非周期業務占比提升及相關成本有所上升，就關聯方客戶貿易應收款項計提減值撥備約2億元至3億元，以及計提4億元至5億元的商譽減值等。

??碧桂園服務預計2023年的收入仍可保持增長，增幅約2.5%至3.5%，總收入約424億元至428.1億元。由于計提了18億元至23億元的關聯方貿易應收款減值撥備，14億元至18億元的商譽及其他無形資產減值，該公司預期將錄得約4.5億元至5.8億元的綜合凈利潤，同比下降74.5%至80%，股東應占凈利潤約2.1億元至3.4億元，同比降幅為82.5%至89%。如果剔除減值撥備的因素，核心凈利潤預計將下降21%至23.5%，錄得38.4億元至39.7億元。

??金科服務尚未扭虧為盈，但股東應占凈虧損由2022年的約18.2億元減少到了2023年的8億元至11億元。大幅減虧同樣與關聯方的應收款有關。據了解，2022年，該公司的貿易應收款項減值損失為9.58億元，其他應收款項減值損失（包括向關聯方提供貸款）為11.78億元。而2023年，其對金科地產集團所欠未償還應收款項計提的減值撥備同比有所減少。

??相對民營企業，國有企業的經營基本盤更為穩固。2023年，華發物業的收入同比增長11%至17.8億元，股東應占凈利潤2.5億元，同比增長28.8%。建發物業則預告2023年的股東應占凈利潤增長不低于70%。

??守好底線  現金為王

??中指研究院的一份研究報告顯示，房企主要通過質押融資、現金借款、高額保證金、股權轉讓及出售物業等方式從關聯物業企業獲取流動性。上游出險房企數量多、違約金額大、債務重組周期長等因素，都導致物業企業風險加劇，未來發展不確定性增加，如壞賬風險加大、利潤“失血”、控制權轉移等。

??該機構表示，在當前房地產市場形勢嚴峻，關聯房企風險尚未出清的背景下，物業企業的戰略發展重心應是穩住當下經營現狀，守住不被關聯方“拖垮”的底線，繼續通過法律訴訟等多途徑來保障企業自身權益。

??據不完全統計，2023年以來，出險房企通過“抵房”向關聯物企出售固定資產的典型案例不低于10宗，涉及交易金額約26.44億元，涉及固定資產建筑面積約10.82萬平方米。

??例如，雅生活便接收了雅居樂406項物業，用來抵償2.82億元的應收款。2024年，該公司有10項重點工作，“控制應收賬款余額，狠抓回款”排在第二位。雅生活董事長黃奉潮表示，基于對當前大環境的綜合分析，經歷上市五周年以來的“高歌猛進”后，2024年，公司應堅決“回歸”，修煉內功，穩待生機。他強調，雅生活不應只是追求規模和利潤，而是要以服務品質和利潤并重，提供“質價相符”的服務。堅持現金為王，強化經營單位的現金流考核，保存家底，應對“寒冬”，不再設置高額擴張目標，不再聚焦粗獷式多元化發展，做穩做強物業主業。

??光大證券觀察到，2019年至2023年上半年，該公司關注的重點物業公司金融資產減值（絕對值）/核心經營利潤比例的算術平均值由2.5%提升至7%，其中民企由3.6%提升至12.4%。該機構認為，國家從供給側持續給予房企融資支持，有助于改善房企流動性問題，緩解現金流壓力，物業關聯方應收款償付保障性提升，應收款減值對利潤的影響有望緩解。