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??作為新加坡最大的綜合房地產(chǎn)集團，凱德集團一次未經(jīng)官宣的交易，再次觸動資本的敏感神經(jīng)。

??11月25日，一則市場消息稱，凱德集團與AEW集團旗下基金近期正在就出售上海浦發(fā)大廈進行磋商。根據(jù)雙方協(xié)議，凱德集團和AEW集團將以18億元的價格出售位于陸家嘴核心商圈的上海浦發(fā)大廈約70%面積。

??隨著輿論不斷發(fā)酵，凱德集團也對此事作出回應，不過有意思的是，凱德集團于11月25日和26日的回應口徑并不一致。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者采訪了解，11月25日，凱德集團對這一市場傳聞的態(tài)度是“不予置評”，而到了11月26日，相關(guān)人士卻表示該消息“并不屬實”。

??在一位第三方機構(gòu)人士看來，“不予置評”相當于不否認，后續(xù)改了口徑可能是因為傳聞中的細節(jié)不太對，可能是價格也可能是標的本身。該人士進一步表示：“市場絕不是空穴來風，新加坡人是很嚴謹?shù)模灰茁鋵嵾€得等凱德官宣。”

??交易標的的“前世今生”

??凱德集團拋售資產(chǎn)的消息之所以在業(yè)界引發(fā)廣泛關(guān)注，其中一個重要原因是，凱德集團作為新加坡最大的綜合性房地產(chǎn)集團，知名度較高，在全球尤其是中國的布局較為廣泛。

??公開資料顯示，截至2024年6月30日，凱德集團旗下不動產(chǎn)投資平臺凱德投資的資產(chǎn)管理規(guī)模約1340億新元，基金資產(chǎn)管理規(guī)模1000億新元。

??凱德集團自1994年進入中國，至今已有30年的發(fā)展歷史。凱德集團在中國的業(yè)務覆蓋購物中心、辦公樓、數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)，其中“來福士廣場”系列城市綜合體尤為知名。

??作為此次傳聞交易的標的項目，上海浦發(fā)大廈也擁有悠久的歷史。該項目起初屬于上海國盛集團名下，國盛集團是上海市政府重大產(chǎn)業(yè)項目投融資平臺。2008年，國盛集團開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務，最終，海航置業(yè)以14.75億元代價買下浦發(fā)大廈項目公司100%的股權(quán)及7.21億元的債權(quán)。

??2019年，凱德集團聯(lián)合一家國外基金成立了合資公司，斥資27.52億元從海航置業(yè)手中收購浦發(fā)大廈，這筆交易標志著凱德集團旗下商務辦公項目首次進駐陸家嘴核心商圈。這一舉措，不僅顯示了凱德集團對中國市場未來發(fā)展的信心，也體現(xiàn)了其對中國一線城市商業(yè)地產(chǎn)的重視。

??浦發(fā)大廈不僅是上海的地標性建筑，也是中國商業(yè)地產(chǎn)市場的一個重要案例。海航浦發(fā)大廈REITs項目曾是上海證券交易所第一單類REITs項目，也是國內(nèi)首單以單一寫字樓物業(yè)為標的資產(chǎn)的類REITs項目。在與凱德集團交易完成后，該項目亦是全國首單市場化退出的資產(chǎn)支持專項計劃。

??實際上，凱德集團在收購浦發(fā)大廈后，發(fā)揮了其開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金優(yōu)勢，對項目進行了大規(guī)模改造。歷時兩年，經(jīng)過一系列的硬件設(shè)施更新，浦發(fā)大廈成為了陸家嘴第一個進行整體改造的寫字樓項目，并蛻變?yōu)橐蛔霞准墭藴实捻椖俊?/p>

??雖然此次交易并未經(jīng)過官方確認，但已經(jīng)有媒體為傳聞中的交易算了一筆賬——此次凱德集團出售浦發(fā)大廈的交易價格，若按照總價計算，基本相當于收購價的約六五折，不過由于凱德集團2019年對浦發(fā)大廈的收購價格評估價本就溢價約9%，所以即便如今虧本打折出售，以目前的運營狀況，價格并不算低。

??調(diào)整在中國投資策略

??關(guān)于此次交易，凱德集團并未回應更多信息。有業(yè)內(nèi)人士表示，凱德集團之所以稱此次交易為假消息，是因為標的并不是浦發(fā)大廈，而是另一處資產(chǎn)。

??但實際上，無論是出售浦發(fā)大廈還是其他資產(chǎn)，都表明，凱德集團確實在持續(xù)拋售中國資產(chǎn)。而其2024年以來的一系列拋售行為，也引起了市場的廣泛關(guān)注。

??比如，1月27日，凱德投資旗下凱德中國信托發(fā)布公告，其已成功出售位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)附近的凱德MALL·雙井購物中心，交易價格為8.42億元。

??1月31日，凱德集團再度發(fā)布公告，凱德投資與友邦人壽保險有限公司共同成立合資公司，凱德投資將北京凱德·星貿(mào)項目95%的股權(quán)出售予友邦人壽，保留其余5%股權(quán)，交易總對價近24億元人民幣。

??10月，凱德集團又拋售國內(nèi)公寓項目，旗下雅詩閣信托已同意將天津的一家服務式公寓出售給一家未透露價格的第三方。該交易預計將于2025年第2季度完成。

??為何要接連拋售中國資產(chǎn)？

??這可能源于中國房地產(chǎn)市場最近幾年的疲弱表現(xiàn)。以商辦市場較為活躍的上海為例，根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海辦公寫字樓市場“以價換量”特征明顯，三季度寫字樓租金持續(xù)下跌，其中，中央商務區(qū)租金環(huán)比下降5%，非中央商務區(qū)租金環(huán)比下降4.3%。同時，中央商務區(qū)的空置率還在進一步升高。

??正因為市場的疲弱表現(xiàn)，凱德集團的財務狀況也受到拖累。2023年全年，凱德投資收入下降3.2%至27.84億新元，現(xiàn)金凈利下降6%至7.81億新元，營業(yè)利潤下降7%至5.68億新元。由于投資物業(yè)重估的非現(xiàn)金公允價值下跌約6億新元，凱德投資在報表上反映出的歸屬母公司股東的利潤大幅下跌79%至1.81億新元。

??凱德集團方面曾提到，凱德投資去年業(yè)績下行，一個重要原因就是中國租金疲弱，因此不排除向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中逐步優(yōu)化在中國的投資組合。

??雖然對于一系列拋售行為，凱德集團表示并非意味著撤資中國市場，但外界的反應和分析遠比官方聲明復雜。

??尤其是在凱德集團拋售中國資產(chǎn)的同時，有資料顯示，凱德集團的投資動作也不少，但投資目的地多為海外。比如11月20日，凱德投資宣布將以2.8億新元收購新加坡房地產(chǎn)投資公司SCCapital的40%股份，并計劃在未來五年內(nèi)分階段收購剩余股份，預計到2030年實現(xiàn)完全控股。9月消息稱，凱德綜合商業(yè)信托擬以18.485億新元收購ION Orchard購物中心50%的股權(quán)。

??“種種跡象表明，凱德集團可能在調(diào)整其在中國的投資策略，從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并提高資金流動性。這種調(diào)整勢必會伴隨資產(chǎn)拋售和新的投資。”一位第三方機構(gòu)人士表示，隨著全球經(jīng)濟的不確定性增加，資本的流動性和投資回報率都面臨著挑戰(zhàn)。在這種情況下，凱德集團可能需要重新評估其全球資產(chǎn)配置，以確保資產(chǎn)的流動性和風險控制。

??在11月22日召開的投資者活動中，凱德投資首席執(zhí)行官李志勤表示，將重新平衡旗下投資組合，發(fā)展印度和東南亞業(yè)務，優(yōu)化在中國的投資組合，通過并購在日本、韓國和澳大利亞等重點市場實現(xiàn)增長，并將目光投向美國和歐洲等亞洲以外的發(fā)達市場。

??“2021年以來，我們的中國團隊成功募集了近500億元（約92億新元）國內(nèi)資本，這表明中國有許多資本伙伴對我們充滿信心。盡管短期內(nèi)我們在中國重組投資組合時會面臨挑戰(zhàn)，但我們?nèi)詫⒅铝τ诎l(fā)展中國業(yè)務，并將繼續(xù)推進人民幣募資策略，發(fā)展基金管理平臺。”李志勤補充道。

??有人出、有人進 外資仍在抄底

??“作為一家知名的國際房地產(chǎn)集團，凱德集團的行動往往會被市場解讀為市場趨勢的風向標。”上述機構(gòu)人士認為，如果凱德集團持續(xù)拋售在中國的資產(chǎn)，可能會對市場信心產(chǎn)生影響。

??目前，已經(jīng)有不少外資機構(gòu)在看空中國地產(chǎn)行業(yè)。

??比如高盛就預測2025年中國GDP增速下滑到4.5%，地產(chǎn)銷售金額下滑9%，面積下滑4%；瑞銀也預測，2025年中國房地產(chǎn)銷售面積下降5％～10%，新開工面積下降10％～15%，房地產(chǎn)投資下降5％～10%。

??但實際上，隨著一些外資收縮在中國的布局，新的資本也在抄底中國的樓市。

??比如根據(jù)機構(gòu)的統(tǒng)計，今年三季度大宗交易規(guī)模超過10億元的有4宗，其中就有2宗是外資貢獻的，分別是GIC收購松江印象城48%股權(quán)，以及印尼金光家族收購星薈中心40%股權(quán)。這兩大外資均來自東南亞，過去幾年，東南亞家族及主權(quán)基金持續(xù)增持上海優(yōu)質(zhì)物業(yè)，投資規(guī)模頗為巨大。

??對于今年四季度以及未來市場展望，戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰表示，中央政治局會議首次定調(diào)“促進市場止跌回穩(wěn)”，對房地產(chǎn)經(jīng)濟將產(chǎn)生強刺激作用；內(nèi)外資機構(gòu)重拾信心，預計四季度買家將積極儲備項目、頻繁出手。另外，美聯(lián)儲迎來第一次降息，如果外資機構(gòu)資金成本進一步下降，同時考慮到國內(nèi)資產(chǎn)處于價值洼地，未來外資有望實現(xiàn)回歸。