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??截至3月10日，11家千億房企中已有7家發(fā)布業(yè)績預告，它們的歸屬母公司凈利潤同比均有所下滑。

??其中，萬科A預計將錄得450億元的虧損，同比下跌470%。保利發(fā)展、綠城中國、招商蛇口、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、龍湖集團等的歸屬母公司凈利潤同比跌幅則在3成至8成之間，但仍保持盈利狀態(tài)。

??針對業(yè)績下滑，萬科A表示2025年將繼續(xù)加快風險化解，全力以赴實現(xiàn)業(yè)績改善。越秀地產(chǎn)也透露今年將加快銷售、去庫存及精準投資。

??外部環(huán)境的積極向好為房企改善自身的盈利狀況創(chuàng)造了良好條件。3月9日，住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上指出，今年一、二月份以來，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持止跌回穩(wěn)的積極勢頭，市場信心得到有效提振。根據(jù)研究機構的預測，部分千億房企將在2025年迎來業(yè)績拐點，歸屬母公司凈利潤重回增長軌道。

??7家千億房企盈利預警

??根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2024年，全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，同比下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。截至2024年末，商品房待售面積75327萬平方米，同比增長10.6%。其中，住宅待售面積增長16.2%。

??受行業(yè)大環(huán)境影響，房企在2024財年依然面臨嚴峻的盈利挑戰(zhàn)。

??3月7日，龍湖集團、越秀地產(chǎn)齊齊發(fā)布盈利警告。龍湖集團表示，公司2023年錄得剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動影響后的股東應占核心溢利113.5億元，2024年的股東應占核心溢利預計錄得約35%至40%的下降。

??越秀地產(chǎn)則預計股東應占盈利較2023年度同比下降約65%至70%，核心凈利潤同比下降約50至55%。除了結轉(zhuǎn)毛利率下跌外，影響其凈利潤的因素還有22.7億元的存貨減值撥備，13.9億元的物業(yè)、廠房及設備和使用權資產(chǎn)減值撥備，以及7.3億元的商業(yè)物業(yè)凈評估跌值。

??此前已有5家千億房企公布了2024年的業(yè)績預告。保利發(fā)展實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤約50億元，同比減少58.43%。對比2023年31.18億元的股東應占利潤，綠城中國預計2024年的跌幅在50%以內(nèi)。萬科A則是由盈轉(zhuǎn)虧，預計歸屬母公司凈利潤的虧損額達450億元。招商蛇口2024年實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤40.4億元，同比下降36.1%。建發(fā)股份預計2024年實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤24億元至35億元，較2023年減少96億元至107億元，降幅約73%至82%。

??截至3月10日，2023年銷售額超過1000億元的房企中，還有中國海外發(fā)展、華潤置地、濱江集團及華發(fā)股份尚未發(fā)布業(yè)績預告。

??某上市房企的管理層告訴中國房地產(chǎn)報記者，對于港股上市公司發(fā)布盈警或盈喜，香港聯(lián)交所規(guī)則下沒有明確標準，“由上市公司自我判斷，所以每家情況都不太一樣。”A股主板的要求是，如果上市公司預計年度凈利潤為負、扭虧為盈、凈利潤同比增減50%以上，或者期末凈資產(chǎn)為負，必須在會計年度結束后的1月31日前發(fā)布年度業(yè)績預告。綜合這些規(guī)則，預計上述4家房企2024年的業(yè)績波動幅度不會太大。

??2025年或迎業(yè)績拐點

??基于過去三年行業(yè)銷售規(guī)模的持續(xù)收縮，規(guī)模房企2024年的利潤下滑是可以預見的。摩根大通表示，2021年以來，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)動蕩對所有發(fā)展商的邊際利潤影響深遠，市場對龍湖集團等房企的利潤下行不會感到意外。一家千億房企的內(nèi)部人士也表示，公司2024年沒有虧損已經(jīng)是值得慶幸的事情了。

??萬科A在業(yè)績預告中詳細分析了虧損的原因，主要是房地產(chǎn)開發(fā)項目結算規(guī)模和毛利率顯著下降，2024年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現(xiàn)房和準現(xiàn)房庫存。這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少。計提信用減值和存貨跌價準備，部分非主業(yè)財務投資出現(xiàn)虧損，部分大宗資產(chǎn)交易和股權交易價格低于賬面值等也是重要影響因素。

??萬科A表示，行業(yè)已經(jīng)度過最困難的時期，對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)充滿信心，2025年將聚焦三大主業(yè)、全力以赴推動經(jīng)營改善。龍湖集團寄希望于非開發(fā)業(yè)務收入和利潤貢獻的持續(xù)提升。保利發(fā)展則在估值提升計劃中提到了穩(wěn)經(jīng)營、提質(zhì)效的安排，包括保持行業(yè)領先的投資強度，聚焦核心城市獲取銷售兌現(xiàn)度高、盈利能力顯著優(yōu)于存量資源的土地資源等。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2025年前兩個月，保利發(fā)展的全口徑拿地金額達340億元，居行業(yè)首位。

??當然，除了自身的戰(zhàn)略調(diào)整，房企經(jīng)營業(yè)績的好轉(zhuǎn)也離不開大環(huán)境的托舉。天風證券認為，當前對行業(yè)走勢最為重要的影響因子仍是房價。2024年第四季度以來，二手價格逐步趨穩(wěn)、新房價格環(huán)比走強，量價構成階段性正向循環(huán)。現(xiàn)階段，多數(shù)城市的價格企穩(wěn)對于盈利邊際改善的影響是行業(yè)性的。從施策角度看，“限制性政策放松”“城中村改造”“控制供地”均指向“調(diào)節(jié)供需、穩(wěn)定房價”，對應“盈利邊際改善”邏輯。而“收儲”是另一種直接改善資產(chǎn)質(zhì)量的方式。

??“房企業(yè)績依賴于整體市場變化，如果2025年房地產(chǎn)市場實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，房企業(yè)績也會出現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，今年的《政府工作報告》把“穩(wěn)住樓市股市”寫進總體要求，并且提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這意味著房地產(chǎn)支持政策還會再加力，市場止跌回穩(wěn)可期，進而整體上房企的業(yè)績也將迎來拐點。

??研究機構發(fā)布的盈利預測也比較樂觀，預計部分千億房企將于2025年開始實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤的正增長。例如，湘財證券預測保利發(fā)展在2025年、2026年將實現(xiàn)54億元、63億元的歸屬母公司凈利潤。開源證券預計招商蛇口2025年、2026年的歸屬母公司凈利潤為59.7億元、64.7億元。