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??面對價格梯度固化、產品形態重疊的市場格局，房企須在低容積率地塊上打造差異化產品，同時借力R4線規劃與TOD商業地標重塑價值認知，積極爭取城市更新政策紅利降低開發成本，才能在改善紅海中開辟新航道。

??2月26日，北京順義新城0201街區東風商場片區兩宗地塊完成出讓。其中，住宅及托幼用地由北京天竺房地產開發有限公司與北京順義新城發展有限公司聯合體以底價26億元競得，商業用地則由北京順義商業集團以5.64億元摘牌。

??天眼查顯示，天竺地產成立于1992年，是北京市順義區國有資本經營管理有限公司旗下全資公司，順義新城發展及順義商業集團同樣由該國有公司控股，這意味著本次拍地的3家企業均為順義區屬國企。

??從地塊來看，住宅地塊用地規模35959.98平方米，規劃建筑面積64727.96平方米，住宅成交樓面價約2萬元/平方米；配建的托幼用地，土地面積5109.36平方米，規劃建筑面積4087.49平方米，規劃為一所12班幼兒園，建成后無償移交相關部門。

??與上述地塊相鄰的商業地塊，用地面積54036.49平方米，規劃建筑面積81054.74平方米，成交樓面價6958元/平方米。

??從區位來看，東風商場地塊是順義老城區核心地段，臨近順義主城區核心商圈。地塊周邊交通便利，鄰近地鐵15號線，多條公交線路環繞，且距離順義地鐵站僅約200米。地塊3公里范圍內聚集了順義區光明小學、重點中學北京市牛欄山一中實驗學校、北京兒童醫院順義婦兒醫院、購物中心鑫海韻通百貨等生活配套。景觀資源方面，周邊有義賓文化墻、豫東廣場等29個公園景點。

??不過，這一地塊并未引來太多房企關注。2024年8月首次預申請后未被激活，直至今年1月再次返場，拆分住宅與商業用地，并取消地價上限與銷售指導價限制，降低拿地門檻后才被成功拍下。

??根據出讓文件，項目設計方案應選擇“順義新城0201 街區東風商場片區城市設計方案征集”大賽優勝設計方案。競得企業可結合市場情況和產品定位，在保證獲獎方案整體規劃形態和建筑風貌不發生重大改變的前提下，可對選用設計方案和規劃用地布局進行適當優化和深化。

??目前已有兩版優勝方案，其中一個方案是與順義有過合作的知名開發集團與國際設計公司聯合體設計；另一個則是由招商蛇口和AECOM公司聯合打造的。

??某機構土地市場研究負責人張凱認為，東風商場地塊所在片區主要承接望京、酒仙橋外溢購房群體，相較于上述兩個片區來說，具有明顯價格優勢，對于預算在600萬~800萬元剛改客群來說吸引力較大。疊加首都機場臨空經濟區擴容帶來的高端產業人群導入，未來置業需求具備可持續支撐。

??不過，當前市場積壓了大量在售項目，競爭壓力較大。根據北京市住建委數據，住總青年ONE網簽均價3.2萬元/平方米、去化率46.17%，通過200萬元級小戶型吸納剛需客群；璞瑅潤府與住總芳華里主力剛改、改善市場，網簽均價3.8萬元左右，去化率31%、17.6%。

??張凱表示，面對價格梯度固化、產品形態重疊的市場格局，房企須在低容積率地塊上打造差異化產品，通過8~12層真洋房設計、80%以上得房率及科技住宅系統形成代際差，同時借力R4線規劃與TOD商業地標重塑價值認知，并積極爭取城市更新政策紅利降低開發成本，才能在改善紅海中開辟新航道。