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??廣東正式打響2025年土地收儲(chǔ)行動(dòng)“第一槍”。

??2月份以來(lái)，廣東省內(nèi)多地密集發(fā)布擬回購(gòu)存量閑置土地的公示，涉及15 個(gè)城市、161宗土地、用地面積684.4萬(wàn)平方米、收儲(chǔ)金額353.7億元，收購(gòu)規(guī)模和執(zhí)行速度均超市場(chǎng)預(yù)期。其中，收儲(chǔ)資金規(guī)模最大的城市是惠州（127 億元），其次是珠海（66億元）。

??這是地方政府首次大規(guī)模披露土地收儲(chǔ)情況。

??2月18日，北京發(fā)行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項(xiàng)債券，均為新增債券。其中，462.9億元新增專項(xiàng)債券募集資金主要用于棚戶區(qū)改造、城中村改造、土地儲(chǔ)備等領(lǐng)域。這意味著，北京按下土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行重啟鍵。

??企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，北京這批專項(xiàng)債中，用于土地儲(chǔ)備的資金規(guī)模為116.87億元，主要將用于舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)環(huán)境整治土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目、房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目等25個(gè)項(xiàng)目。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，專項(xiàng)債實(shí)施“負(fù)面清單”制下，各地能申請(qǐng)的領(lǐng)域非常多，土地收儲(chǔ)也在搶這部分資金，地方積極性很高，一方面，幫助企業(yè)把沉淀的土地盤活，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)企業(yè)再投資再拿地；另一方面，也能從源頭上推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存。

??隨著廣東、北京率先開啟2025年專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的序幕，更多省市將陸續(xù)加入發(fā)債收地行列。

??廣東首批專項(xiàng)債收儲(chǔ)名單

??春節(jié)過(guò)后，廣東多地公示了2025年第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目的用地名單。

??其中，惠州擬斥資127.52億元，收回收購(gòu)4區(qū)三縣46宗國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)，土地面積合計(jì)226.44萬(wàn)平方米。惠州市自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，當(dāng)下只是申報(bào)階段，篩選相關(guān)符合條件的地塊進(jìn)行初步申報(bào)，后續(xù)還需要廣東省相關(guān)職能部門進(jìn)行審批。

??此次涉及回收回購(gòu)?fù)恋鼐鶠榛葜莸胤絿?guó)企（如惠州交投、惠州城投、惠州水務(wù)以及各縣區(qū)城投等）通過(guò)土地招拍掛等形式獲得的地塊，競(jìng)拍時(shí)間集中在2021～2024年間，涵蓋商住地塊、商服地塊、工業(yè)用地等。

??珠海計(jì)劃通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券資金收儲(chǔ)14宗地塊，擬收儲(chǔ)價(jià)格66.5億元，地塊總面積41.5萬(wàn)平方米，占其未動(dòng)工宅地的8.5%，此舉將直接削減潛在庫(kù)存壓力。

??記者注意到，這些已公示回收的項(xiàng)目地塊中，住宅用地占比超過(guò)50%，商辦用地占比超30%；各地塊成交時(shí)間集中在2020～2024年，占比超過(guò)80%。被回收的土地可經(jīng)過(guò)調(diào)規(guī)（提高容積率、商轉(zhuǎn)住等）再度出讓，并非僅能用作保障房開發(fā)建設(shè)，地方政府較大程度上可以不被租金收益率與回收成本之間的矛盾影響。

??從收儲(chǔ)價(jià)格來(lái)看，華泰證券分析師陳慎表示，在可以確定土地價(jià)格的46個(gè)地塊中，30個(gè)為折價(jià)收儲(chǔ)、6個(gè)為平價(jià)收儲(chǔ)、10個(gè)為溢價(jià)收儲(chǔ)，折價(jià)收儲(chǔ)占比65%，總體收儲(chǔ)折價(jià)率為 11%；如果僅考慮折價(jià)收儲(chǔ)的地塊，總體收儲(chǔ)折價(jià)率為19%。部分溢價(jià)收購(gòu)的土地主要由于拿地時(shí)間較早（早于2017年），后續(xù)評(píng)估價(jià)上漲所致。

??以廣州為例，近期有14宗閑置用地被納入回收，用地面積約97.7萬(wàn)平方米，擬回收總金額約25.8億元，其中花都4宗用地共42萬(wàn)平方米，被9.5折重新收儲(chǔ)，涉及寶信地產(chǎn)、白云城建、華僑城等房企。從收回方式看，廣州市土地開發(fā)中心采用應(yīng)付票據(jù)或延期現(xiàn)金支付方式收購(gòu)閑置土地。

??目前，廣東各城公示的第一輪專項(xiàng)債閑置土地收購(gòu)對(duì)象，主要偏向于支持地方國(guó)企，此外還包括央企和少量民營(yíng)企業(yè)。據(jù)中山市公示，2025年第一批土地收儲(chǔ)名單中，有3宗地塊涉民營(yíng)企業(yè)，如仁恒置地、中山欖菊藝術(shù)品投資有限公司等，涉及收儲(chǔ)金額12.69億元。

??“目前擬收回收購(gòu)的主要是地方國(guó)企地塊，一方面在于地方國(guó)企地塊資產(chǎn)負(fù)債關(guān)系較為清晰，另一方面民企地塊很多在抵押狀態(tài)，或有復(fù)雜的債券債務(wù)關(guān)系，甚至是司法糾紛，不符合收儲(chǔ)條件，并非只選國(guó)企地塊，后續(xù)民企地塊符合條件，收購(gòu)公示將會(huì)出爐。”李宇嘉表示。

??“未來(lái)不排除經(jīng)濟(jì)大省通過(guò)閑置土地或存量商品房專項(xiàng)債收購(gòu)方式，對(duì)系統(tǒng)重要性房地產(chǎn)企業(yè)提供流動(dòng)性支持，以降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提振市場(chǎng)預(yù)期。”銀河證券研報(bào)稱。

??大規(guī)模收地行動(dòng)啟動(dòng)

??土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債自2017年啟動(dòng)發(fā)行，2017～2019年土儲(chǔ)專項(xiàng)債占地方新增專項(xiàng)債比重超過(guò)3成，發(fā)行規(guī)模一度超過(guò)6000億元。2019年9月，考慮到土儲(chǔ)專項(xiàng)債對(duì)實(shí)物投資拉動(dòng)作用有限，且會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，土儲(chǔ)專項(xiàng)債被叫停。

??自此，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行擱置。直到2024年10月份，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，中央明確重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債，并優(yōu)先收回收購(gòu)“企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿開發(fā)”的閑置土地。這一政策轉(zhuǎn)向?yàn)閺V東率先重啟土地收儲(chǔ)提供了直接依據(jù)。

??為什么是廣東最先行動(dòng)？根據(jù)廣東預(yù)算報(bào)告，2024年廣東政府性基金收入3452億元，同比下降23.3%，其中受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整影響，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（2713億元）同比下降28.9%。廣東賣地收入降幅明顯高于全國(guó)地方平均水平（-16%），急需通過(guò)收儲(chǔ)存量土地釋放市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

??廣東破產(chǎn)房企數(shù)量連續(xù)多年居高。據(jù)人民法院公告網(wǎng)披露，2019年廣東省破產(chǎn)房企數(shù)量約67家，在全國(guó)破產(chǎn)房企總數(shù)中占比18%；2020年93家，占比23%；2021年56家，占比20%。2023年，浙江、湖南、廣東三省破產(chǎn)房企數(shù)量居全國(guó)前三位。

??“作為經(jīng)濟(jì)大省，廣東要挑大梁。近年來(lái)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)回落比較明顯，特別是土地收入、新開工面積下跌幅度大于全國(guó)，拖累情況比較嚴(yán)重，主要原因在于房地產(chǎn)庫(kù)存很大，開發(fā)商陷入困境的多，也加劇了這一局面。”李宇嘉表示。

??廣東重啟土地收儲(chǔ)既是應(yīng)對(duì)短期經(jīng)濟(jì)壓力的應(yīng)急之舉，更是重構(gòu)土地資源配置機(jī)制的長(zhǎng)遠(yuǎn)布局，其核心邏輯在于通過(guò)政策工具創(chuàng)新，打通土地、財(cái)政與金融的循環(huán)堵點(diǎn)，為房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”提供緩沖空間。

??對(duì)房企而言，土地收儲(chǔ)是“救命錢”，更是“重啟鍵”。

??廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)連平預(yù)計(jì)，2025年新增地方政府專項(xiàng)債額度有望提升至4.5萬(wàn)億元以上，加上2萬(wàn)億元的化債額度，合計(jì)將超過(guò)6.5萬(wàn)億元，其中部分資金將用于土地收儲(chǔ)和商品房收購(gòu)。

??國(guó)海證券測(cè)算，全國(guó)閑置土地收儲(chǔ)規(guī)模或達(dá)1.4萬(wàn)億元，若分2～3年推進(jìn)，每年可為城投和房企釋放5000億～7000億元現(xiàn)金流，降低債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)減少?gòu)V義庫(kù)存超5億平方米。

??但不可否認(rèn)，當(dāng)前地方收購(gòu)存量土地依然存在多項(xiàng)難點(diǎn)。

??據(jù)機(jī)構(gòu)調(diào)研，主要包括專項(xiàng)債額度不清晰、調(diào)規(guī)程序復(fù)雜、土地置換利益難協(xié)調(diào)等因素導(dǎo)致部分地方政府參與積極性不足；收購(gòu)價(jià)格低，政府和企業(yè)協(xié)調(diào)困難，企業(yè)參與意愿低，同時(shí)當(dāng)前收購(gòu)標(biāo)的物更集中在地方國(guó)企，也較難調(diào)動(dòng)其他類型企業(yè)的積極性等。

??“隨著更多低成本增量資金進(jìn)入土地收儲(chǔ)市場(chǎng)，受益房企傳導(dǎo)路徑或?yàn)榈胤匠峭丁胤絿?guó)企→央企→民企。”方正證券分析師劉清海認(rèn)為。