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??春節(jié)前，成都市成華區(qū)槐樹店一宗49.6畝的住宅用地溢價(jià)51.11%成交。

??2月18日，春節(jié)后成都的首場土拍，熱度依然來自成華區(qū)，崔家店一宗72.37畝的住兼商地塊以17700元/平方米的價(jià)格成交。

??本場土拍吸引越秀、招商蛇口、中海、綠城、華潤、金茂6家品牌房企參拍，最終經(jīng)40輪舉牌，該地塊被華潤溢價(jià)28.26%收入囊中。

??拿地總價(jià)達(dá)17.08億元

??據(jù)成都市公共資源交易服務(wù)中心信息顯示，18日開拍的地塊位于成華區(qū)保和街道長春社區(qū)2、3、4組，東升社區(qū)10組，占地面積約72.3712畝，是一塊容積率2.0的住兼商用地。

??地塊具體位于成華區(qū)崔家店板塊，距離地鐵7號(hào)線雙店路站約700多米，周邊有成都雙語實(shí)驗(yàn)學(xué)校和悅分校、四川交響樂團(tuán)附屬小學(xué)、成都市錦匯東城小學(xué)、雙林小學(xué)御風(fēng)分校、成都市華建學(xué)校等教育資源。商業(yè)配套有世茂茂立方和社區(qū)底商，如果想要滿足更多元的商業(yè)需求，宗地3公里范圍內(nèi)還有招商花園城、龍湖濱江天街。醫(yī)療配套有成華區(qū)中醫(yī)醫(yī)院（成華區(qū)第六人民醫(yī)院）、成都新生堂婦女兒童醫(yī)院、成華區(qū)第七人民醫(yī)院等。

??總體來看，該片區(qū)配套完善，只是周邊以待開發(fā)的土地和老舊小區(qū)為主。

??而自2023年以來，崔家店板塊成交了4宗住宅用地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除18日的成交地塊外，還有3宗地塊，已經(jīng)呈現(xiàn)項(xiàng)目有越秀天悅云萃一二期、華天龍湖杉峯項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)分別為15200元/平方米、15300元/平方米和9800元/平方米。

??而本次成交樓面價(jià)定格在17700元/平方米，成交總價(jià)約17.08億元。

??成都核心區(qū)域土地將保持高熱

??據(jù)了解，崔家店板塊位于成都市成華區(qū)中環(huán)路東西兩側(cè)，地理位置非常優(yōu)越。不過開發(fā)較早，造成板塊內(nèi)的城市界面比較老舊。

??目前片區(qū)正在進(jìn)行城市更新，根據(jù)此前已公示的信息來看，崔家店和槐樹店整體涉及更新范圍約6600畝，預(yù)計(jì)可騰挪土地約1894畝。

??同時(shí)據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，崔家店板塊在2022—2023年開發(fā)強(qiáng)度較高，新房成交體量較大，進(jìn)入2024年開發(fā)節(jié)奏放緩，成交量下滑，但成交均價(jià)持續(xù)保持高位，為29000元/平方米，新房主力銷售項(xiàng)目為越秀天悅云萃。片區(qū)整體新房庫存不高。

??記者從中指院四川分院了解到，近年成都房地產(chǎn)市場韌性凸顯，2024年新房銷售面積連續(xù)3年全國  第一，新房+二手房共成交34.3萬套，處于歷史峰值，購房需求旺盛。2024年高新、錦江、天府新區(qū)等核心區(qū)域多宗優(yōu)質(zhì)地塊引起企業(yè)激烈爭奪，涉宅用地最高溢價(jià)率達(dá)86.9%。2025年1月成華區(qū)槐樹店地塊溢價(jià)51.1%，青羊區(qū)蔡橋地塊溢價(jià)24.4%，18日的崔家店地塊溢價(jià)28.26%，表明核心區(qū)域市場繼續(xù)保持高熱。

??如今成都市場區(qū)域結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化。

??總量方面，涉宅用地供應(yīng)連續(xù)4年大幅縮量，整體呈現(xiàn)“提質(zhì)降量”特征，2024年涉宅用地供銷面積同比繼續(xù)下降兩成左右，土地縮量將從根本上影響新房市場的量級(jí)表現(xiàn)。結(jié)構(gòu)方面，2024年5+2、新六區(qū)、遠(yuǎn)郊的涉宅用地成交面積占比為24%、30%、46%，而新房市場供應(yīng)面積占比為52%、31%、16%。可以看出，在新房市場仍集中于核心區(qū)域的當(dāng)下，土地市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的重心外移現(xiàn)象。

??可以預(yù)測，2025年，以“5+2”為主的核心區(qū)域土地更為稀缺，企業(yè)競爭加劇，“土地普遍高溢價(jià)成交”的態(tài)勢將從錦江、高新、天府新區(qū)等區(qū)域向其他區(qū)域進(jìn)行蔓延。以新六區(qū)為主的外圍區(qū)域重新成為新房市場供應(yīng)主力，購房需求出現(xiàn)整體向外遷移趨勢。在核心區(qū)域改善化進(jìn)程相對(duì)更快速、總價(jià)門檻不斷提升的背景下，外圍區(qū)域迎來新一波市場放量機(jī)會(huì)。開發(fā)企業(yè)對(duì)于外圍區(qū)域土地關(guān)注程度上升，“5+2拼運(yùn)氣、外圍重研判”的投資邏輯將進(jìn)一步成型。