市場吳若凡 2025-02-18 10:07:25 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??2月14日，隨著司法拍賣平臺競價倒計時歸零，上海城隍廟廣場以12.09億元的價格迎來新主人。這場持續(xù)兩年的拍賣拉鋸戰(zhàn)終于落幕——從2023年首次流拍無人問津，到2024年二次降價仍遭冷遇，這座荒廢八年的“黃金爛尾樓”最終以低于評估價近7億元的價格成交。然而，神秘買家的入場只是故事的開始：剩余不足20年的土地年限、累計超18億元的債務包袱，以及豫園商圈百萬平方米商業(yè)走廊的宏大愿景，讓這場交易充滿懸念。
??一場“折價50%”的豪賭
??城隍廟廣場的拍賣，堪稱曲折。
??2023年10月，項目首次掛牌時起拍價10億元，疊加債權(quán)本金及利息合計18.76億元，評估價高達23億元，市場參考單價1.48萬元/平方米。然而，復雜的產(chǎn)權(quán)糾紛、累計超5000萬元的爛尾維護成本，以及剩余20年的土地年限（至2044年），讓潛在投資者望而卻步。
??一年后的2024年9月，項目二次拍賣起拍價降至14.245億元，評估價縮水至20.35億元，單價跌至1.22萬元/平方米，但仍以流拍告終。
??直至2025年1月，一位來自浙江的神秘買家最終以12.09億元成交，較首次評估價折價超50%。
??資料顯示，此次的競價標的上海城隍廟廣場項目，位于黃浦區(qū)豫園街道560街坊1/3丘，建筑面積36087.9平方米，現(xiàn)為施工改建停工狀態(tài)……2022年6月30日，北京市第四中級人民法院委托上海申房房地產(chǎn)估計有限公司作出的申房司法估（2022）第0003號《房地產(chǎn)估價報告》顯示，該處項目的價值20.22億元。
??“這不是抄底，而是一場與時間的對賭。”一位參與競拍的機構(gòu)人士坦言，“若改造耗時3年，剩余經(jīng)營期僅16~17年，年化回報率需超15%才能覆蓋成本，壓力巨大。”
??這場低價交易的背后，是城隍廟廣場18年來從外資寵兒淪為“商業(yè)廢墟”的歷程。
??2006年，美國基金嘉沃投資與科瑞格公司以8.7億元拿下項目，試圖打造高端商業(yè)體“豫龍坊”。2008年開業(yè)時，其玻璃幕墻設計與豫園青瓦白墻的明清建筑格格不入，二、三層商鋪空置率近乎100%，首年虧損超3000萬元。
??2009年盈石資產(chǎn)轉(zhuǎn)向快時尚，招商率短暫回升至80%，但世博會后客流斷崖式下跌，2013年商戶續(xù)租率暴跌至50%。
??此后，接盤者光耀東方集團的入場，成為壓垮項目的最后一根稻草。2013年~2016年，該集團在全國激進收購超10個爛尾項目，耗資逾百億元，導致城隍廟廣場改造預算從3億元飆升至8億元。
??2016年房地產(chǎn)調(diào)控收緊后，資金鏈徹底斷裂，疊加實控人猝逝引發(fā)的家族內(nèi)斗，項目于2017年徹底停工，爛尾八年累計損耗超5000萬元。
??“外資錯判文化基因，民企沉迷資本游戲，最終讓‘黃金地塊’淪為資本博弈的犧牲品。”一位商業(yè)地產(chǎn)研究者總結(jié)。
??重生挑戰(zhàn)
??此次新東家的入場，讓城隍廟廣場的命運與上海城市更新的宏大敘事緊密相連。這座占地3.2萬平方米的商業(yè)體，若想掙脫爛尾陰霾，需在有限時間內(nèi)破解三重難題。
??作為串聯(lián)金陵東路高端商務區(qū)與BFC外灘金融中心的“咽喉”，城隍廟廣場的地理卡位戰(zhàn)略價值毋庸置疑。然而，豫園商圈年客流量超3000萬人次中，70%為外地游客，人均消費不足百元。
??對于整個大豫園版圖來說，城隍廟廣場又是不得不盤活的一個節(jié)點，可以完全打通從金陵路嘉里、露香園到豫園、豫園二期、福佑地塊、BFC的商業(yè)走廊，總商業(yè)面積將接近100萬平方米，不僅僅是上海最大的商業(yè)組團之一，也是上海人流量最大的商業(yè)組團之一。
??另一方面，土地年限則是另一道緊箍咒。目前，城隍廟廣場所屬地塊的使用年限到2044年，目前僅剩余20年時間，如果接手改造完成后，僅剩17~18年的經(jīng)營期，勢必無法覆蓋傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的回報周期。
??一位接近交易的投資人坦言，“要么成為上海文旅商融合的地標，要么為城市再添一座‘昂貴的廢墟’。”
??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示， “城隍廟廣場的困境本質(zhì)上是歷史街區(qū)商業(yè)化的共性難題——既要保留文化符號，又要滿足資本回報。若僅靠‘網(wǎng)紅化’改造，很可能重蹈短期爆火、長期空置的覆轍。”
??一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)人士認為，項目的突破口在于“輕資產(chǎn)+強IP”模式。“通過引入外部品牌聯(lián)合運營，降低重投入風險，同時挖掘豫園獨有的文化IP，比如與故宮文創(chuàng)團隊合作開發(fā)限定產(chǎn)品，將客流轉(zhuǎn)化為品牌溢價。”
??城隍廟廣場能否“重生”，尚需時間來驗證。
北京“好房子”啥標準？答案來了
2025-02-17多項創(chuàng)新措施提升住宅品質(zhì)。土地市場：信心恢復進行時
2025-02-13供應結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，低總價、低密度地塊成供應主流。2025年地方兩會，這樣部署房地產(chǎn)工作
2025-02-12地方兩會給樓市“劃重點”。去化加速，部分城市庫存規(guī)模明顯減少
2025-02-11各線去庫存表現(xiàn)積極，存銷比迎拐點。國常會：更好滿足住房消費需求
2025-02-11推動大宗消費更新升級。報告|百強房企1月業(yè)績同比下降3.2%，拿地金額同比增加40%
2025-02-10逢春節(jié)假期，單月業(yè)績規(guī)模保持在歷史較低水平。多地樓市喜迎開門紅
2025-02-06一線城市示范效應明顯，購房需求有待進一步釋放。2024年城市更新工作成績單出爐！
2025-01-24共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。
- 10:06
- 09:53
- 09:44
- 09:40
- 09:40
- 08:21
- 08:20
- 08:18
- 2025-02-17 12:45:48
- 2025-02-17 10:50:44
- 2025-02-17 10:17:28
- 2025-02-17 10:15:14
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
