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??2025年2月已過半月有余，房地產市場已逐漸走出假期影響而回歸常態。

??CRIC監測數據顯示，當前新房已經恢復至節前水平，二手房雖不及節前但已超去年同期。重點城市分化依然在加劇。

??2025年至今，整體市場延續止跌回穩行情，在房企“提質縮量”推盤策略下，典型城市去化率也已達到階段性高點。

??隨著項目加推及3-4月份傳統樓市“小陽春”推動，部分城市或將出現明顯升溫跡象。

??為了更清楚的了解當前市場修復情況，克而瑞研究中心選取了春節后12日一二手成交數據與節前、去年同期、2024年11-12月進行對比，結果顯示，目前新房層面，成交已回歸至節前水平。

??從CRIC重點監測城市來看，2025年2月5日至16日，重點44城新房總成交規模達到了267萬平方米，較2025年春節前日均微增1%，與2024年同期相比回落27%，與2024年11月與12月的日均相比跌幅分別為50%與59%。

??分能級來看，33個三四線城市表現最好，2025年2月5日至16日成交日均較2025年春節前日均增長57%，但與2024年同期相比跌了40%，與2024年11月與12月的日均相比跌幅分別為24%與28%。

??7個二線城市2025年2月5日至16日成交日均較2025年春節前日均下跌7%，較2024年同期相比跌了10%，整體相對平穩。

??4個一線城市政策余溫效應猶存，雖然2025年2月5日至16日成交日均較2025年春節前日均下跌49%，但較2024年同期持增12%。

??二手房方面，雖然整體成交與2025年春節前仍有差距，但市場熱度已好于去年同期（農歷初八-初十九）。

??CRIC監測數據顯示，2025年2月5日至16日，重點23城二手房總成交規模達到了274萬平方米，較2025年春節前日均下降34%，較2024年同期增長6%，與2024年11-12月日均相比跌幅分別為42%和48%。

??分能級來看，一二線韌性顯著好于三四線。2025年2月5日至16日，3個一線城市二手房成交較2025年春節前日均下跌37%，較2024年同期增長24%。6個二線城市二手房成交較2025年春節前日均下跌30%，較2024年同期增長17%。

??14個三四線城市2025年2月5日至16日成交規模58萬平方米，較2025年春節前日均下跌35%，與2024年同期相比跌了26%，與2024年11月與12月的日均相比跌幅分別為34%與47%。

??聚焦到重點城市來看，CRIC數據顯示，北京新房成交雖未恢復至節前水平，但基本與去年同期持平。上海新房韌性明顯較強，雖與2025年春節前日均相比仍跌41%，但較2024年同期倍增116%。廣深方面相對平淡，目前較2025年春節前及2024年同期仍持跌。

??二線城市中僅成都和濟南較2025年節前日均和2024年同期保持正增長，其中成都較2025年春節前日均增長6%，較2024年同期增長17%，濟南較2025年春節前日均增長18%，較2024年同期增長5%，此外蘇州和大連較2025年春節前日均分別增長11%和34%。

??三四線城市新房成交基本修復至節前水平，其中茂名、湛江、陽江、汕頭、清遠等增幅顯著，分別增長489%、127%、435%、184%、182%。

??二手房方面，雖然多數城市尚未恢復到節前水平，但同樣有部分城市表現相對突出，如北京、上海、杭州、蘇州、惠州、東莞等較2024年同期增幅均超2成，其中，杭州漲幅居首達59%，上海次之達47%，

??聚焦重點城市2025年2月春節后新房開盤加推情況，可以發現，諸如北京、上海、深圳、杭州等政策利好型城市房企推盤積極性普遍一般。

??據CRIC監測數據，截至2025年2月16日，深圳、杭州2月暫無項目開盤加推，上海、北京分別有1個樓盤入市，但去化率均不足4成。

??相較而言，成都、廣州等市場熱度穩步回升，成都僅單盤入市，去化率高達100%，廣州最近一周周末2月15-16日6盤集中加推，也使得去化率由上月11%小幅回升至12%。

??我們選取了成都、廣州部分去化率居前項目，可以看出熱銷項目集中在核心區優質改善盤和高性價比剛需盤，具體來看，改善項目典型代表為成都華潤置地中環天宸地處八里莊-二仙橋熱點板塊，憑借區域和新規項目優勢實現熱銷；而剛需項目典型代表為廣州增城區珠江花嶼花城,項目定價僅9800-11000元/平方米，主力戶型為78-98㎡三至四房，高性價比吸引剛需客群入市。

??總體來看，當前市場整體已回升至節前水平。其中新政利好型城市諸如上海、北京等一二手房成交雖未恢復至節前水平，但基本與去年同期持平或穩中有增；廣州新房市場項目來訪、認購量節后環比翻番，轉化率已與節前1月基本持平。成都新房韌性強，短期內推盤提質縮量保持市場熱度，杭州二手房較去年同期增幅近6成。東南沿海三四線城市諸如茂名、湛江、陽江、汕頭、清遠等新房成交已顯著好于節前成交水平。

??基于此，預判后市，我們認為，當前市場仍處于“止跌企穩”階段，2月一二手房成交同比預期保持正增長，一線市場韌性猶存，市場熱度主要取決于推盤規模和樓盤素質，杭州等城市二手房成交修復顯著好于新房，短期內還將吸引剛需入市。對于東南沿海多數三四線城市而言，雖然新房成交較節前有了顯著增長但與去年同期相比仍有差距，整體規模處于低位徘徊。