??威海市住房和城鄉建設局

??中國人民銀行威海市中心支行

??中國銀行保險監督管理委員會威海監管分局

??關于印發《威海市商品房預售資金監管辦法》的通知

??威住建通字〔2022〕40號

??各區市住房和城鄉建設局，人民銀行各支行，銀保監分局各監管組，各商業銀行，各房地產開發企業，各有關單位：

??為進一步加強商品房預售資金監管，保障房屋交易安全，維護交易當事人合法權益，促進房地產市場良性循環和健康發展，威海市住房和城鄉建設局、中國人民銀行威海市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會威海監管分局依據有關法律、法規、規章和政策性文件，研究制定了《威海市商品房預售資金監管辦法》，現印發給你們，請遵照執行。　　

??威海市住房和城鄉建設局

??中國人民銀行威海市中心支行

??中國銀行保險監督管理委員會威海監管分局

??2022年5月27日

??威海市商品房預售資金監管辦法

??第一條  為進一步加強商品房預售資金監督管理，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《山東省城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規及相關規定，結合我市實際，制定本辦法。

??第二條  我市行政區域內商品房預售資金的收存、支取、使用及監督管理，適用本辦法。

??本辦法所稱商品房預售資金包含購房人繳交的定金、首付款、商業銀行發放的按揭貸款和其他形式的購房款等。

??第三條  威海市住房和城鄉建設局是商品房預售資金監管主管部門，組織和指導全市商品房預售資金監管工作，具體負責環翠區、高技術產業開發區、經濟技術開發區、臨港經濟技術開發區范圍內的商品房預售資金監管日常工作。

??文登區、榮成市、乳山市、南海新區住房和城鄉建設主管部門負責組織開展本轄區范圍內商品房預售資金監管工作。

??人民銀行分支機構負責指導商業銀行做好商品房預售資金監管賬戶管理工作。

??銀保監部門負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

??第四條  商品房預售資金監管，遵循“專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制”的原則。

??第五條  商品房預售資金監管期限，自開發建設單位取得《商品房預售許可證》之日起，至完成商品房所有權首次登記之日止。

??第六條  住房城鄉建設部門應當會同人民銀行分支機構、銀保監部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。住房城鄉建設部門應對中標的商業銀行通過部門門戶網站予以公示。

??商業銀行與住房城鄉建設部門簽訂《商品房預售資金監管金融服務協議》，成為商品房預售資金監管合作銀行(以下簡稱“監管銀行”)。

??第七條  在申請商品房預售許可前，房地產開發企業應當從公示監管銀行名錄中選擇監管銀行，開設商品房預售資金監管專用賬戶(以下簡稱“監管賬戶”)。

??住房城鄉建設部門、監管銀行、房地產開發企業三方簽訂《商品房預售資金監管協議》(以下簡稱《監管協議》)。

??《監管協議》應當包括預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容，協議主要內容要在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。

??第八條  房地產開發企業應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》上載明監管賬號，并在商品房銷售現場顯著位置公示。

??房地產開發企業需要變更監管賬戶企業名稱、項目名稱、監管銀行、監管賬號等相關信息的，應當向住房城鄉建設部門提出申請。

??第九條  房地產開發企業與購房人簽訂《商品房買賣合同》約定的收款賬戶應為監管賬戶。

??房地產開發企業與貸款銀行簽訂的按揭貸款合作協議中，約定的結算賬戶應為監管賬戶。

??貸款銀行與購房人簽訂的借款合同中，約定發放貸款的存入賬戶應為監管賬戶。

??第十條  房地產開發企業應當向購房人出具《商品房預售資金監管收存通知單》，購房人憑《商品房預售資金監管收存通知單》將商品房預售資金存入監管賬戶。

??商品房預售資金應當全部直接存入項目對應的預售資金監管賬戶。房地產開發企業和承銷機構不得使用非監管賬戶收存預售資金,取得商品房預售許可前,不得出售或以認購、認籌、預定、排號、售卡、入會等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金、會員費等費用。

??第十一條  按揭貸款(含商業按揭貸款和公積金貸款)購房的，購房人按合同約定的首付款存入監管賬戶后，可辦理預售合同網簽備案。

??非按揭貸款購房的，首次存入監管賬戶的購房款不應低于購房合同總價的25%。

??第十二條  監管銀行收到購房人交存和貸款銀行轉入的購房款后，應當實時將相關信息通過商品房預售資金監管系統反饋至住房城鄉建設部門。  

??在監管銀行辦理按揭貸款的，監管銀行應當自放貸后1個工作日內，將按揭貸款存入監管賬戶。在非監管銀行辦理按揭貸款后，非監管銀行應當自放貸后2個工作日內，將按揭貸款存入監管賬戶。

??第十三條  房地產開發企業、監管銀行應當定期向住房城鄉建設部門報送商品房預售項目的銷售情況、預售資金收存和支取情況、對賬單及相關報表。報送的資料應真實、準確、完整、及時。

??第十四條  商品房預售資金監管標準，按每平方米建筑安裝工程造價的1.2倍執行。實行商品住宅裝修的，裝修費用計入預售資金監管，按每平方米裝修費用的0.5倍執行。建筑安裝工程造價由住房城鄉建設部門按有關規定確定。

??商品房預售資金監管額度，是指批準預售的商品房建筑面積與商品房預售資金監管標準的乘積。

??第十五條  商品房預售資金監管按工程建設進度分為5個控制節點，每個節點對應監管資金留存比例：

??(一)建成層數達到地上規劃總層數一半，監管資金留存比例為70%；

??(二)主體結構封頂，留存比例為35%；

??(三)裝修啟動，留存比例25%；

??(四)單體竣工驗收合格，留存比例為15%；

??(五)完成商品房所有權首次登記，監管終止。

??第十六條  監管賬戶資金超出監管額度部分，房地產開發企業可按規定提取使用。提取資金應當優先用于商品房預售項目建設。

??第十七條  房地產開發企業申請使用監管額度以內的資金，應當按本辦法第十五條規定的控制節點提出申請，監管賬戶余額不得低于規定的留存比例。

??申請時，房地產開發企業應提交以下材料：

??(一)用款申請；

??(二)授權委托書及受托人身份證復印件；

??(三)商品房預售資金支付明細表；

??(四)房地產開發企業已向施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等施工安裝單位撥付款項的，提供付款證明；房地產開發企業擬向上述單位撥付款項的，提供對方指定的銀行賬戶。

??(五)其他有關文件材料。

??第十八條  在主體結構封頂控制節點前，房地產開發企業可以憑監管銀行按規定出具的保函抵頂商品房預售監管資金，但不得高于監管額度的30%。保函有效期不得短于所保監管項目完成商品房所有權首次登記之日。

??第十九條  住房城鄉建設部門應當自收到房地產開發企業申請之日起5個工作日內完成現場查勘及審核。符合條件的，出具《商品房預售監管資金撥付通知單》，監管銀行收到住房城鄉建設部門蓋章確認的《商品房預售監管資金撥付通知單》后，核對商品房預售資金監管系統的相關信息，2個工作日內完成資金撥付。不符合條件的，應當告知企業不予同意的理由。

??第二十條  住房城鄉建設部門應用房地產開發企業信用評價結果以及裝配式建筑設計標準要求對監管資金留存比例進行調整。

??第二十一條  房地產開發企業完成預售項目商品房所有權首次登記的，持《商品房預售資金終止監管申請表》、授權委托書及受托人身份證復印件、商品房所有權首次登記證明等資料，向住房城鄉建設部門申請辦理終止商品房預售資金監管手續。

??經審核符合終止商品房預售資金監管條件的，住房城鄉建設部門出具《商品房預售資金監管終止核準單》。監管銀行收到住房城鄉建設部門出具的《商品房預售資金監管終止核準單》后，經核對后終止監管。

??第二十二條  住房城鄉建設部門以及人民銀行分支機構、銀保監部門對預售資金監管工作進行監督，發現違法違規行為的，及時進行處罰。

??第二十三條  房地產開發企業有下列行為的，由住房城鄉建設部門責令限期整改，違規信息記入房地產開發企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的可暫停其預售合同網簽業務，并依法予以行政處罰：

??(一)違反規定直接收取商品房預售資金的；

??(二)未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的；

??(三)變相逃避商品房預售資金監管的；

??(四)未按規定使用商品房預售資金的；

??(五)提供虛假資料的；

??整改期間，暫停該項目后續工程預售許可發放，暫停其預售監管資金撥付和網簽備案工作。逾期未改或整改不到位的，暫停該企業所有項目預售許可證發放，暫停其所有項目預售監管資金撥付和網簽備案工作并記入企業信用檔案，在“雙隨機、一公開”檢查中，對相關企業提高抽查比例。

??第二十四條  施工、監理等單位提供虛假資料或利用其他手段協助房地產開發企業欺騙調整商品房預售資金監管留存比例、騙取監管資金的，依法追究相關責任。

??第二十五條  監管銀行有下列行為之一的，由住房城鄉建設部門按照商品房預售資金監管金融服務協議暫停或者終止其監管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報威海銀保監分局、人民銀行威海中心支行:

??(一)未按規定將商品房預售資金存入監管賬戶的；

??(二)未經住房城鄉建設部門同意，擅自支付商品房預售資金的;

??(三)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;

??(四)其他違反本辦法或商品房預售資金監管金融服務協議、商品房預售資金監管協議的行為。

??第二十六條  本辦法自2022年7月1日起施行，有效期至2027年6月30日。