??各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

??經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》印發(fā)給你們，請結合實際認真貫徹落實。

??北京市人民政府辦公廳　　　　

??2022年11月9日　　

??（此件公開發(fā)布）

??北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案

??北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案為加快推進老舊小區(qū)改造工作，不斷改善人居環(huán)境，滿足人民群眾對美好生活的需要，依據(jù)《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）等文件精神，結合本市實際，制定本方案。

??一、健全老舊小區(qū)改造項目管理機制

??（一）建設老舊小區(qū)信息大數(shù)據(jù)平臺。進一步梳理完善全市老舊小區(qū)基礎信息，將“十四五”期間需改造的老舊小區(qū)按照產(chǎn)權性質(zhì)、改造需求等情況分類落圖，加強市區(qū)統(tǒng)籌、部門協(xié)同，實現(xiàn)信息共享、政策集成、業(yè)務聯(lián)動，逐步形成涵蓋老舊小區(qū)治理、改造、管理三位一體的工作平臺。

??（二）實施老舊小區(qū)改造前綜合治理。堅持“先治理、后改造”，明確老舊小區(qū)內(nèi)違法建設、地樁地鎖、開墻打洞、群租房及地下空間違規(guī)使用等綜合治理標準。依法拆除違法建設，影響改造工程的應在改造前拆除。通過“自拆、幫拆、勸拆”等形式，拆除影響改造工程的外窗護欄，保障節(jié)能改造工程質(zhì)量。全面拆除地樁地鎖，治理開墻打洞和地下空間違規(guī)使用，對群租房進行動態(tài)清零。

??（三）加強老舊小區(qū)改造計劃管理。全面開展老舊小區(qū)體檢，深入做好群眾工作，力爭在2022年底前將需改造的老舊小區(qū)全部納入改造項目儲備庫。各區(qū)結合體檢結果、本區(qū)財力、群眾工作情況和居民訴求等實際，對儲備項目分批申報列入改造實施計劃，并動態(tài)調(diào)整。加快推進危舊樓改建和簡易樓騰退項目，每年按照不低于基礎類改造總量20%的標準推進抗震、節(jié)能綜合改造項目，加大力度推進改造周期短、當年能見效的樓內(nèi)上下水管線改造、公共區(qū)域市政專業(yè)管線改造、適老化改造等單項改造項目，支持實施環(huán)境整治項目。合理安排實施計劃和施工工期，減少雨季施工、冬期施工。

??（四）創(chuàng)新以改建方式實施老舊小區(qū)改造的政策機制。可將老舊小區(qū)中危舊樓房集中連片、危舊樓房與平房交織，以及部分建設年代較早、建設標準不高，雖可通過加固方式改造但居民改建意愿強烈的項目納入改建范圍，實施改建帶改造、解危帶改造。建立居民出資、政府支持、產(chǎn)權單位履責、社會資本參與的資金共擔模式。改建項目應當不增加戶數(shù)，可以利用地上、地下空間，適度改善居住條件，可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑面積，由區(qū)政府統(tǒng)籌用于補充社區(qū)配套短板或建設保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權房。

??（五）分類細化老舊小區(qū)改造內(nèi)容和標準。按照老舊小區(qū)綜合整治標準和技術導則，明確13項基礎類改造內(nèi)容，將樓本體節(jié)能改造和存在安全隱患的小區(qū)內(nèi)供水、排水、供氣等老舊管線改造作為重點優(yōu)先列入改造菜單，嚴禁隨意拆除老建筑、砍伐老樹，守住現(xiàn)狀綠化率不得降低等底線要求；細化11項完善類改造內(nèi)容，將居民需求強烈的樓內(nèi)上下水管線改造、加裝電梯、安裝電動自行車集中充電設施和消防設施等作為重點優(yōu)先列入改造菜單，對符合消防安全要求的自行車棚預留充電樁安裝條件；明晰12項提升類改造指引，立足小區(qū)及周邊實際條件，利用拆違騰退的空地和低效空間吸引社會資本參與補建養(yǎng)老、托育、體育、社區(qū)食堂、衛(wèi)生防疫、便利店等公共服務設施。

??二、健全老舊小區(qū)改造多方參與機制

??（六）建立政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。各區(qū)要建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、各部門齊抓共管的工作機制，住房城鄉(xiāng)建設部門牽頭統(tǒng)籌，有關部門分工落實，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織，形成工作合力，共同破解難題，扎實推進老舊小區(qū)改造工作。

??（七）健全群眾參與機制。堅持黨建引領，推廣通州區(qū)“六組一隊”、石景山區(qū)“三問于民”、大興區(qū)“由一傳百”等經(jīng)驗做法，創(chuàng)新群眾工作方法，深入做好群眾工作。鼓勵改造項目相關各方成立臨時黨支部和工作組，建立多方參與、溝通順暢的全過程協(xié)商共治機制。在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)統(tǒng)一組織下，充分發(fā)動居民、黨員干部、志愿者等，開展好意見征集、宣傳動員、秩序引導、矛盾調(diào)處、文明施工、質(zhì)量監(jiān)督等工作，協(xié)調(diào)設計、施工、監(jiān)理、物業(yè)等相關單位與居民做好溝通協(xié)商。拓寬征集民意渠道，通過“12345”市民服務熱線以及“安居北京”公眾號、北京業(yè)主決策平臺等多種渠道，及時獲取意見建議、回應居民訴求。

??（八）健全社會資本參與機制。鼓勵市、區(qū)屬國有企業(yè)通過“平臺+專業(yè)企業(yè)”模式統(tǒng)籌社會資本參與、存量資源利用、規(guī)模化改造、專業(yè)化運營、規(guī)范化物業(yè)，推動“治理+改造+運營”一體化實施。各區(qū)可將街區(qū)、社區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)打捆實施，推動項目“由小變大、由散變整”，由老舊小區(qū)改造向街區(qū)更新轉變；推動項目“投資+工程總承包+運營”一體化招標，實現(xiàn)全鏈條實施；推動以“物業(yè)+”的方式，引入社會資本投資改造運營低效空間和存量設施，同步提升運營水平和物業(yè)服務水平。各區(qū)要完善引入社會資本風險評估機制，規(guī)范退出程序。

??（九）完善責任規(guī)劃師、建筑師參與機制。加強責任規(guī)劃師培訓，指導責任規(guī)劃師深度參與老舊小區(qū)改造。細化責任規(guī)劃師提供項目規(guī)劃咨詢服務、協(xié)助開展公眾參與、全程跟蹤和服務項目實施、參與項目驗收等全流程工作指南，完善責任規(guī)劃師在改造項目生成和方案審查等節(jié)點出具意見的制度。健全改造項目建筑師負責制，發(fā)揮其專業(yè)技術優(yōu)勢，確保改造項目設計品質(zhì)。

??（十）健全落實產(chǎn)權單位改造責任的政策措施。研究出臺相關政策措施，推動落實產(chǎn)權單位在動員業(yè)主參與改造、建立物業(yè)管理長效機制、承擔自有產(chǎn)權專業(yè)管線改造費用以及歸集補建住宅專項維修資金等方面的責任。壓實市、區(qū)屬國有企業(yè)產(chǎn)權人責任，加快推動所屬老舊小區(qū)改造，研究將其實施改造發(fā)生的相關費用計入企業(yè)成本的可行性。研究支持產(chǎn)權單位在完成老舊小區(qū)改造后退出小區(qū)管理的相關政策。研究出臺支持鼓勵產(chǎn)權單位將自有房屋設施改建為便民服務設施或作為小區(qū)物業(yè)管理用房的有關措施。制定支持產(chǎn)權單位使用房改售房款或依法使用住宅專項維修資金用于完善類和提升類改造的相關政策。

??三、加快推進老舊小區(qū)適老化改造

??（十一）健全老舊小區(qū)適老化改造和無障礙環(huán)境建設管控機制。圍繞適老化改造和無障礙環(huán)境建設專項設計方案，制定相應施工圖審查和責任規(guī)劃師出具意見的具體辦法，明確改造要求，強化設計管理。健全專項驗收工作機制，老舊小區(qū)改造項目竣工驗收時，要嚴格按照相關專項設計方案進行專項驗收，不通過不得進行竣工驗收。

??（十二）積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”服務模式。物業(yè)服務企業(yè)提供社區(qū)養(yǎng)老服務的，養(yǎng)老服務營收實行單獨核算。鼓勵社會資本以“物業(yè)+養(yǎng)老”服務的方式參與，提供物業(yè)服務，開展定制養(yǎng)老服務。支持物業(yè)服務企業(yè)搭建平臺，吸引專業(yè)企業(yè)參與加裝電梯、增補養(yǎng)老服務設施等工作，同步實施室內(nèi)適老化改造。對特殊困難老年人家庭居家適老化改造予以支持。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展智慧居家社區(qū)服務，建設智慧養(yǎng)老信息平臺，精準對接助餐、助浴、助潔、助行、助醫(yī)等需求，豐富服務形式，創(chuàng)新產(chǎn)品供給。

??（十三）著力破解老樓加裝電梯難題。繪制全市老樓加裝電梯地圖，向社會公開，并進行動態(tài)管理。建立加裝電梯訴求辦理督導機制，完善項目啟動工作流程。出臺利益平衡指引，指導居民依法協(xié)商，促進達成共識。支持各區(qū)搭建加裝電梯服務平臺，提供一站式服務。對于不具備加裝電梯條件的樓棟，鼓勵安裝爬樓代步設備等為老年人出行提供便利。鼓勵租賃企業(yè)搭建平臺，探索采取以租換租的方式解決老年人上下樓問題。

??四、推動各類市政專業(yè)管線只改一次、各類改造一次到位

??（十四）統(tǒng)籌同步實施各類市政專業(yè)管線改造。積極申請國家層面對市政專業(yè)管線改造的專項資金支持，加大市政府固定資產(chǎn)投資對市政專業(yè)管線改造支持力度。創(chuàng)新老舊小區(qū)紅線內(nèi)市政專業(yè)管線改造施工總承包模式，優(yōu)化紅線外市政專業(yè)管線改造審批流程，實現(xiàn)管線改造與綜合整治同步實施。管線改造移交后，水電氣熱等市政服務延伸至產(chǎn)權分界點，特別是推動排水企業(yè)管理服務進小區(qū)，實現(xiàn)管理服務入樓入戶。制定老樓加裝電梯管線改移成本控制措施，統(tǒng)籌老舊小區(qū)管線改造和加裝電梯管線改移，優(yōu)化施工方案，降低改移費用。明確專業(yè)公司改造責任，研究制定相應措施保證其履行企業(yè)社會責任。鼓勵由一家通信公司統(tǒng)籌負責改造項目內(nèi)的架空線規(guī)整（入地），與公共區(qū)域環(huán)境整治提升同設計、同實施、同驗收。

??（十五）細化樓內(nèi)上下水管線改造措施。完善樓內(nèi)上下水管線改造申請制，利用好協(xié)商議事平臺，充分開展民主協(xié)商，引導居民達成共識。細化施工方案，充分考慮居民正常生活需求，明確臨時供水、排水措施，減少對居民日常生活的影響。提前公示改造計劃，避免因居民新裝修房屋等原因造成經(jīng)濟損失；明確改造申請截止時間，充分預留居民協(xié)商和申請時間。明確政府支持樓內(nèi)上下水管線改造的標準，支持業(yè)主出資同步進行個性化裝修改造。

??（十六）推動各類改造一次到位。利用大數(shù)據(jù)平臺實現(xiàn)與老舊小區(qū)相關的市政專業(yè)管線、道路、綠化、“海綿城市”、“雪亮工程”等各類改造信息共享，統(tǒng)籌用好各類改造資金、資源，實現(xiàn)以塊統(tǒng)條，推進一張圖作業(yè)、一本賬管理，力爭一次改到位。

??五、優(yōu)化規(guī)劃建設管理措施

??（十七）完善存量資源整合利用機制。進一步梳理老舊小區(qū)及周邊市、區(qū)行政事業(yè)單位和國有企業(yè)產(chǎn)權的存量配套設施，建設便民服務設施。加強存量配套設施用途管控，推進將已挪作他用的配套設施恢復原規(guī)劃用途，或按照居民實際需要使用，優(yōu)先配建衛(wèi)生防疫、養(yǎng)老和社區(qū)活動中心等公共服務和便民服務設施。探索存量資源統(tǒng)籌利用利益補償機制，鼓勵存量資源授權經(jīng)營使用，加強授權經(jīng)營使用期內(nèi)的用途管控和使用監(jiān)管。

??（十八）創(chuàng)新規(guī)劃建設審批管理。全市設立老舊小區(qū)新建改建配套設施規(guī)劃指標“流量池”，對于老舊小區(qū)改造過程中實施市政基礎設施改造、公共服務設施改造、公共安全設施改造、危舊樓房成套化改造的，增加的建筑規(guī)模計入各區(qū)建筑管控規(guī)模，可由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計，進行全區(qū)統(tǒng)籌。創(chuàng)新規(guī)劃管理措施，允許土地性質(zhì)兼容和建筑功能混合。可利用現(xiàn)狀使用的車棚、門房以及閑置的鍋爐房、煤棚（場）等房屋設施，改建便民服務設施，依據(jù)規(guī)劃自然資源部門出具的意見辦理相關經(jīng)營證照。出臺老舊小區(qū)改造設計指引，制定樓本體、公共空間、配套設施等改造內(nèi)容設計標準，提升改造項目設計質(zhì)量。

??（十九）壓減規(guī)劃建設審批時限。加快調(diào)整新建、改擴建配套設施規(guī)劃審批，屬于社會投資簡易低風險工程范圍的，按規(guī)定簡化審批流程。不涉及新建、改建的政府投資改造項目，力爭將審批手續(xù)壓縮到100天內(nèi)。研究優(yōu)化施工許可審批流程。優(yōu)化招標公示程序，完善招標計劃提前發(fā)布制度。全面推行工程總承包模式，在責任規(guī)劃師團隊確定規(guī)劃設計方案后，由招標人進行工程總承包招標。區(qū)總責任規(guī)劃師和街道責任規(guī)劃師對設計方案出具意見的時限原則上不超過5個工作日。進一步提高區(qū)發(fā)展改革部門項目審批、財政部門財政評審效率。

??（二十）健全工程組織實施和質(zhì)量安全管理機制。統(tǒng)籌老舊小區(qū)改造施工安全、消防安全、綠色施工、疫情防控等各項工作，開展質(zhì)量安全風險分級管控和狀況測評。制定老舊小區(qū)改造工程施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)指引和標準化圖集。對于無需辦理施工許可的單項改造和環(huán)境整治提升改造項目，由屬地相關部門按職責進行質(zhì)量安全監(jiān)管。支持各區(qū)將技術服務、察訪核驗和其他輔助性事項，按照政府購買服務方式，委托給具備相應條件的企業(yè)和其他社會力量承擔，加強工程組織實施和質(zhì)量安全監(jiān)管。落實實施主體在質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量保修責任，鼓勵實施主體投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險。

??（二十一）加強科技創(chuàng)新和技術攻關。鼓勵科技創(chuàng)新，創(chuàng)建智慧工地。對居民訴求集中的屋面防水、外墻保溫、樓內(nèi)上下水管線改造等涉及的建筑材料、施工工藝問題，采取“揭榜掛帥”方式，鼓勵企業(yè)和科研機構開展創(chuàng)新研究。支持施工單位采用新材料、新工藝、新技術、新機具，破解技術難題，提高改造效率。

??（二十二）改革竣工驗收備案制度。項目竣工驗收后，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應牽頭組織社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主代表和參建單位，對改造效果提出意見和建議。對于不改變使用功能的改造工程，應執(zhí)行現(xiàn)行國家工程建設消防技術標準，鼓勵整體提升消防安全水平；確有困難的，可按不低于建成時的消防技術標準進行設計和驗收備案。外窗更換、樓內(nèi)上下水管線改造等老舊小區(qū)專有部分完工后，邀請住戶參與分戶驗收。對于因住戶不同意或其他客觀因素導致內(nèi)墻加固、外窗更換、管線改造等工程不能全部完成的，由實施主體獲得住戶簽字、提交書面說明并依法完成設計變更后，組織工程竣工驗收，依據(jù)驗收結果辦理備案手續(xù)。

??（二十三）實施全過程跟蹤審計。鼓勵各區(qū)通過第三方機構，對老舊小區(qū)改造項目進行開工前審計、跟蹤審計和竣工決算審計，加快辦理工程結算，將事后審查與事前、事中監(jiān)督并舉，強化全方位審計監(jiān)督。完善老舊小區(qū)改造工程計價依據(jù)、標準、指標指數(shù)等，嚴格控制項目投資，嚴格監(jiān)管補助資金使用。

??六、創(chuàng)新財稅、金融和住房公積金支持措施

??（二十四）提高政府資金使用績效。健全財政資金績效評價機制，研究發(fā)揮財政資金撬動作用，積極吸引社會資本參與。完善財政補助資金撥付機制，對改造推進快、居民滿意度高的區(qū)，適度早撥付。研究通過合理打包改造項目，將配套設施收費、存量資產(chǎn)收益、服務設施運營收益等作為還款來源，發(fā)行老舊小區(qū)改造專項債。

??（二十五）加大金融、稅收支持力度。拓寬融資渠道，爭取政策性銀行長期、低息貸款支持，創(chuàng)新商業(yè)銀行支持老舊小區(qū)改造信貸途徑，鼓勵以設施經(jīng)營權和物業(yè)服務協(xié)議作為質(zhì)押獲得貸款，以經(jīng)營收入和物業(yè)費作為還款來源。進一步推進稅費減免政策落地，減輕企業(yè)負擔。建立引入社會資本貸款貼息機制，對符合條件的項目給予貼息率不超過2%、最長不超過5年的貸款貼息支持。

??（二十六）明確使用住房公積金支持老舊小區(qū)改造的操作辦法。允許提取本人及其配偶名下的住房公積金，用于樓本體改造、加裝電梯、危舊樓改建和交存專項維修資金。支持居民申請公積金貸款用于危舊樓改建，明確提取和貸款操作流程。

??七、持續(xù)推進建立小區(qū)長效管理機制

??（二十七）持續(xù)推進業(yè)委會（物管會）組建。依托住宅小區(qū)基礎數(shù)據(jù)庫和物業(yè)管理系統(tǒng)，對未組建業(yè)委會（物管會）的老舊小區(qū)實行掛賬督導、動態(tài)銷賬，2022年底前力爭實現(xiàn)改造范圍內(nèi)的老舊小區(qū)業(yè)委會（物管會）全覆蓋。出臺業(yè)委會（物管會）指導規(guī)則，引導業(yè)委會（物管會）在老舊小區(qū)治理、改造和后期管理中充分發(fā)揮作用。

??（二十八）完善通過“先買后補”方式引入專業(yè)化物業(yè)服務工作機制。制定老舊小區(qū)物業(yè)服務指導意見，完善政府資金支持引導和有序退出機制，推動分類引入專業(yè)化物業(yè)服務，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，實現(xiàn)規(guī)模效益。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)全程參與老舊小區(qū)改造，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務；業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)費；各區(qū)根據(jù)物業(yè)服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，結合居民物業(yè)服務繳費率對物業(yè)服務企業(yè)建立激勵制度，并實施分類監(jiān)管。

??（二十九）開展物業(yè)服務“信托制”試點。在具備條件的老舊小區(qū)試行物業(yè)服務信托制，由小區(qū)全體業(yè)主作為委托人，將物業(yè)費、公共收益等作為共有基金委托給業(yè)委會管理，實施開放式預算并接受業(yè)主監(jiān)督，小區(qū)物業(yè)管理支出全部從基金賬戶中支取，由物業(yè)公司提供公開透明、質(zhì)價相符的物業(yè)服務。

??（三十）健全專項維修資金補建續(xù)籌政策制度。推動在業(yè)主做出住宅專項維修資金補建、續(xù)籌承諾后，再將老舊小區(qū)納入改造范圍。落實專項維修資金余額不足首期應籌集金額30%的，小區(qū)公共收益的50%以上優(yōu)先用于補充專項維修資金。研究不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)須補建、續(xù)籌專項維修資金的規(guī)定措施，提高業(yè)主補建、續(xù)籌主動性。市、區(qū)屬國有企業(yè)為售后公房原產(chǎn)權單位的，研究將其補建專項維修資金情況納入年度考核和審計監(jiān)督的相關辦法。研究結合老舊小區(qū)改造，試點引入專項維修資金保險機制。

??八、完善工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制

??（三十一）健全分區(qū)分類考核機制。從老舊小區(qū)改造工作推進程度、資金籌措使用、廉政風險防控、長效管理機制建設、引入社會資本、居民滿意度等方面，完善老舊小區(qū)改造考核機制，細化任務目標，優(yōu)化評分標準。加強對市有關部門出臺改革措施及落地情況的督查考評。出臺市屬國有企業(yè)投資參與老舊小區(qū)改造、承擔老舊小區(qū)運營及物業(yè)管理的業(yè)績考核及獎勵辦法，促進和鼓勵其積極承擔企業(yè)社會責任。

??（三十二）完善央產(chǎn)老舊小區(qū)改造“雙納入”工作機制。完善中央有關部門和北京市聯(lián)席會議制度，加強工作統(tǒng)籌調(diào)度。健全中央單位與市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）多層次對接聯(lián)絡機制，做好支持配合與服務保障。開展中央和國家機關本級、部委下屬事業(yè)單位、央企、本市等多類產(chǎn)權混合的老舊小區(qū)改造試點，研究制定工作推進措施，明確不同產(chǎn)權性質(zhì)住宅改造資金申請、撥付和統(tǒng)籌實施的具體辦法。建立核心區(qū)老舊小區(qū)改造工作專項推進機制，充分利用首規(guī)委辦平臺，進一步摸清核心區(qū)央產(chǎn)老舊小區(qū)底數(shù)，制定改造計劃，定期協(xié)調(diào)調(diào)度，加快推進實施。