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??種種信號表明，房地產融資政策大方向正從限制轉向支持。

??11月11日，央行和銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發［2022］254號）（以下簡稱“254號文”），從保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、加大住房租賃金融支持力度等方面發布16項舉措，全力支持房地產市場平穩健康發展。

??尤其是支持房企融資方面，政策涵蓋開發貸、債券融資、信托等資管產品融資、并購貸、“保交樓”專項借款等全渠道，并提出“支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期”，堪稱今年以來對房企支持力度最大的政策。

??這一文件雖未出現在官網網站上，但記者從央行人士處得到確認，文件已內部下發給各銀行機構。

??為打消金融機構從業者對房地產類融資產品出現不良、影響個人執業履歷的顧慮，“254號文”還提出，新發放配套融資形成不良的相關機構和人員可予免責，前提條件是“已盡職”。

??很顯然，政策層希望通過融資端的改善，來引導樓市實現“軟著陸”。但在多位業內人士看來，房企銷售端能否改善更為關鍵。

??住房金融高級經濟師陳斌認為，居民購房剛性需求不足，是當前部分二線城市、尤其是三四線城市樓市主要問題；讓居民出手購房，但不能鼓勵剛性需求提前消費，否則市場不可持續；讓金融機構愿意給房企融資，需要滿足一定市場基礎，一定要讓金融機構能夠看到企業自生能力，最好是還能夠看到企業發展的希望，畢意誰都不愿意成為“風險”接盤俠。

??“感覺春天到了，期待這些政策盡快落地。”一位房企高層表示。

??“254號文”發出后，引發市場強烈反響。11月14日開盤后，內房股全線高開，內地房地產指數漲超10%。

??支持房企融資 第三支箭或發出

??支持房地產融資，這是“254號文”的核心內容之一。

??“254號文”緊扣二十大精神和思路，明確了房地產金融尤其是開發貸款投放的基本思想和準則，即堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁；鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產業穩健發展。

??對于出險房企項目，文件指出，金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。

??具體支持舉措為：穩定房地產開發貸款投放；支持個人住房貸款合理需求；穩定建筑企業信貸投放；穩定支持優質房企發行債券融資，推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房企債券發行提供增信支持；鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。

??一個明顯轉變就是，這是強監管以來，政策層面首次提出鼓勵信托融資支持。過去幾年，對于信托支持房地產融資的做法一直是被打壓的。

??另一個亮點是，文件提出，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，“自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。”

??一位地產研究人士稱，這將有力緩解房企短期償債壓力，預計在房企債務展期和增信發債后，企業資金壓力將得到一定緩解，實現以時間換空間。

??此次“254號文”還涉及一項重要政策的調整，即房貸集中度管理。文件明確，延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。

??2021年1月1日，央行、銀保監會聯合發文實施房地產貸款集中度管理制度，對銀行的房貸占比設定“紅線”指標，并設置調整過渡期為2年、4年，當前執行已近2年。

??“這將減少商業銀行的顧慮，為新一輪房貸投放工作提供充足空間。但此類政策也有一層隱含意思，即房貸集中度管理政策并未取消，因此要從‘階段性’角度理解信貸投放工作。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

??在受困房地產企業風險處置方面，“254號文”提出，一是做好房地產項目并購金融支持，鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，鼓勵資產管理公司與地方政府、商業銀行、房地產企業等共同協商風險化解模式，推動加快資產處置，支持符合條件的商業銀行、金融資管發行房地產項目并購主題金融債券。

??二是積極探索市場化支持方式，對于部分已進入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧原則，一企一策協助推進項目復工交付，鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重整投資人等方式參與項目處置等。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，政策明確地方政府在屬地責任下協同銀行、房企、資管等推進項目收并購，意味著股權收購的“第三支箭”或將發出。出險項目收并購于2021年12月提出，但效果并不見好，具體成功案例少，多是合作開發項目方收并購。此次發文，目的就是在政策上做出創新，提高金融機構收并購的信心。

??需求端穩住是關鍵

??今年下半年以來，“保交樓”成為第一要務，這也是提振市場購房信心的重要之舉。

??在“保交樓”金融服務方面，“254號文”提出，支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項借款，封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

??在既有專項借款基礎上，一項新的創新是：鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

??李宇嘉表示，專項借款本來是國資背書的引子資金，希望能以此吸引商業金融進入，但效果不如人意，主要是金融機構擔心會產生不良資產。此次政策創新，一方面提升不良資產容忍度，打消機構顧慮；另一方面保障貸款的權益。

??但除了提升對風險和不良資產的容忍度，債務展期、免責外，李宇嘉認為，更需要緩解金融機構對地產風險擴散的擔憂，需要止住資產價格無序下跌勢頭，這才能調動金融機構出手收并購的積極性。更關鍵的是需求端能穩定下來，恢復企業自身造血的功能，這樣才能創造外部融資穩定的基礎。

??從市場情況來看，當前房地產市場銷售仍未出現明顯好轉。據中指院數據，11月以來，重點50城商品住宅周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重，市場活躍度不足。

??從央行數據看，10月居民戶貸款減少180億元，是今年自2月、4月后又一次負增長，同比減少4827億元，體現出居民融資需求弱化。其中，與個人住房貸款相關的中長期貸款收縮幅度較大，同比減少3889億元，入市信心依然不足。

??“在市場信心較為脆弱的當下，監管部門釋放重磅利好，對修復市場信心將起到積極作用。下一步更重要的是促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。”機構企業事業部研究負責人劉水表示。