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??各有關單位：

??為繼續(xù)發(fā)揮存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房政策的積極作用，有效增加保障性租賃住房供應，加快建立多主體供給、多渠道保障的租賃住房制度，市住房保障和房屋管理局牽頭對《廈門市存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》（廈房租賃〔2021〕9號）進行了修訂。經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)將修訂后的《廈門市存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》印發(fā)給你們，請認真組織實施。

??廈門市住房保障和房屋管理局   廈門市自然資源和規(guī)劃局

??廈門市建設局

??2023年8月18日

??（此件主動公開）

??廈門市存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案

??根據(jù)《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《財政部 住房和城鄉(xiāng)建設部關于加快推進中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點工作的函》（建辦房函〔2021〕49號）、《廈門市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（廈府辦〔2021〕6號）等精神，為有效增加保障性租賃住房供應，結(jié)合本市實際，制定本方案。

??一、適用范圍

??本市行政轄區(qū)內(nèi)經(jīng)合法批建并已建成的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非住宅類存量房屋，在房屋安全和消防符合要求情況下，可申請改建（或認定）為保障性租賃住房。其中，商辦類、科研教育類房屋應以地塊、樓棟（梯）或獨立樓層為申請單元，廠房、倉儲類應以地塊、樓棟為申請單元，旅館應以地塊為申請單元。改建項目分為兩類：

??（一）新改建項目，指2023年9月1日后申請改建的項目。

??（二）已改建項目，指2023年9月1日前已經(jīng)完成改建但未認定的項目。

??二、改建原則

??1.政府引導，市場參與。存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房,由政府提供政策支持，發(fā)揮市場機制作用，引導多主體參與、多渠道供給。新改建項目原則上每套（間）建筑面積不超過70平方米，以30～45平方米的小戶型為主；已改建項目可按現(xiàn)狀認定。租金價格按本市保障性租賃住房有關規(guī)定執(zhí)行。

??2.市區(qū)統(tǒng)籌，分級審批。市住房局、各區(qū)建設主管部門按市、區(qū)級項目分別受理，經(jīng)審核符合條件的，報經(jīng)市、區(qū)政府同意后，核發(fā)改建項目認定書。

??3.整體產(chǎn)權，用地性質(zhì)不變。改建項目應保持權屬不變、符合安全要求，僅臨時變更建筑使用功能；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補繳土地價款。改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售。新改建項目應符合規(guī)劃要求、尊重群眾意愿。

??4.納入備案，強化監(jiān)管。改建項目的管理、運營應遵守本市保障性租賃住房有關工作規(guī)定，房源、合同等均需納入廈門市住房租賃交易服務平臺（下稱市租賃平臺）統(tǒng)一監(jiān)管。

??三、改建條件及要求

??（一）權屬合法

??改建項目應為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形。存在抵押等其他權利限制的，應取得相關權利人書面同意。已取得預售許可的項目，申請改建部分應先在市住房局辦理預售凍結(jié)手續(xù)。

??（二）主體明確

??改建主體應為房屋產(chǎn)權人或受房屋產(chǎn)權人委托的實施單位（含受委托代理的整體運營承租人等），同一改建項目的房屋必須為單一主體產(chǎn)權。

??（三）改建規(guī)模

??改建項目，原則上不得少于50套（間）且建筑面積不少于2000平方米。

??（四）安全環(huán)保

??改建后的保障性租賃住房應確保房屋質(zhì)量安全，并具備相應的衛(wèi)生、通風等條件，應符合給排水、供電等相關要求。廠房、倉儲類改建項目須設立相應安全隔離措施，確保人員居住安全。新改建項目設計應按照國家相關技術標準執(zhí)行。

??（五）其他技術標準

??新改建項目在設計、建設、管理和最小居住面積等方面應符合國家、省和本市的規(guī)范和技術標準。

??（六）新改建項目不得存在以下情形

??1.擬改建房屋存在違法違規(guī)行為未處理的（經(jīng)相關部門同意改建和整改同步實施的項目除外）；

??2.已納入政府土地征收或儲備計劃的；

??3.尚未按原有土地出讓合同或監(jiān)管協(xié)議等約定完成稅收等承諾的項目；

??4.依法不得改建的情形。

??四、工作流程

??（一）受理申請

??1.受理單位

??市級項目由市住房局受理；區(qū)級項目由區(qū)建設主管部門受理。

??2.申請材料包括：

??（1）新增改建項目應提供以下材料：

??①申請書；

??②申請人身份材料：

??1)申請人營業(yè)執(zhí)照等相關身份證明材料；

??2)申請人與產(chǎn)權人不一致的需提交授權委托書和產(chǎn)權人的身份證明；

??③擬改建（認定）部分房屋的產(chǎn)權人、抵押權人等相關權利人同意改建的書面意見；

??④土地房屋權屬證明材料，房屋改建涉及宗地內(nèi)其他產(chǎn)權人利益的，應當征求相關利害關系人意見；

??⑤改建項目結(jié)構安全和消防安全前期評估材料。由申請人委托原項目主體設計單位或其他具有相應資質(zhì)等級的設計單位，對擬改建為保障性租賃住房涉及的結(jié)構安全和消防安全出具的復核確認文件；

??⑥廠房、倉儲類項目需提供具有資質(zhì)的第三方機構出具的土壤污染狀況調(diào)查報告（涉及土地用途變更為住宅、公共管理與公共服務用地的）；

??⑦項目改建方案（含可行性分析）：包括擬改建房屋現(xiàn)狀及規(guī)模說明、改建思路、設計方案、改建后房源量、戶型設計、投入成本、回報周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等。

??（2）已改建項目申請除需提供新增改建項目①—⑥項相同的材料外，還需提供：

??①改建前后項目對比材料：項目改建前后的總平面圖、建筑平面圖及外立面現(xiàn)狀圖等材料；

??②包括但不限于：市、區(qū)相關部門或街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提供的證明材料，改建施工合同和工程、材料款轉(zhuǎn)賬憑證、發(fā)票等可證明改建時間的材料。

??（二）審核

??1.市級項目：市住房局收件后，應征求項目所在區(qū)政府意見，并通過“多規(guī)合一”平臺分發(fā)資源規(guī)劃、建設、行政執(zhí)法、生態(tài)環(huán)保等部門審核。審核通過的，報經(jīng)市政府同意后，由市住房局核發(fā)改建項目預認定書。

??2.區(qū)級項目：區(qū)建設主管部門收件后，應組織住房、資源規(guī)劃、行政執(zhí)法、生態(tài)環(huán)保等部門和項目所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進行審核。審核通過的，報經(jīng)區(qū)政府同意后，由區(qū)建設主管部門核發(fā)改建項目預認定書。

??改建主體取得改建項目預認定書后，應當在10個工作日內(nèi)在市租賃平臺進行項目備案。

??（三）實施

??1.新改建項目

??新改建項目的改建主體憑改建項目預認定書向資源規(guī)劃、建設等部門申請辦理相關手續(xù)，按以下流程組織實施。

??（1）建設工程規(guī)劃和用地手續(xù)

??由資源規(guī)劃部門出具改建項目工程規(guī)劃意見函，核定改建項目外立面設計、總平布置和其他必要的規(guī)劃設計控制條件。鑒于改建項目不涉及土地權屬變化，可用原項目已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

??（2）施工圖設計和審查

??改建主體根據(jù)預認定書及資源規(guī)劃部門出具的改建項目工程規(guī)劃意見函，委托設計單位進行施工圖設計。需要對原有建筑物進行結(jié)構安全鑒定的，應按要求進行鑒定，以此作為設計依據(jù)。

??施工圖設計完成后，按規(guī)定報送施工圖審查機構審查，審查合格的，審查機構出具施工圖審查合格成果文件。

??（3）施工許可

??改建項目施工前，改建主體應以資源規(guī)劃部門出具的改建項目工程規(guī)劃意見函替代工程規(guī)劃許可證，向建設主管部門申請辦理施工許可證。由建設主管部門核發(fā)施工許可證并同步安排質(zhì)量監(jiān)督。

??（4）施工監(jiān)管

??改建主體應當按規(guī)定選擇具備承接資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位等參建單位，及時開展項目改建實施工作，各部門（單位）應加強項目改建過程的監(jiān)管和技術服務。

??（5）項目驗收

??項目改建完成后，改建主體應先在市租賃平臺進行房源、租金備案，再通過廈門市工程建設項目審批管理系統(tǒng)（下稱市建管系統(tǒng)）提交聯(lián)合竣工驗收相關申報材料，并經(jīng)由市住房局在市建管系統(tǒng)上確認已完成房源、租金備案后，進入聯(lián)合竣工驗收受理審核環(huán)節(jié)，由建設主管部門組織驗收。

??（6）認定

??新改建項目驗收通過的，由受理單位直接核發(fā)保障性租賃住房（存量非住宅類）項目認定書。

??2.已改建項目

??（1）項目審查

??改建主體憑改建項目預認定書向同級建設主管部門申請消防驗收；并委托在廈門市備案的房屋安全鑒定機構進行房屋可靠性（包括結(jié)構安全性和房屋使用性）鑒定，鑒定報告應在廈門市房屋安全信息管理系統(tǒng)備案。

??（2）認定

??已改建項目通過項目審查后，改建主體應先在市租賃平臺進行項目房源、租金備案，再向受理單位申請保租房認定。受理單位應組織原參與審核部門對項目進行會審。會審通過的，予以核發(fā)保障性租賃住房（存量非住宅類）項目認定書。

??（四）管理

??取得認定書的保租房項目，改建主體應在房屋出租后30個工作日內(nèi)，在市租賃平臺進行租賃合同備案。

??改建項目自取得認定書之日起，持續(xù)作為保障性租賃住房的運營期限（下稱改建運營期限）不得超過經(jīng)批準的土地使用年限，且最長不高于15年；享受中央財政獎補資金的項目運營期限不低于8年，未享受中央財政獎補資金的項目運營期限不低于6年；運營主體與租住對象簽訂的租賃合同約定租期原則上不得超過3年，一次性收取租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收取押金數(shù)額不得超過1個月租金。

??（五）退出及監(jiān)管

??1.改建運營期限屆滿后，如需繼續(xù)作為保障性租賃住房，產(chǎn)權人應于期滿前6個月，向受理單位提出續(xù)期申請。未提出申請或未獲批準的，產(chǎn)權人應主動提出與整體運營承租人解除合同，商議退出相關工作，確保分套（間）租戶能有序退出，并于期滿后30個工作日內(nèi)向受理單位提出恢復原有用途的申請。續(xù)期時間不能超過土地使用年限，土地使用年限期滿的，應按土地出讓合同（或劃撥決定書）相關約定執(zhí)行，沒有約定的，按相關法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

??2.改建運營期限未滿時提出退出申請，且存在租賃期未滿的，產(chǎn)權人應當與運營方和租住人達成一致意見后方可提出申請。經(jīng)同意退出后，應及時向資源規(guī)劃、稅務及供水、供電等部門報備，房屋及供水、供電等納入原用途管理，并取消租賃備案。

??3.改建運營期限屆滿后，產(chǎn)權人未申請續(xù)期或未獲批續(xù)期，且未按期退出的，視為擅自改變建筑物功能，非法改變土地用途，由相關職能部門依法查處，并納入信用監(jiān)管。項目改建為保障性租賃住房期間涉及征地拆遷的，產(chǎn)權人和整體運營承租人應服從城市建設需求，主動配合征拆，按原產(chǎn)權登記用途補償。

??4.改建項目審批后，屬地政府應會同住房、資源規(guī)劃、建設、行政執(zhí)法、市場監(jiān)管等部門加強項目后續(xù)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時依照職責處置。

??5.對提供虛假資料申請改建（認定）、將改建（認定）后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉(zhuǎn)讓或分割抵押、“以租代售”等違規(guī)行為及新增違建行為的，相關職能部門應采取終止改建（認定）行為、限期改正、取消獎補資格、依法納入信用管理等措施；涉嫌違法的，由相關職能部門立案查處；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

??五、其他事項

??（一）加強信息共享。受理單位核發(fā)改建項目（預）認定書（保障性租賃住房項目認定書）后，應在30日內(nèi)抄送市資源規(guī)劃、建設、行政執(zhí)法、生態(tài)環(huán)保等部門及項目所在區(qū)政府（市級項目）；或市住房、資源規(guī)劃和區(qū)行政執(zhí)法、生態(tài)環(huán)保等部門及項目所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）（區(qū)級項目）。

??（二）市級項目是指擬改建房屋工程原由市級監(jiān)管的項目；區(qū)級項目是指擬改建房屋工程原由區(qū)級監(jiān)管的項目，以及原監(jiān)管單位不明確的項目。

??（三）對于具有居住功能的SOHO項目，可向市住房局直接申請建筑物功能臨時變更為保障性租賃住房。有辦理銷（預）售的，應先辦理暫停銷（預）售手續(xù)。

??（四）新改建項目除強制性規(guī)范必須增設和在原有結(jié)構空間內(nèi)無法布局的消防通道、電梯等配套設施外，不得增加建筑面積、用地面積；不得改變地下空間原有用途。

??（五）各部門（單位）要簡化項目審批事項和環(huán)節(jié)，構建快速審批流程，充分利用政府及各部門內(nèi)部數(shù)據(jù)，減輕企業(yè)負擔，提高項目審批效率。

??（六）取得保障性租賃住房認定書的改建項目，可以按照《廈門市住房保障和房屋管理局等7部門關于進一步規(guī)范保障性租賃住房優(yōu)惠政策申領事項的通知》（廈房租賃〔2023〕1號）享受金融、財政、稅收、居民用水、電等各項支持優(yōu)惠政策。

??（七）本方案實施前已取得項目認定書但未完成改建的項目，按照廈房租賃〔2021〕9號執(zhí)行，驗收環(huán)節(jié)可參照本方案新改建項目驗收流程實施。

??（八）本方案自印發(fā)之日起實施，有效期5年。

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