當(dāng)代置業(yè)新動力（北京）建筑科技有限公司總經(jīng)理賈巖演講

    賈  巖：尊敬的劉會長，尊敬的大洼縣的領(lǐng)導(dǎo)，尊敬的各位來賓，我代表當(dāng)代置業(yè)向大家匯報一下在房地產(chǎn)新常態(tài)下，當(dāng)代置業(yè)在可持續(xù)發(fā)展以及企業(yè)創(chuàng)新方面所做的思考和實踐。

    主題是“萬物生長，向死而生，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建創(chuàng)變生態(tài)體”。

    當(dāng)代職業(yè)是港股上市的民營公司，我們主打的是科技地產(chǎn)，常年深耕于綠色地產(chǎn)和綠色住區(qū)。我們企業(yè)15年以來累計交付了300萬平米的綠色建筑。在中國指數(shù)研究院2015年綠色運營單項指標(biāo)中，當(dāng)代置業(yè)名列全國第一名。累計進(jìn)行交付了19個綠色星級建筑。當(dāng)代置業(yè)也是目前國內(nèi)民用住宅在最高等級的綠色三星運營標(biāo)識中獲得項目最多的一個企業(yè)，我們有兩個項目獲得了三星運營標(biāo)識。占到目前國內(nèi)綠色三星標(biāo)識獲得項目的25%，目前一共有8個。我們在2015年和人居委在《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》正式頒發(fā)以后共同建立了第一個項目，也就是我們位于也就是遼寧東戴河白金海ΜΟΜΛ項目。

    今天我們所處的時代，是人們的物質(zhì)需求和能源矛盾的時代，既滿足當(dāng)代人的需求，又不影響后代人的發(fā)展能力。在這個理念下就對可持續(xù)發(fā)展，以及發(fā)展的創(chuàng)新提出了更多的要求。我們需要構(gòu)建一個健康的生態(tài)系統(tǒng)來促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。什么叫生態(tài)系統(tǒng)呢？在自然界中每一個生命互相構(gòu)成條件，互相促進(jìn)發(fā)展，大自然需求平衡，有供給，有消耗。

    一個創(chuàng)新型生態(tài)企業(yè)就是一個創(chuàng)變生態(tài)體。“創(chuàng)”指的創(chuàng)新，“變”指的是變化。房地產(chǎn)行業(yè)目前依然處在一個高增長、高聚焦、高分化、高淘汰的環(huán)境。在這種環(huán)境下如何生存？“高淘汰”我們相信有一批不滿足要求的企業(yè)陸續(xù)消失；“高分化”就是我們要不斷調(diào)整入市產(chǎn)品的速度；“高增長”就是在未來的10年到20年內(nèi)地產(chǎn)依然是一個朝陽行業(yè)，還有很多機(jī)會；“高聚焦”我們要有效地把控規(guī)模擴(kuò)張。

    我們面臨著四塊暗礁，它們是成本暗礁。在北京拿一塊土地需要幾千萬的資本，捉襟見肘，建安成本，人力成本都在增高；第二，就是鐵三角，現(xiàn)金流、毛利率和凈負(fù)債率是需要我們必須面對的；第三，產(chǎn)能過剩，特別是在二三四線產(chǎn)能過剩，大量的房子建完了之后需求量減小；第四，客戶搖擺，選擇的面太多了，已經(jīng)很少出現(xiàn)一開盤就瘋搶的狀態(tài)。很多品牌在同一個區(qū)域內(nèi)發(fā)生競爭，這要求我們在行為上更多的偏向于客戶的思想，可持續(xù)發(fā)展的思想。

    當(dāng)代是有鮮明的差異化的綠色核心競爭力，我們的項目健康舒適的人居環(huán)境，提供高舒適度室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供適宜的社區(qū)環(huán)境。運營的項的環(huán)境。我們能夠做到室內(nèi)的恒溫恒濕。我們講叫能耗運行費用的獨特解決之道，空氣質(zhì)量的獨特解決之道，以及采暖制冷的獨特解決之道，來構(gòu)建舒適的室內(nèi)環(huán)境。

    互聯(lián)網(wǎng)時代來了，作為房地產(chǎn)我們是一個重資本的，高風(fēng)險的行業(yè)，也需要自己不斷地進(jìn)行思考和變化。我們提出企業(yè)母艙與孵化子公司形成統(tǒng)一整體。這個子公司就形成子艙，就像母親和孩子的關(guān)系一樣。

    這個圖就表明了這個過程，不是每一個子艙都能夠順利的存活的，我們叫雞窩里的鷹要飛出去，從懸崖上跳下去，如果你成了就飛向高空，如果你死了就跌向懸崖。

    15年來我們一共服務(wù)于10萬客戶，營造300萬平米的綠色建筑。我們更好的為客戶服務(wù)，也就是我們所倡導(dǎo)的綠色+舒適+節(jié)能+移動互連的全生命周期的生活家園。

    這是我們所提的獨特技術(shù)應(yīng)用于健康舒適品位的生活，包括我們的輻射、采暖制冷技術(shù)、置換新風(fēng)技術(shù)、高性能的外保溫、外遮陽，保持室內(nèi)的恒溫恒濕恒凈。這都是商業(yè)里面強(qiáng)調(diào)的整體節(jié)能，有10大科技系統(tǒng)來支撐我們的理念。

    這是我們所分布的項目區(qū)域。

    當(dāng)代置業(yè)實現(xiàn)了三個平臺的橫向融通和互相支撐。他們是金融鏈上的綠色金融資本平臺；房地產(chǎn)鏈上的綠色地產(chǎn)開發(fā)平臺，以及運營鏈上的綠色移動互聯(lián)服務(wù)平臺。

    在綠色金融資本平臺上，我們成立了綠民投產(chǎn)業(yè)基金，目前認(rèn)繳的基金是8億人民幣。實際可調(diào)查資源可以達(dá)到20%以上。這個基金我們用80%的份額用于獲取優(yōu)質(zhì)土地，用20%培育地產(chǎn)垂直的生態(tài)企業(yè)。

    摩碼母基金，是我們內(nèi)部的封閉式基金，目前的額度是3億人民幣。我們主要投資于高凈值的人群，以及服務(wù)于高凈值的人群以及優(yōu)質(zhì)的項目。我們獲取項目的標(biāo)準(zhǔn)是IRR大于25%，或者是歷史上已經(jīng)成功的那些毛利大于30%的項目，有非常嚴(yán)格的選擇項目標(biāo)準(zhǔn)。

    我們內(nèi)部一共有七個項目，在這個平臺上孵化。我們形象的比喻一棵藤上七朵花，一個花上一個娃，是七個葫蘆娃。

    第一個要介紹的是無憂我房，它是全國首家房地產(chǎn)全流程眾籌平臺。幫助開發(fā)商提前跨區(qū)域、低成本銷售。無憂我房成立之初，本來是解決當(dāng)代內(nèi)部售房、精準(zhǔn)客戶定位，以及低成本營銷的思路，但是在項目運行之后，我們發(fā)現(xiàn)他可以為其他地產(chǎn)商提供服務(wù)。幾個主要的模塊有無憂看房，在剛拿地之后，樣板間還沒有成立之前，低成本利用虛擬線上的方式來實現(xiàn)室外大環(huán)境的場景，讓用戶可以在短時間內(nèi)迅速體驗房子的感覺。

    它同時具備現(xiàn)金理財，既能夠為客戶提供理財，也能夠為客戶以一個合理的價格來期權(quán)來鎖定房價。幾個主要的模塊就是無憂定制、無憂眾籌、無由知客。未來我們可以做到，在一塊地沒有拿到之前，通過回饋意向客戶的焦點，帶著明確的目標(biāo)去拿地。這樣在項目沒有開發(fā)之前，實際上已經(jīng)完成了銷售的壓力。

    在今年上半年，也是獲得全球一線美元基金投資的房地產(chǎn)眾籌平臺，投了500億美金。

    目前已經(jīng)和100個品牌以上的房企進(jìn)行了合作。

    2015年年底的時候，無憂我房將沖刺10億元的眾籌金額。

    另外一個，就是我們要提的就是第一設(shè)施。我們的房屋在交付物業(yè)之后，需要為用戶提供穩(wěn)定的性能，第一設(shè)施就是以能源、優(yōu)質(zhì)運營為主要的目標(biāo)，也是當(dāng)代內(nèi)部一個全國領(lǐng)先的綠色能源管理和科學(xué)生活運營商，同時他們提供智能家居的生產(chǎn)。在2015年7月，通過京東股權(quán)私募眾籌獲得了近600萬的融資。目前也是進(jìn)入加速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

    這是APP系統(tǒng)，通過家居的智能管控，來實現(xiàn)科技能源，科技樓宇，以及科技家居。

    室內(nèi)的場景控制。

    右圖所表達(dá)的根據(jù)室內(nèi)不同室外溫度條件，主動給系統(tǒng)參數(shù)，從而讓系統(tǒng)達(dá)到更優(yōu)的性能。舉一個量化的例子，100平米的建筑，通過優(yōu)質(zhì)的能耗運用，可以在運行階段節(jié)能20%。折算成電大概能節(jié)約800度電，6毛錢/度，可以給每一戶省500多塊錢。

    下一部分，第一人居，第一人居定位于中國健康人居環(huán)境解決方案的服務(wù)商。健康人居環(huán)境也是當(dāng)代的核心競爭力，孵化于2014年12月，代表產(chǎn)品有空氣濾芯系統(tǒng)，我們稱之為恐龍1號，還有一個是分布式全功能的室內(nèi)環(huán)控制系統(tǒng)，我們稱之為恐龍2號，能夠把ΜΟΜΛ鮮明特色的恒溫恒濕恒氧系統(tǒng)，通過分布的方式，來非常靈活的實現(xiàn)。

    9月份第一人居在京東股權(quán)眾籌私募平臺完成天使融資，總?cè)谫Y金額超過一千萬人民幣。

    右圖所展示的恐龍1號產(chǎn)品。

    我們定位叫全周期的室內(nèi)空氣解決服務(wù)商，既有室內(nèi)檢測裝置，也有處置裝置。

    下面這張圖表示去年北京10月12日室外空氣質(zhì)量是280多，經(jīng)過恐龍1號處理之后能達(dá)到23。

    今年10月4日北京霧霾高峰，峰值達(dá)到352，使用恐龍1號，我們長期檢測的50多個家庭里面，我們通過后臺數(shù)據(jù)檢測，全部達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)，同時二氧化碳指標(biāo)達(dá)標(biāo)，受到用戶的好評。

    還有一個叫愛助家，我們定位是中國社區(qū)商業(yè)全服務(wù)科技平臺。這些背景全都是優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)，通過軟件APP軟件的形式，來實現(xiàn)后臺大數(shù)據(jù)的分析。能提供物業(yè)保修，也能整合優(yōu)質(zhì)資源，為客戶提供增值服務(wù)。2015年1月孵化，也是在京東眾籌獲得了200萬的天使融資。

    還有一個是最新的創(chuàng)業(yè)項目叫無憂回收，定位是中國綠色可再生舊物回收平臺運營商。已經(jīng)進(jìn)行了路演。

    總結(jié)一下，通過全新的互聯(lián)網(wǎng)+和社區(qū)O2O和眾包運營模式，構(gòu)建中國無憂回收物聯(lián)網(wǎng)，搭建中國最專業(yè)的綠色環(huán)保和愛心捐贈服務(wù)平臺。大家生活中會遇到很多小的問題，比如說一些廢舊電池，廢舊瓶子，沒有多少實際價值。同時開了一個愛心通道，通過對社區(qū)內(nèi)垃圾的分類來判斷你的生活方式，實際背后也是一個大數(shù)據(jù)。比如發(fā)現(xiàn)這個區(qū)域內(nèi)廢品收購最多的，從而知道生活偏好，這個及時為客戶提供針對性的物業(yè)服務(wù)是有非常大的價值。

    讓大數(shù)據(jù)助力運營決策。這些都是我們掌握社區(qū)入口的情況下，讓內(nèi)部的運營更加順暢，找到新的突破口，服務(wù)于社區(qū)的居民，同時給企業(yè)打造新的活力點。

    還有一個是看孩子APP，我們定位是中國幼兒成長陪伴服務(wù)平臺。主要有幾個模塊：看看、圈圈、聊聊、學(xué)學(xué)、問問、測測。定位是0-6歲的孩子，全家的關(guān)心，在幼兒園的情況不能及時獲知，通過C對C端，就是老師跟家長的約定，能夠保障父母對孩子的關(guān)心可以實時看到，同時促進(jìn)幼兒園提升水平。還有家長的互動，對于科技知識的普及，還有優(yōu)質(zhì)幼兒產(chǎn)品的交易。目前也是在京東眾籌平臺融資300萬。

    依然背后是大數(shù)據(jù)應(yīng)用，這個系統(tǒng)運轉(zhuǎn)了一段時間，目前已經(jīng)積累了幾萬客戶。看孩子場景，何時何地睡覺、吃飯，都能知道孩子的情況。在出差的途中，這樣能夠滿足在社區(qū)內(nèi)的幼兒園以及社區(qū)之外的幼兒園家長對于孩子的關(guān)愛。

    我們和愛康國賓合作，在老社區(qū)植入健康服務(wù)的功能，通過手機(jī)APP，打通綠色通道。可以做一些簡單的咨詢。還有一些簡易的電子化的設(shè)備，甚至可以預(yù)約愛康國賓的深度體檢，實現(xiàn)綠色健康管家。

    另外一個，我們在北美有一個養(yǎng)老社區(qū)，這樣針對北美華人，通過我們的服務(wù)，能夠更貼近他們的生活習(xí)慣，包括物業(yè)維修、金融管理，做一個海外服務(wù)的助手。

    再回顧一下，我們在金融鏈上綠色金融資本平臺，有綠民投產(chǎn)業(yè)基金；在綠色房地產(chǎn)開發(fā)平臺，有綠色人居科技體系，有第一人居和第一設(shè)施。在運營鏈上，有綠色移動互聯(lián)服務(wù)平臺，有無憂我房的房屋眾籌，有社區(qū)服務(wù)體系的無憂回收，健康+，看孩子，還有一個是項目孵化平臺，叫倍格孵化器。

    我們的這些創(chuàng)業(yè)行為受到行業(yè)的關(guān)注，這是做的創(chuàng)業(yè)路演。

    剛才提的創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺，主要是利用自持的這些物業(yè)，構(gòu)造一個創(chuàng)業(yè)空間，由我們來提供人力，對創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一些資源，保障他們可以以更多的精力來直接面對市場，提供孵化場所。很快有外部的企業(yè)入駐倍格孵化平臺。如何確立孵化流程，當(dāng)代有一個自創(chuàng)委員會，里面有11項關(guān)鍵結(jié)點的風(fēng)險控制，鼓勵大家創(chuàng)新。但是自創(chuàng)委員會要對項目進(jìn)行判斷，是否具備市場基礎(chǔ)，是否具備能力，這樣如果通過了，我們內(nèi)部給予立項和支持。

    從項目立項、項目二審、項目決策、項目路演、公司設(shè)立、團(tuán)隊跟投、項目融資、日常管理、退出機(jī)制。

    孵化平臺提供基礎(chǔ)的硬件和軟件支持，比如說低成本的物理空間，辦公場所，還有財務(wù)、法務(wù)、行政，以集團(tuán)的力量來為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供服務(wù)，力量是非常強(qiáng)大的。還有我們自建的孵化器。

    倍格是中國首家基于房地產(chǎn)垂直生態(tài)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺。這個是今年7月份剛剛成立的，目前還屬于初創(chuàng)期。

    為項目大量導(dǎo)入社會資源，現(xiàn)在在12個城市，22個地產(chǎn)項目，300萬平方米綠色住區(qū)，以及10萬以上的客戶，都是這些項目進(jìn)行生根發(fā)芽。

    再回顧一下融資的情況，這么多企業(yè)需要去創(chuàng)業(yè)，在市場中去勃發(fā)，完全依靠融資投資的方式是不現(xiàn)實的。所以集團(tuán)確認(rèn)，讓這些公司在資本市場中去運作，讓市場認(rèn)可之后，讓它能夠進(jìn)一步發(fā)展。第一設(shè)施是在京東股權(quán)眾籌募集了600多萬。愛助家是200萬，看孩子是300萬。第一人居在9月份在資本寒冬期，創(chuàng)造了京東股權(quán)私募的三項之最，只用了一分鐘就把標(biāo)的300萬迅速秒殺；在拿到金額之后，投資人依然看好，超規(guī)模的募集；第三個，路演的最多，在進(jìn)行網(wǎng)上路演的時候，微信群500人全部滿了，還有投資人沒有進(jìn)入這個路演群。也就是在股市低迷期間，我們判斷叫融資情況不太好的時候，資本市場依然認(rèn)可當(dāng)代關(guān)于人居環(huán)境的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)項目。第一設(shè)施也是超過150%。

    我們提倡智業(yè)合伙，鼓勵大家不再以打工的心態(tài)來參與工作，以合伙人的心態(tài)來參與工作。對于集團(tuán)的核心人員采用期權(quán)的形式來激勵；對于創(chuàng)始團(tuán)隊，我們采用用原始股以及受限制股票單位計劃，每一輪企業(yè)進(jìn)行發(fā)展，進(jìn)行下一輪融資之后，大股東都會將股權(quán)按比例反饋于管理團(tuán)隊，這樣管理團(tuán)隊有持續(xù)的動力。其他的職員采用跟投期的方法，鼓勵和大家共同發(fā)展。

    我們遵照羅布特議事規(guī)則和法則來確認(rèn)，誰承擔(dān)主要責(zé)任，是公司還是管理團(tuán)隊，當(dāng)發(fā)生矛盾之后，是控制情緒還是找出問題；當(dāng)發(fā)生分歧之后是由董事會解決，還是由經(jīng)營管理團(tuán)隊解決，都有一整套完整的處理標(biāo)準(zhǔn)和流程。

    最后，我們要說，我們內(nèi)部要激起一種在新常態(tài)下這種創(chuàng)業(yè)熱潮，人人都是創(chuàng)業(yè)家，人人都有好想法，只要滿足規(guī)則，允許大家積極的去發(fā)展。

    構(gòu)建創(chuàng)變生態(tài)體，就是我們面對地產(chǎn)新常態(tài)下，依然樂觀的認(rèn)為未來還有機(jī)會，我們所做的嘗試和努力。謝謝大家！

    主持人：謝謝賈總，現(xiàn)在李克強(qiáng)總理多次號召大家要創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)。那么剛才賈總的報告我聽了很悲壯，萬物生長，向死而生。說明很成功的企業(yè)ΜΟΜΛ，當(dāng)代集團(tuán)，應(yīng)該說到現(xiàn)在為止獲得了很多的榮譽，向這樣好的企業(yè)也有危機(jī)意識，鼓勵他的員工大家自主創(chuàng)新，來支持，他有一套方法。剛才賈總給大家做了全面的介紹，對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的啟發(fā)。

    下面，我們再聽一聽來自海峽對岸的，素有“商圈教父”之稱的楊修銓先生，楊先生曾經(jīng)多年擔(dān)任臺灣經(jīng)濟(jì)局、觀光局、臺北市政府顧問，被公認(rèn)為臺灣文創(chuàng)界經(jīng)驗最豐富的大佬級人物。歡迎楊修銓先生做題為《內(nèi)容地產(chǎn)的創(chuàng)新與實作》專題報告。