（2023年4月25日在天津城市更新論壇的演講）

??黨的十九屆五中全會《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出，“推進以人為核心的新型城鎮化。實施城市更新行動，推進城市生態修復、功能完善工程”。《第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱》提出，“要加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場、充電樁”。

??中國城鎮房屋總量已超過500億平方米，其中63%集中在住宅，工業、商業占到24%，還有約12%是國有公共房地產資產。今后預計每年還將新增14、15億平方米建筑。中國大規模的城市建設是自改革開放開始的，這40多年來，城市的產業結構面臨巨大變化，群眾的收入水平和居住需求也發生了重大變化，我們的發展理念也發生了重大變化。未來十幾年間，仍將是城鎮較快發展的時期。在資源壓力下，城市的發展也面臨外延式擴展和內涵式挖潛的選擇。同時，以前建設的城市格局、建筑功能，有不少表現出不符合新時期經濟社會發展的要求，不適應城市功能的改善。

??城市更新的動力來自兩個方面，一是產業升級的動力，二是消費升級的動力。這兩個方面的動力，有許多因素源自新技術革命。

??在工業化時代，城市的經濟能力的增長，集中表現于第二產業的興起，土地要安排大量的工業生產。而在信息化時代，城市的產業結構發生了巨大變化，“退二進三”成為城市產業結構調整的主題，城市中高新技術產業、高端制造業的發展，也完全不同于以機械生產線布局的傳統工業，單位土地的產出數倍于工業化時代，單位土地的就業也數倍于工業化時代。由此而產生了城市土地和建筑物的低效利用。城市的土地資源配置和空間結構應當適應產業結構的調整和新興產業發展的需要隨之調整。

??信息化給我們帶來生產、生活的巨大變化，互聯網已經滲透到我們工作、生活的方方面面。而同時由于收入的提高和居住條件的持續改善，單位土地的居住人口在減少。傳統的商業和服務業形態，有型建筑物是唯一的載體，商場、學校等服務設施的數量隨著人口增長和需求增長而不斷擴張；而在信息化時代，互聯網提供了許多服務，消費和服務形態發生了很大變化，許多消費已經不局限于在建筑物里完成。保守估計，有3000多億臺移動設備連接到互聯網，包括可穿戴設備、智能家居、家用電器、醫療設備和其他新技術。這些設備將會產生并分享大量信息，改變我們的生產和生活方式。原有城市的資源配置限制了經濟社會發展的弊端就充分暴露出來，城市空間的資源配置需要有革命性的變化。而同時，大量建筑物和基礎設施年久失修，結構安全性、功能都不能適應人民群眾美好生活的需要，供應能力和健康保障能力不足逐漸成為群眾生活改善的突出矛盾。

??不得不承認，由于人類對事物發展認識的局限，我們在城市建設和房地產開發中有許多遺憾的事情。當前，我國經濟社會的發展正處于轉型的關鍵時期，這個轉型，有兩個重要標志，一是經濟增長主要以投資拉動轉向以消費拉動，二是經濟增長主要依靠第二產業轉向主要依靠第三產業。這涉及產業結構的調整和消費結構的升級。在這個轉型過程中，城市的發展面臨兩個突出挑戰，一是城市空間布局的重新構架，為適應新興產業發展和就業形態變化的需要，由此引起的土地要素的重新配置；二是人們生活內容和方式的重新構架，為適應不斷增長的美好生活的需要，由此引起的居住生活服務的重新構筑。而我們的城市，在近幾十年的發展中，基于原來對經濟社會發展的構思，城市構架、土地要素的配置、居住生活的環境和健康保障條件，都不能適應現代發展的要求，這就必然地引出城市更新的問題。城市更新的實質，是城市土地資源配置的重新調整，是城市生產、生活環境的重新構架。這就一方面需要根據產業結構的調整和生產方式的變化，調整城市的土地資源配置和空間結構，另一方面需要根據人們對美好生活的追求，營造可持續發展的生產、生活、生態環境。

??城市更新強調有效利用資源、改善生產生活環境。我覺得在城市更新推進中有幾個問題需要重視。

??第一，要避免短期和短視行為，有對后人負責、對歷史負責的擔當。原來城市的發展中，能源消耗、生態環境破壞已經構成了嚴重的城市病，而現在綠色、低碳發展已經成為經濟社會發展共識；原來城市發展中，一定程度上以破壞了歷史文化建筑為代價，有意無意地抹去了歷史的追憶，犧牲了城市的歷史性和文化價值，而現在保護歷史文化傳承越來越成為城市發展中的重要問題。城市更新，要處理好發展與保護的關系。不是簡單的扒了舊房子蓋新房子，拆了矮房子建高樓，也不是簡單的加寬馬路，鋪上管線。重要的是更新城市的肌理，使城市空間資源配置更加合理、科學；改善城市生態環境，使之更加宜居。未來城市更新，不能只靠賣地和蓋樓，要按照產業結構升級和消費結構升級的要求，調整原有的一些規則。原來的城市規劃用地指標，現在可能就不適用了，需要有新的規則。我們可能不能完全預見技術革命會帶來的生產、生活的變化，但是至少不能不看到已經發生的和已經能夠預見發生的變化。

??第二，要避免過度的經濟利益追求。城市更新，政府的主導作用十分重要，市場的作用也十分重要。完全依靠政府推進城市更新則十分困難，把市場機制發揮好了，城市更新才會有活力和動力。政府在土地供應、資金供應、行政審批方面，需要有新思維和新的工作方法，同時政府也不能把眼光局限于土地資源的利益最大化。必須看到市場的局限性和逐利性，要避免市場主體過度的利益追求。城市更新，必然會對土地使用性質作出調整，大多數情況下也會提高建筑物的密度和容積率，也就意味著創造城市新的土地價值。城市更新的市場實施主體往往是房地產開發企業，資本與規劃師的博弈，其力量不可低估。如果城市更新單一以經濟利益為導向，就會偏離正確的方向。城市更新的目的是為了人們生活得更美好。所以，要有一個正確的目標定位。

??第三，要尊重公眾愿望，關心群眾生活。在決定城市更新的項目、規劃、設計中，政府官員、設計師、開發企業的個人偏好不可避免地會產生影響，有時候可能還會是決定性的影響。但是，這些偏好是不是代表了公眾的愿望，是不是符合城市長遠發展的利益，有時候并不一定是。如何舍我而求公，舍一得而求大德，必須處理好。所以要有公眾參與、民主決策的機制。要經得起公眾的評價。

??第四，要力求內涵，避免滿足于表象更新。要重在更新功能和環境、提高要素配置效率，統籌生產、生活、生態格局，增強城市可持續發展能力，增強居民對生產、生活的滿意度。不能只為了把城市建得好看，滿足視覺享受，而是為了人們工作、生活更舒適，更美好。要少建或者不建中看而不中用的建筑。中央城市工作會議提出的城市建筑方針，“經濟、適用、綠色、美觀”，一定要全面貫徹落實。我理解，這個方針，前兩點是必要條件，是基礎，后兩點是充分條件。所以要全面、準確地執行建筑方針。當然，建筑方針是為建設宜居社會服務的，但宜居社會絕不是強調房屋的奢華氣派，而是一種文化的表現，一種內蘊氣質的表現，一種發展理念的表現。尤其是要注重改善生態環境，保護歷史文化傳承。

??第五，要保護私權。城市更新，很多情況下會遇到土地資源利用的重新調整，也會遇到拆舊建新，這就會涉及居民利益的調整。沒有物權人的支持和配合，城市更新也會是十分困難的。在城市更新中，要尊重、保護私權，不能以損害他人的利益為代價，要動員群眾共同投入城市更新，要妥善地解決公共利益與私人利益的關系，妥善地解決公眾利益與個別利益的關系。當然，私權保護也要處理好個人利益與公眾利益的關系，不能將私權保護絕對化了。所以，在城市更新的推進中，要有法治構架，要有共享發展。

??第六，要改善土地的供應機制。城市土地資源供應比較緊張，這是事實，但城市現有土地資源利用是不是充分、有效了？未必。現在，有不少城市土地被閑置了，有不少利用率不高，有不少利用不當。這就需要調整，以提高城市土地資源的利益效率。但這些土地都在使用權人手中，按現在通行的做法，如果要調整，就由政府的某一機構收儲起來，然后政府再出讓，原土地使用者就沒有積極性了，寧愿讓它空著，處于僵持狀態，資產活不起來。如果能改變原來的做法，像上海等城市已經做的，形成一種新的共享機制，就會有利于城市更新的推進。

??第七、要避免房地產投資投機炒作，杠桿過大。城市更新需要投入大量資金，一定的杠桿也是需要的，但杠桿過大就會積累風險，甚至引起系統性金融風險。所以，要通過金融創新，探索新的融資方式。去年的房地產流動性風險，給我們的教訓深刻，務必汲取。去年有些房地產企業的流動性風險的產生，與不恰當地開展城市更新活動有關，與簡單地把城市更新行動作為房地產擴張的商機有關，與盲目地加杠桿有關。務必在城市更新行動的實施中端正發展思路、規范開發行為、防范系統性風險。