田傲云 2023-12-25 09:53:54 來源：中房報
??由于“天澤·奧特萊斯城市廣場”（以下簡稱“奧萊項目”）多次停工，66位業主與奧萊公司再次發生法律紛爭。
??“我在2016年購買的房產，經歷了漫長的等待，卻依然未見項目復蘇的希望。”陳丹（化名）無耐地表示。
??陳丹是奧萊項目的購房者，在2016年購房時，轉遍福州閩侯縣多個樓盤后，最終被奧萊項目所吸引。“沙盤規劃得非常好，不僅有商場、五星級酒店、游艇俱樂部等配套，且交通極為便利，開車到市中心大約只需10分鐘。”
??這個被譽為地區最大和最高端的新房項目，讓陳丹看到了未來生活的無限可能。
??令購房者措手不及的是，自2018年起，由于資金鏈斷裂，奧萊項目開始大規模停工。2020年10月，興業資產管理有限公司（以下簡稱“興業資管”）接管了奧萊公司涉及的金融不良債權，項目在2021年1月曾短暫“復蘇”，但好景不長，新的問題又導致工程的再次停擺。
??2022年10月，66位業主在無望中向法院提出了破產申請。然而，據記者所了解，這一案件至今仍未獲立案。
??“項目爛尾多年，我們曾多次找開發商和政府相關部門溝通，但幾年下來毫無進展，我們希望通過破產重整推動項目復工復建，但似乎又陷入了另一個死循環。”陳丹無奈地說，我們也曾試圖與福州市中級人民法院溝通，了解案件進展，但總被各種理由推諉。
??記者了解到，早在2020年5月，閩侯縣政府就成立了福建奧特萊斯名牌折扣城有限公司重整清算組（以下簡稱“閩侯縣奧萊重整清算組”），盡管這些年閩侯縣奧萊重整清算組進行了大量的協調和努力，但從目前情況看前景并不樂觀。
??而對于奧萊項目后續建設方案，記者嘗試聯系了閩侯縣奧萊重整清算組和奧萊公司，未得到回應。
??當地最大地產項目
??在福州，曾被視為夢想之地的奧萊項目，正逐漸變成了希望的廢墟。
??作為福州首個奧特萊斯型項目，曾引起廣泛關注。2014年，由利嘉集團的旗艦品牌天澤地產拿地、奧萊公司開發建設開發，項目地處閩侯縣南通鎮，烏龍江在其旁輕柔流淌。
??項目囊括了商業、公寓、住宅等七大業態，總建筑面積達186.5萬平方米，其中公寓和住宅項目共分為4期，包括38棟層高29~33層的江景住宅，7棟層高20層的江景公寓，規模和豪華程度無人能及。
??2016至2017年，是該項目購房高峰期。
??“那時，購買一套住宅不僅是投資，更是一種生活的向往。”周偉（化名）回憶起他在2016年選擇奧萊項目時的情景表示。當時，第一期項目在2015順利交付，其影響力遍布整個福州，引得他和許多購房者紛紛入場，希望成為這個繁華社區的一員。據不完全統計，二期、三期項目共銷售了1600套公寓和超過3000套住宅。
??然而，這個項目很快就陷入困境。
??周偉敘述著他的經歷，2016年6月他以每平方米9000多元價格購買了一套88平方米住宅，當時項目尚未辦理預售證，只交了5萬元定金。但在2018年項目獲得預售證后，周偉 交完首付并辦理完貸款手續后不久，項目就停工了。
??此外，由于時間推移，當地購房手續發生了變化，首付從兩成增加到三成，貸款利率也隨之上升。“算下來，一套房子要多付10多萬元利息。”周偉表示。
??周偉的經濟負擔因此加劇，不僅有每月的房貸，還要支付房租，“去年的停貸潮中我被迫選擇停貸，結果銀行將我征信拉黑，現在連花唄等最基本的信用消費都無法使用。”
??其他業主特別是自營業主，情況更為嚴重，有的甚至被銀行起訴并列入限制高消費名單。“我們只是希望房子能按期交付，保質保量建成。”周偉和其他業主表示。
??項目停工引發了業主們集體上訪，也引發了當地政府注意。
??2020年5月，閩侯縣人民政府成立了閩侯縣奧萊重整清算組。同年10月，興業資管在政府相關部門指導下完成奧萊公司所涉金融不良債權的收購，并推進奧萊項目涉及購房戶交房問題的樓棟建設。
??2021年1月5日，項目舉行復工儀式。彼時，根據施工進度安排初步預計2022年7月開始陸續交房。
??但復工不到一年，當年11月，奧萊項目后續建設資金因受深圳P2P“荷包金融”平臺風險影響而無法及時到位，導致項目施工現場再次停工，原施工進度延誤。
??根據2022年1月25日深圳市公安局南山分局發布的通報，深圳公安已將奧萊公司的股權進行查封。
??期間，奧萊公司、興業資管以及福州市人民政府也均在積極處理相關事宜。為配合刑事調查，項目在建工程暫緩。之后雖在各方協調下復工，但因缺乏后續建設資金，復建工作并不順利。
??面對項目的多次停工和不確定的未來，陳丹等66位業主向福州市中級法院提起破產申請，“到現在也沒有給我們一個正式的處理方案，各種消息漫天飛，我們也很絕望。”
??陳丹告訴記者，實際上，在他們向法院申請奧萊公司破產之前，已有業主提出了同樣的申請，最終福建省高級人民法院認定“奧萊公司不能清償到期債務且明顯缺乏清償能力”，裁定由福州市中級人民法院受理奧萊公司的破產清算申請，但最終該業主選擇了撤訴。
??“這說明奧萊公司的破產重整符合破產條件，應當依法受理。”陳丹表示。
??數次停工背后
??奧萊項目的命運正逐漸演變成一段無法圓滿的事故。
??自2018年以來，項目停工成為了一道難以逾越的障礙，這背后的原因與開發商資金鏈斷裂密切相關。12月18日以來，盡管記者多次試圖聯系閩侯縣奧萊重整清算組和奧萊公司以了解施工方案和交付時間，但均未得到回應。
??多位業主向記者透露，項目停工的主要原因是開發商違規挪用了預售資金。“按照合同，房款應該存入預售資金監管賬戶，但我們后來發現收款賬戶并非奧萊公司的預售資金監管賬戶。”這一發現令業主們十分震驚。
??在業主提供的多份銀行付款流水明細以及pos簽購單中，記者注意到，收款賬號并非該項目預售資金監管賬戶。
??“我們發現購買的公寓只有購房協議，也沒有在政府監管部門辦理登記手續并備案，很多人連發票都沒有。”陳丹表示。
??2018年底，陳丹和其他購買了公寓的業主找到開發商，要求簽訂合同并進行備案，被告知2019年初會與他們簽訂，但最終只有很少一部分業主補簽了合同，開發商也并未履行去政府備案的程序。
??更復雜的是，由于公寓曾經牽扯到深圳P2P“荷包金融”平臺，2019年開始，公寓就處于輪候凍結狀態，這也導致陳丹購買的公寓無法完成網簽程序。“最近了解到應該已經談妥，但目前還沒有解凍。”
??陳丹坦言：“自從我購買了這里的房子，這幾年我就一直在希望和失望之間循環徘徊，只要一天沒看見房子交付，我就不敢抱有任何希望。”
??在這場開發商的糾紛背后，隱藏的是眾多購房者的無奈和困境。
??重生困局
??“現在主要還是缺少建設資金。”一位業主告訴記者。
??2023年3月29日，在福州市中院破產案件聽證會上，興業資管、奧萊公司、閩侯縣住建局以及業主代表參加了會議。
??會議上，閩侯縣住建局確認了總額2.33億元的紓困資金已全部到位，并將分批撥付給奧萊項目，這筆資金專門用于住宅開發，并稱“奧萊公司申請紓困資金的前提是2024年12月前完成所有已售住宅項目的施工”，但奧萊公司卻當場表示不可能完成。
??“施工資金缺口6.8億元，目前給出的方案是2.33億元的紓困資金加上業主尚未支付的5億元尾款。”奧萊公司方面表示，并提出了一個分階段施工方案。
??根據方案，工程將分四批次完成。B地塊中剩余工程量較少的幾棟樓將首先進行施工，預計在今年年底交付。接下來的幾個批次則分布在未來幾年，最晚的預計交付日期是2026年6月30日。
??但業主們對此計劃持懷疑態度。“不僅實際的復工和交房時間可能會晚于奧萊的承諾，后續5億元的回款也并不一定能足額獲得。”
??此外，該計劃并未正式對外蓋章發布。
??對于購買公寓的業主來說，情況更為復雜。一方面，他們購買的公寓還未完成網簽備案，目前處于輪候凍結狀態；另一方面目前的紓困資金專注于住宅建設，公寓建設則缺乏明確計劃。“奧萊公司曾承諾利用資金進行建設，預計1、2、3、5號樓今年10月底交付，但實際上并沒有交付。”
??在與興業庭的溝通中，興業資管表示再向奧萊公司投入資金的可能性不大。
??該消息在記者向興業資管確認時，對方表示不方便透露。
??陳丹等66位業主，面對奧萊公司爛尾項目的困境，不得不向福州市中院提出破產申請。他們認為，奧萊公司在資金斷裂和項目爛尾的情況下毫無履行合同的可能性，根據法律規定，于2022年10月向福州市中級法院提起破產申請。
??北京市律師協會土地與房地產法律委員會副秘書長、北京市盈科律師事務所高級合伙人李松告訴記者，根據法律規定，如果企業法人無法清償到期債務，并且資產不足以清償全部債務或明顯缺乏清償能力，可以申請破產。
??他解釋說：“破產重整可能是拯救瀕臨‘死亡’企業的最后手段。它通過各方的介入、監督執行等實現自身再次造血的功能，以恢復營業能力，最大化地保護債權人和債務人的合法權益，實現各方利益的平衡。”
??但李松也表示，不是所有爛尾樓盤企業都符合破產重整的條件。首先它要滿足企業法人不能清償到期債務，并且資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力。
??李松還表示，如果“爛尾”企業申請破產，購房者作為債權人可以向法院申報債權。根據2023年4月20日出臺的《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，購房者的債權優先于建設工程價款優先受償權和抵押權等，具有更高的優先受償屬性。
??李松還提醒，雖然重整程序能夠最大程度地維持困境企業的持續經營狀態，但如果處理不當，也可能給持續經營價值造成損失。
??截至發稿時，該破產案件仍未被立案，購房者的住房何時能到手依然懸而未決。
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