??2020年開年后，宏觀層面房地產業與整體經濟一并被疫情拖累至負增長區間，且至二季度初開發投資、新房銷售等主要指標依舊為負；而與之鮮明反差的是，微觀層面樓市豪宅熱銷、地市地王頻出等在核心城市陸續出現，種種現象似乎與宏觀數據相左。究竟市場真實的情況如何？目前成交“抬頭”是局部市場“大火”還是不同能級城市全線回暖？市場分化背后的動因為何？短期的市場熱度又能否持續？

??01

??行業投資、銷售低位徘徊

??vs部分城市樓市、地市疫后火爆恢復

??……本節有刪減……

??1、宏觀房地產下行依舊，疫后銷售、開工、投資累計增速持續為負（略）2、微觀樓市、地市供需火爆，豪宅勁銷、土拍溢價、房企銷售回升整體上房地產市場復蘇較慢，但事實上在微觀層面上核心城市已快速升溫，甚至表現遠超疫情前。這一現象主要可以從三個方面概述：一方面“豪宅火”，復工以來豪宅項目頻頻勁銷。例如深圳招商太子灣·灣璽開盤當日即售罄，總銷42億元。又如近日上海碧云尊邸開放認籌，當前認籌率已超318%。又見深圳南山區、寶安區等熱點區域新房項目出現“喝茶費”等現象。足以說明，后疫情時代核心城市豪宅正受火爆追捧。另一方面“土拍火”，二季度初土拍溢價重回高位，尤其是進入4月份以來，土地市場熱度明顯上升，這種上升趨勢在五·一假期后一周表現更為顯著，周度溢價率已經升至26%，創下今年以來的新高，較4月第一周溢價率的12%已經翻番。最后“房企火”，疫后房企積極推盤，銷售額快速回升。4月百強房企全口徑銷售額突破九千億元，環比上升17.2%，較去年同比上漲0.6%，首次同比轉正。房企加快供貨節奏，戴口罩排隊購房的現象頻頻上演，帶動部分城市市場快速轉暖。

??從樓市“豪宅火”、地市“土拍火”再到“房企火”，從微觀上來看疫情對企業拿地，居民購房的負面影響似乎并不如宏觀層面一般嚴重，那么在這二者的反差中究竟當前真實的市場情況是怎樣的？目前是局部市場“大火”還是全面回暖，回暖背后的動因為何？是否具有可持續性？

??02

??分化：樓、地市穩步恢復但分化加劇

??核心一二線豪宅大熱，剛需回歸“春風拂”

??……本節有刪減……1、疫后樓市快速修復，一線二手房降幅收窄至14%，三四線新房復蘇較快（略）2、城市間樓市分化，深圳、杭州率先正?；?，廣大三四線成交持續低迷（部分略）城市層面而言，疫情影響加大了不同城市間居民購買力、購房者數量的差距，因此疫后不同城市間一二手房市場表現出現明顯分化。

??新房市場上，核心一二線及強三線樓市已正?；?，部分二三線恢復緩慢。核心一二線城市如深圳、蘭州、杭州、青島等疫后積壓需求有序釋放，后新增購房需求順利接棒下樓市快速修復，至4月成交面積同比已超過2019年同期。此外江門、常德、常州、莆田等強三線城市供需兩旺，4月同比增速均已回正。而東北、西部及部分沿海地區城市如長春、廈門、西安、蘇州、湖州、德清、臺州等城市4月成交表現依舊萎靡，同比均有超20%降幅。其中部分城市如廈門、蘇州、西安、湖州由于疫情防控嚴峻，城市新增供應過少而制約了購房需求的兌現；另外部分城市如衡陽、德清、蕪湖則是由于疫后居民購買力受削弱導致購房需求不足。

??二手房市場上，深圳、杭州等成交率先恢復正常，其余城市同比降幅收窄，上海、蘇州等復蘇緩慢。隨著疫后多個城市逐漸放開防控，陸續恢復二手中介帶看業務，深圳、廣州、杭州、南京等城市積壓的購房、換房需求集中涌現推動4城在二季度初單月成交規模已超過2019年同期，其中南京更是同比正增34%。其余城市新房市場火熱正向傳導至二手房市場，多個城市同比降幅均有不同幅度收窄。但受疫情管控影響，上海、蘇州、武漢、成都、重慶等城市二手房市場在較長時間停業后二季度初成交同比降幅仍超過4成。其中成都、重慶、蘇州等二線城市看房者顯著減少，4月成交同比降幅更超50%。

??整體來說，疫后城市間樓市表現分化明顯。深圳、杭州等強市樓市已正常化；武漢、蘇州、重慶等一二房成交仍處于歷史低位，部分三四線城市受疫情防控或購房需求不足影響成交持續萎靡。

??3、疫后地市量價齊升，二線溢價率激增，三四線成交量同比仍降（部分略）在疫后土地供應大幅放量推動下，全國土地成交量顯著回升。至4月CRIC統計數據顯示，全國土地市場涉宅用地成交建筑面積增至17314萬平方米，環比增長58%，較2019年同期也恢復至歷史水平，同比增6%。

??隨著成交量的大幅回升，加之高價優質地塊出讓占比提升，疫后平均地價創2018年以來新高。至4月，成交總金額大幅增加至5298億元，成交均價受此帶動上浮至3060元/平方米，環比再增22%，突破2018年以來的新高。

??市場熱度方面，溢價率與流標率雙升凸顯土拍市場優、劣地塊間成交分化。從溢價率來看，在熱點二三線土地出讓增加且有優質土地高溢價成交的帶動下，溢價率保持上升趨勢，增至16.0%，環比上升3.8個百分點，并且創下去年7月以來新高。從流標率來看，由于優質地塊供應大幅增加，大部分房企將主要精力放在這些地塊上，對郊縣地塊的關注度普遍不高，郊縣地塊頻遭流拍，使得整體流拍率有所回升。據CRIC重點監測的城市來看，本月土地流拍率升至9.2%，較上月增加2.5個百分點。

??分城市來看，核心一線高價地底價成交，二線則普遍溢價較高，多數三四線則無溢價。從2020年3月以來部分城市涉宅地塊成交情況來看，一線城市中，北、上、廣高價地塊多為底價成交，三城溢價率均在20%以內，其中上海溢價率更是僅2%。二線城市中，優質高價地大放出，多輪競拍下推高土拍溢價率；僅少數城市如天津、武漢、鄭州、濟南、青島等溢價率低于5%，西安、合肥、寧波、廈門等城市溢價率均超30%，其中廈門更是誕生“雙料地王”，南京主城區內土拍地塊溢價率也均在30%以上。而三四線城市中，除部分強市如佛山、溫州、南通、常州、紹興等成交了多宗溢價率地塊外，多數城市土拍成交均無溢價。

??總而言之，疫后土地市場與新房市場均整體火熱、局部分化，不同城市不同區域土拍表現差異明顯。疫后多城優質地塊的供應推動土拍市場快速回暖，單月土地成交建面回歸正常水平，平均樓板價也到達階段新高。但核心城市優質地塊往往備受追捧，帶動全國土拍溢價率快速上升；而郊縣低性價比地塊則頻遭流拍，致使全國土拍流標率也隨之增長。

??4、項目分化：深、杭、寧等高端豪宅盤熱銷，蓉、渝、蘇等高性價比剛需盤大火（部分略）

??從當前市場表現來看，不僅不同城市間的行情相對獨立，而且城市內部的產品銷售情況也存在顯著差異，大體呈現出以下特征：第一類城市低檔剛需類項目持續熱銷，中高檔去化相對平平，以成都、重慶、蘇州、福州、北京為典型代表；第二類則剛好相反，高檔和豪宅改善類產品大賣，郊區低檔剛需盤去化不佳，深圳、杭州、南京、鄭州等城市高端產品需求依舊旺盛；第三類城市中檔剛改類產品異軍突起，以上海、西安、寧波為典型代表，中檔產品去化率均高達70%以上；第四類為去化較差城市，各檔次產品無明顯差異。

??（1）成都、蘇州、北京等高檔產品去化不佳，中低檔依托剛需客驅動保持熱度（部分略）

??第一類城市以成都、重慶、蘇州、福州、北京等為典型代表，剛需客戶較為活躍，位于政策利好區域，價格相對適中的高性價比中低檔樓盤持續熱銷。這類城市多為省會或區域核心，人口基數較大，“虹吸”效應顯著，吸引了眾多外來務工人員，買房自住居多，加之部分區域因政府限價原因一二手倒掛，不乏一些高性價項目獲得購房者的青睞。

??以成都為例，2020年3月以來多個中低檔樓盤開盤即售罄，這也是促使成都市場4月迅速回暖的重要原因。從下表中我們可以看出，去化率100%的項目多為中低檔，譬如一圈層的成發紫悅府項目，因其地段好、性價比高而受到關注，作為項目最后一批次房源，疊加圈層內同類貨源較少，促使項目成為近萬人搖號的“網紅樓盤”；再如處于天府新區的恒大天府半島項目，二批次1170套房源一經推出也在開盤當天全部售罄，雖然部分客戶因污水廠問題放棄選房，但超萬人的報名人數依舊將其房源搶購一空。此外，同屬二圈層的凱德卓錦萬黛同樣因其區位優勢和較高的價格剪刀差吸引了2萬人搖號，中簽率低至1%，火熱程度可見一般。

??與之形成鮮明對比的是，部分處于城市邊緣或是周邊配套相對缺乏的高價項目依舊去化不佳。典型代表為佳兆業瓏璽，地處溫江光華新城，價格相較周邊無明顯優勢，加之產品定位高端，面積大總價高，雖然4月僅推出124套房源，開盤當天去化率依舊不足30%。而天府新區的麓玥府雖毗鄰成都“神盤”，魯湖生態城，但因自身配套呈現仍需較長時間，因而也面臨一定程度的去化壓力。

??（2）深圳、南京、鄭州等豪宅供應稀缺“一房難求”，低性價比剛需盤“無人問津”（部分略）

??第二類城市主要是依托高端、豪宅改善盤持續熱銷帶動市場回暖，遠郊剛需盤去化則相對緩慢，典型代表為深圳、杭州、南京、常州。之所以產生這樣的分化，實則也是疫情對不同購買力客群的收入影響存在差異，“富人更富，窮人更窮”的分化格局所致。具體來看，一方面得益于中央對企業的“紓困”政策不斷，央行去年以來連續降準、降息，適度寬松貨幣政策扶持企業增長，市場流動資金相對充裕，企業主等高凈值人群抗風險能力更強。另一方面，低收入群體更加“邊緣化”，很多企業在進行人員結構調整時，最有可能放棄或整合的就是可替代性強、低層級同時也意味著低收入的用工需求。

??一線城市以深圳為例，高端、豪宅產品屢開屢罄：3月7日，104套總價區間在2000萬-5000萬的太子灣云璽房源當日售罄；3月16日，萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄，預售均價也達到了了3.6萬元/平方米，此外，深圳南山區、寶安區等熱點區域中高端項目也出現“喝茶費”等現象，市場熱度可見一般。對比而言，處于坪山、龍崗、光明區的部分項目則去化不佳，特建發樂府花園、君華時代花園、中駿云景府3-4月開盤去化率均不及50%。

??二線城市以南京為例，分化情況和深圳類似，高檔（73%）、豪宅（97%）產品的去化率也普遍好于中檔（40%）、低檔（5%）產品，受到供應結構的影響，推盤以中檔產品居多，據CRIC監測，3-5月南京共推出57個樓盤，其中45個樓盤產品定位均為中檔，去化冷熱不均拉低了中檔整體的去化率水平。聚焦熱銷項目，即去化率大于90%的項目，可以看出以高端和豪宅項目居多，集中在建鄴、鼓樓、棲霞等核心區域，其中建鄴區的仁恒江灣世紀、華新城；鼓樓區的綠地海珀紫金、棲霞區的萬象天地九悅均實現了開盤即售罄的佳績。

??（3）西安、寧波、上海等中檔剛改項目“異軍突起”，低檔、高端去化一般（略）

??（4）廣州、天津、廈門等項目去化普遍不佳，各檔次產品去化率均維持低位（部分略）

??第四類城市疫后成交已經盡顯“疲態”，在售項目普遍去化不佳，以廣州、廈門、天津為典型代表，不同檔次的項目并無明顯的去化“分層”。以廣州為例，不同檔次項目開盤當天平均去化率基本維持在30%-40%，少數項目熱銷，譬如星河東悅灣開盤預售均價在2.7-2.9萬元/平方米之間，對比城市均價而言屬于中檔項目，項目最近一次開盤推盤155套當天即去化71%，此外項目前期蓄客量達到330組。該項目得以熱銷的主要原因即在于優越的區位環境與成熟完善的配套。一方面，項目毗鄰南沙區府，屬于蕉門板塊的核心區府板塊；另一方面，項目內部配套有商業綜合體與一貫制中小學教育配套。另外項目戶型使用率高達82%，小面積戶型打造三房兩衛極具性價比。

??03

??動因：貨幣“放水”、地方“紓困”激活中高端

??房企降價、一二手倒掛刺激剛需釋放

??……本節有刪減……1、央行降準、降息，靈活適度的貨幣政策造就“借-房-貸”投機閉環助推樓市（略）2、“四限”調控松動、企業紓困、購房免稅補貼雙管齊下，助推自住購房需求釋放（略）3、“限價”調整仍存一二手倒掛，成都等城市再現一房難求“萬人搖號”

??一二手倒掛或是預售均價顯著低于板塊內其他在售項目價格也是部分樓盤大火的原因，尤其是以剛需客驅動中低檔項目熱銷的城市，以成都、蘇州為典型代表，疫后迎來了一批限價盤入市，低廉的價格強化了購房者“買到就是賺到”的樂觀預期，因而也促使城市市場迅速回暖，以成都為例，2020年3月以來多個中低檔樓盤開盤即售罄，去化率達到100%的項目，無一例外，均有比較顯著的價格優勢，天府新區的恒大天府半島、錦江區的自在軒、武侯區的鑫耀美泉悅府較周邊項目價格均便宜了將近一半，因而即便推盤量較大，也取得了不錯的銷售業績。

??再如蘇州，3月以來樓盤熱銷頻頻，3月20日開盤的龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤、5月加推的龍湖大境天成項目，無論是線上銷售還是線下選房的項目，去化率均在85%以上。其中龍湖首開湖西星辰更是實現了一分鐘銷售12億元的輝煌戰績。究其熱銷原因，主要與限價政策造成的一二手價格倒掛密切相關。據了解，龍湖首開湖西星辰就是名副其實的限價倒掛盤，由于被限價，備案均價僅約2.83萬元/平方米，總價約249萬元起，對比二手房，區域內倒掛嚴重。與之毗鄰的萬科湖西玲瓏的小戶型精裝，近期普遍成交價為3.4萬元/平方米。

??4、江門、清遠等三四線項目降價促銷“挽狂瀾”，以價換量帶動短期市場回暖（部分略）

??房企因政府管控導致的“一二手倒掛”若被認為是被迫降價，那還有部分行情轉冷的三四線城市樓盤為了刺激銷售，則選擇了主動降價促銷，或給出讓利折扣，或降低首付比例，或延長貸款年限，犧牲自身小部分利潤空間來搶占市場，獲得項目的快速去化。

??以江門為例，據CRIC監測，3月以來不少樓盤的價格有一定的下調，位列3-5月江門商品住宅銷售面積TOP20的保利·和悅華錦、萬象華府、聯發悅瀾山項目均推出了不同程度的讓利優惠，位于濱江新區的保利和悅華錦推出了“首付可分期60個月”的活動，據了解，若以首付3成計算，項目首付分期60個月需要先支付1成首付，另外2成帶息分期5年支付，房企以降低購房門檻來加速產品去化。萬象華府也推出了“9XXX元/平方米任選房源”活動，紅遍江門朋友圈，該活動將于4月21日起，漲價8%，均價將漲至10500元/平方米，吸引了不少恐慌性購房客群。聯發悅瀾山也推出首付分期5萬起活動，目前項目最優惠單價可低至9500元/平方米。

??再如清遠，目前樓市成交恢復情況一般，4月成交同比下降了7%，1-4月累計成交同比降幅為16%，處于中等水平。聚焦其熱銷項目，以碧桂園、恒大、保利、融創等品牌開發商項目居多，尤其是碧桂園，TOP20項目中占據6席，市場占有度可見一般。

??究其原因，與品牌開發商推行的營銷讓利活動密切相關，內容涵蓋優惠76-95折不等、首付分期、全民營銷、渠道聯動，譬如碧桂園，針對其清遠項目，推出了精選單位86折，線上持續9.9元抵3萬元，全民營銷1.0-2.4%傭金等諸多活動，事實上清遠自3月中旬以來，各項目普遍采取了以價換量的策略，較疫情價格降幅基本都達到了10-15%，價格逐步回歸至內生購買力，來訪、成交均有所復蘇，市場整體供求相對平衡。

??5、城鎮失業率處6%高位、收入減少預期、消費降級使多數三四線樓市“涼涼”

??雖然當前國內新冠疫情得到了初步控制，不過新冠疫情對于實體經濟的影響仍在持續，城鎮就業壓力加大，失業率明顯上升。從國家統計局近期公布數據來看, 1-4月份，全國城鎮新增就業354萬人，與上年同期相比少增105萬人。4月份，全國城鎮調查失業率為6.0%，比3月份上升0.1個百分點，整體依舊維持在歷史高位。不得不說今年以來，受疫情影響，多數企業招聘活動減少，市場就業機會不足，部分有意愿的求職者就業暫時較困難；一部分人就業意愿下降，不愿工作或不能工作，暫時退出勞動力市場。

??事實上，疫情發生后全國招聘崗位數量同樣出現明顯回落。2020年5月全國招聘總量相較1月下滑9%，相較2019年6月下滑22%，其中三線城市下滑最為顯著，較去年年中降幅達到了近3成。直觀反映多數企業壓縮用工成本，全社會整體新增財富總量逐漸減少，居民收入將出現明顯回落。

??短期內失業率上升、就業容量收縮勢必會導致部分購房需求的延期或降級，反映到樓市層面便是客戶的剛需化屬性更為明顯，在房價趨高的當下只能壓縮購房面積段，中低檔產品持續熱銷，而對于廣大缺乏基本面支撐處于下行周期的一般三四線而言，低收入群體將徹底被樓市“拒之門外”，有錢的不想買，沒錢的買不起將成為2020年多數三四線城市的真實寫照。

??04

??持續性研判：6月成交有望回正

??短期以價換量但缺乏基本面支撐的三四線熱度難延續

??……本節有刪減……

??結合上文可知，隨著國內疫情得到階段性控制，全國樓市還是在穩步復蘇之中，供應持續放量，成交跌幅較前幾個月顯著收窄。然而不同能級、不同城市甚至是同一城市的不同項目還是呈現出顯著的分化特征：深圳、杭州、成都、合肥、常州等城4月成交同比都已回正，廣州、北京、濟南、長春等城市場依舊“涼涼”，目前成交量仍顯著不及2019年同期。究竟5-6月樓市行情會怎樣發展，不能城市間的分化會加劇還是彌合？綜合全篇，我們可以大體得到如下結論：

??1、5-6月房企沖刺季在即，推盤放量預期拉動成交由負轉正，但漲幅相對有限（略）

??2、核心一二線和強三線成交回穩，以價換量缺乏基本面支撐的三四線熱度難延續

??結合上文不同城市現階段的市場恢復情況，究竟目前恢復良好的城市能否持續“飄紅”，恢復較差的城市逆風“翻盤”的概率有多大？中庸表現的城市5-6月又將何去何從？

??一線城市成交量有望穩中微增，主要是依托北京、廣州市場的穩步恢復。四個一線城市分化有望持續加劇，上海、深圳或將階段性回調，近期，網上出現深圳房產抵押經營貸資金違規流入房地產市場等相關傳聞，中國人民銀行深圳市中心支行于4月20日向深圳市各商業銀行下發通知，要求進行自查。4月23日繼深圳之后，中國人民銀行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金。若信貸層面從緊，購買房產作為避險資產的渠道被阻隔，將抑制部分中高端需求的釋放，從而使得短期的市場熱度難以為繼。

??而針對北京、廣州而言，目前主要是剛需、剛改客群自住屬性驅動，短期內仍存在一定的釋放空間，特別是廣州，調政策仍存局部松動機會（如白云/花都的限購、二套限貸等），同時黃埔、白云、增城等區域交通建設加快，也有望改善客戶預期，促進需求釋放。

??二線城市總體成交有望保持平穩，不同城市行情相對獨立。其中值得關注的當屬各都市圈內核心城市，長三角的部分城市諸如南京、杭州、合肥、蘇州等短期內的復蘇動力依舊較強，剛需、剛改置業需求依舊旺盛，加之近期人才新政等利好政策不斷，對成交也有一定的刺激作用，預計這類城市的成交量會小幅轉暖。其次，蘭州、成都、南寧、昆明、鄭州等中部城市成交熱度仍有望延續，從數據層面看當前的成交基本已好于或者接近去年同期，成都、南寧5月去化率較4月有了穩步提升，隨著年中房企業績沖刺，推盤量增加，購房需求仍有望平穩釋放；最后，濟南、長春、長沙、西安、重慶、武漢等城市市場恢復動力相對較弱，因成交低迷，庫存壓力相對較大，即便地方政府出臺刺激性政策，對于成交的促進作用也相對有限，后期走勢不容樂觀。

??三四線城市穩步下行，降多增少，回調壓力巨大。首先，環都市圈強三四線城市諸如常州、無錫、佛山、溫州等短期內市場熱度延續，仍有望穩步復蘇，主要是基于這些城市短期內都有一些人才新政類的刺激政策出臺，強化了樓市向好預期，加之本地經濟實力較強，居民購買力雄厚也對樓市需求有了穩固支撐。其次，以價換量缺乏基本面支撐的城市5-6月成交依舊不容樂觀，以江門、韶關、清遠為典型代表，這些城市的在售項目幾乎都給出了不同程度的讓利優惠，刺激了短期內購房需求的集中釋放，但是客戶剛需化的傾向已經顯現，房企的讓利行為也不是長久之計，因而后期需求也存在難以為繼的可能。最后，針對廣大已經“涼涼”，恢復緩慢的三四線城市而言，5-6月的成交表現依舊不及去年同期，譬如衡陽、肇慶、臺州、蕪湖等城市，目前成交就已盡顯“疲態”，后期若無給力的刺激性出臺，成交量勢必會出現大幅下滑。

??3、產品分化延續，深圳、上海豪宅持續熱銷，成都、長沙剛需盤仍將“堅挺”

??當前，基于不同城市復蘇情況差異性和“因城施政”紓困政策各不相同，城市間樓市行情相互獨立，項目去化也表現出冷熱不均的態勢，通過以上分析，我們不難得出，一方面諸如深圳、上海、南京、鄭州、廈門、常州等城市中端改善盤熱銷，相反遠郊剛需盤去化相對緩慢。另一方面在部分一線和核心二線城市中，處于供應相對稀缺的熱門板塊的高性價比項目依舊是備受剛需購房者青睞，而市中心大面積段高總價產品則去化不佳，典型代表為北京、廣州、成都、長沙、南寧等城市。預判5-6月，我們認為，這樣的“分層”現象還將延續：

??中高端豪宅類銷售顯著好于低端剛需盤的主要原因無外乎以下兩點：一是針對房價趨高的核心一二線城市，諸如深圳、上海、南京，高凈值人群聚集地，這類群體的收入受疫情影響較小，投資意識更強，以購買房產來構筑避險資產的動機仍能促進高檔和豪宅類產品在短期內保持不錯的成交表現。二是都市圈周邊的強三線城市，例如無錫、常州，人民生活相對富裕，房價適中，本地居民的攀比心理，對面積較大，居住舒適度較高的改善類戶型更為偏好，加之高檔和豪宅類產品一般也是優質教育資源、醫療資源、商業配套相對完善的區域，稀缺的板塊價值也將帶動此類產品持續熱銷。

??還有部分城市剛需盤持續熱銷，顯著好于中高端改善類項目的去化水平，這些城市基本都是常住人口眾多或是典型的人口凈流入城市，低購買力的剛需消費群體眾多，典型代表為北京、廣州、成都、長沙、南寧等城市。不同城市購房心理還是存在顯著差異：北京主要源于限價房的集中入市帶動了中低檔產品的持續熱銷，廣州當前成交恢復相對緩慢，前期需求透支造成了客戶剛需化傾向顯著；而成都、長沙等城市因房價相對“親民”，政策“高壓”下局部區域也存在顯著的一二手倒掛，剛需購房者本著“買到就是賺到”的心理也會選擇率先入場，而后逐步積累財富二次換房。