??導 讀 

??今年哪些發(fā)展主要目標？對今年的房地產(chǎn)行業(yè)又將帶來什么影響？

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??今天上午，第十三屆全國人民代表大會第三次會議隆重開幕，李克強總理做《政府工作報告》。針對新冠疫情突發(fā)，世界經(jīng)濟增長低迷，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大的嚴峻形勢，不同尋常的“兩會”和《政府工作報告》部署了今年哪些發(fā)展主要目標？對今年的房地產(chǎn)行業(yè)又將帶來什么影響？

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??弱化經(jīng)濟增速目標，守住六穩(wěn)、六保底線，對房地產(chǎn)不驚不喜

??受限于全球疫情和經(jīng)貿(mào)形勢不確定很大，國內(nèi)經(jīng)濟實難獨善其身，經(jīng)濟下行壓力加大，兩會政府工作報告弱化經(jīng)濟增速目標，并沒有提出全年經(jīng)濟增速具體目標。 

??取而代之的是，今年要穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，集中精力抓好“六穩(wěn)”、“六保”，尤其要守住“六?！钡拙€；堅決打贏脫貧攻堅戰(zhàn)，現(xiàn)行標準下農(nóng)村貧困人口全部脫貧、貧困縣全部摘帽，全力讓脫貧群眾邁向富裕；全面建成小康社會，城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬人以上，居民收入增長與經(jīng)濟增長基本同步。 

??房地產(chǎn)行業(yè)一直作為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)部門，在疫情恢復、復工復產(chǎn)的關(guān)鍵時期，市場普遍對“兩會”報告中房地產(chǎn)行業(yè)政策定調(diào)頗高關(guān)注，但此次報告中，既沒有再特別強調(diào)“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟對手段”，也大大弱化了房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容的表述，整體處于一種不緊不松、不驚不喜的狀態(tài)。

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??堅持“房住不炒、因城施策”主基調(diào)不動搖

??堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 

??點評：房地產(chǎn)行業(yè)沒有被賦予經(jīng)濟增長的重任后，繼續(xù)回歸其基本面，行業(yè)定調(diào)：繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)不動搖，強化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購房需求，弱化住房的金融屬性。根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場實際情況，地方政府可以針對性地調(diào)整未來政策走向，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調(diào)控目標。

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??貨幣政策更加靈活，房企融資環(huán)境將適度改善、對購房者也更“友好”

??穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速明顯高于去年。創(chuàng)新直達實體經(jīng)濟的貨幣政策工具，務(wù)必推動企業(yè)便利獲得貸款，推動利率持續(xù)下行。 

??點評：貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，年內(nèi)再降準、降息的預期強烈，LPR利率大概率將繼續(xù)下移，房貸利率也將跟隨向下調(diào)整?？梢云谠S的是，房企整體融資環(huán)境將適度改善，國企、央企以及品牌房企更將明顯受益，融資成本有望適度下行。 

??對購房者而言，在“限貸”政策下整體框架不變情況下，銀行操作層面下調(diào)首付比例、降低貸款利率，提高購房者支付能力或?qū)⒊蔀楝F(xiàn)實，將進一步提升出于資產(chǎn)增值保值目的的高端、改善需求釋放，普通自住剛需購房也將受益。

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??積極有為的財政政策極大緩解地方單一“土地財政”壓力，土地供地或?qū)⑦m度、有序

??積極的財政政策要更加積極有為。今年赤字率擬按3.6%以上安排，財政赤字規(guī)模比去年增加1萬億元，同時發(fā)行1萬億元抗疫特別國債。這是特殊時期的特殊舉措。上述2萬億元全部轉(zhuǎn)給地方，建立特殊轉(zhuǎn)移支付機制，資金直達市縣基層、直接惠企利民，主要用于保就業(yè)、?；久裆?、保市場主體，包括支持減稅降費、減租降息、擴大消費和投資等，強化公共財政屬性，決不允許截留挪用。

??點評：積極的財政政策要更加積極有為，財政政策將成穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤的重要抓手。受惠于財政赤字率升至3.6%，新增1萬億元財政赤字規(guī)模，以及發(fā)行1萬億元抗疫特別國債，今年將全部轉(zhuǎn)移支付給地方政府，這將能極大程度緩解地方財政收支壓力，尤其是低能級、缺乏產(chǎn)業(yè)支持的土地財政依賴度高的地方。受此影響，預計地方政府仍將有序供地，尤其是那些財政收不抵支的弱三、四城市，供地規(guī)模也不會顯著放量，土地供應也將適度、有序，房地產(chǎn)行業(yè)中長期庫存水平或?qū)⒄w可控。

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??穩(wěn)就業(yè)、扶持企業(yè)頭等緊要，說明尤其低收群體就業(yè)和收入增長壓力大，剛需市場不容樂觀

??今年要優(yōu)先穩(wěn)就業(yè)保民生，堅決打贏脫貧攻堅戰(zhàn)，努力實現(xiàn)全面建成小康社會目標任務(wù)；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率6%左右，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率5.5%左右。 

??千方百計穩(wěn)定和擴大就業(yè)。加強對重點行業(yè)、重點群體就業(yè)支持。今年高校畢業(yè)生達874萬人，要促進市場化社會化就業(yè)，高校和屬地政府都要提供不斷線的就業(yè)服務(wù)。做好退役軍人就業(yè)保障。實行農(nóng)民工在就業(yè)地平等享受就業(yè)服務(wù)政策。幫扶殘疾人、零就業(yè)家庭等困難群體就業(yè)。我國包括零工在內(nèi)的靈活就業(yè)人員數(shù)以億計，今年對低收入人員實行社保費自愿緩繳政策，涉及就業(yè)的行政事業(yè)性收費全部取消。資助以訓穩(wěn)崗，今明兩年職業(yè)技能培訓3500萬人次以上，高職院校擴招200萬人，要使更多勞動者長技能、好就業(yè)。 

??點評：受困于新冠疫情不斷發(fā)酵，旅游、交通、餐飲等行業(yè)頗受沖擊，疊加海外經(jīng)濟增長低迷，勢必將拖累進出口行業(yè)共振下行。聯(lián)系到今年高校畢業(yè)生多達874萬人，再創(chuàng)新高，居民就業(yè)壓力著實不容小覷。尤其是低收入群體，或?qū)⒚媾R更大的就業(yè)壓力，極端情況下甚至有收入停擺的隱憂。有鑒于此，今年剛需市場不容樂觀，購買力不濟下剛需難免增長乏力，購房消費或?qū)⒈黄认蚝笱悠凇?/p>

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??五大城市群仍是發(fā)展高地，核心及衛(wèi)星城市需求有支撐

??加快落實區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。繼續(xù)推動西部大開發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)崛起、東部率先發(fā)展。深入推進京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展。推進長江經(jīng)濟帶共抓大保護。編制黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃綱要。推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)。促進革命老區(qū)、民族地區(qū)、邊疆地區(qū)、貧困地區(qū)加快發(fā)展。 

??點評：深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城市群建設(shè)仍是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地。同城化建設(shè)仍是城市群建設(shè)的重要主旨，城市群內(nèi)的核心城市與衛(wèi)星城市經(jīng)濟往來將更為密切，產(chǎn)業(yè)將加速融合、協(xié)同發(fā)展，人口更將雙向流動。

??具體而言，核心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化調(diào)整，高素質(zhì)人才將大量導入，有望給房地產(chǎn)市場提供更為堅實的需求支撐；衛(wèi)星城市支柱產(chǎn)業(yè)不斷培育發(fā)展，有望導入大批產(chǎn)業(yè)人口，房地產(chǎn)市場仍有較大的挖潛空間。

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??老舊小區(qū)改造難以創(chuàng)造增量購房需求，對樓市利好有限

??新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。 

??點評：老舊小區(qū)改造仍將持續(xù)推進，具體涉及加裝電梯、居民用餐、保潔等社區(qū)服務(wù)，地方政府也將提供專項財政資金支持。區(qū)別于棚改貨幣化安置，老舊小區(qū)改造并不創(chuàng)造增量購房需求，其對房地產(chǎn)市場影響程度有限。