??【熱點(diǎn)聚焦】

??2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。財(cái)政部、稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，財(cái)政部、稅務(wù)總局將依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法（草案），按程序做好試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

??【中房點(diǎn)評(píng)】

??一、推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革的背景及目標(biāo)

??1、防止收入兩級(jí)分化

??2021年10月16日，《求是》雜志發(fā)表的《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》一文指出，在依法保護(hù)合法收入的同時(shí)，要防止兩極分化、消除分配不公。要合理調(diào)節(jié)過高收入，完善個(gè)人所得稅制度，規(guī)范資本性所得管理，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。我國(guó)居民的主要財(cái)富構(gòu)成為房產(chǎn)，隨著房地產(chǎn)逐年增值，房產(chǎn)成為財(cái)富差距的重要來(lái)源。推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用，通過收入公平擴(kuò)大消費(fèi)需求，也是共同富裕的重要一步。針對(duì)房地產(chǎn)稅對(duì)擁有多套房的財(cái)富群體征稅，抑制非理性投資需求，引導(dǎo)消費(fèi)更多向科技創(chuàng)新、消費(fèi)轉(zhuǎn)變，拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)稅取之于民，用之于民，也可以促進(jìn)各地的教育、公共衛(wèi)生的發(fā)展。

??2、為地方政府開拓新財(cái)源

??房地產(chǎn)稅是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有直接關(guān)系的各項(xiàng)稅收，是一個(gè)綜合性的概念，征稅環(huán)節(jié)包括土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有等，稅種包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅，據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2020 年土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅收入共計(jì)19687億元，占當(dāng)年全國(guó)稅收收入的12.8%。

??房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，此次改革強(qiáng)調(diào)“試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則”凸顯地方的重要性，新增的財(cái)源預(yù)計(jì)仍歸屬于地方財(cái)政收入。目前快速城鎮(zhèn)化階段漸進(jìn)尾聲，且“三道紅線”、房貸集中度管理等政策的落地實(shí)施，弱化了房企拿地能力，土地財(cái)政面臨收縮壓力，依賴于開發(fā)環(huán)節(jié)的土地財(cái)政難以為繼，房地產(chǎn)稅有助于彌補(bǔ)財(cái)力缺口。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅的特點(diǎn)是重增量輕存量，重開發(fā)交易環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)，我國(guó)房地產(chǎn)存量龐大，稅收從增量到存量是必然過程，房地產(chǎn)稅是彌補(bǔ)土地財(cái)政缺口甚至是替代土地出讓金的重要選項(xiàng)。

??3、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

??房地產(chǎn)稅是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，人們關(guān)注它的核心是未來(lái)是否會(huì)對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)住房征收房產(chǎn)稅。本次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，從程序上是全國(guó)人大授權(quán)國(guó)務(wù)院開展，相對(duì)十年前的滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)，程序合理，層面更高，試點(diǎn)范圍更廣，意義更加深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象擴(kuò)展至居住用房地產(chǎn)，完善房屋保有環(huán)節(jié)的稅收制度，提高房屋持有成本，將促使閑置房屋進(jìn)入買賣和租賃市場(chǎng)，一方面可以抑制對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，另一方面也可以盤活存量房源，增加住房供給，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??二、房地產(chǎn)稅對(duì)行業(yè)的影響

??對(duì)土地市場(chǎng)，短期內(nèi)房地產(chǎn)稅收對(duì)土地出讓金存在部分替代作用，但替代效果較弱，中長(zhǎng)期有利于地方降低土地財(cái)政依賴度，推動(dòng)地方土地供求規(guī)模趨于合理，引導(dǎo)庫(kù)存處于合理區(qū)間。在新房市場(chǎng)，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅若按面積征收，購(gòu)房者為減少持有成本，可能增加對(duì)低總價(jià)或中小戶型住宅產(chǎn)品的偏好，推動(dòng)開發(fā)商提高該類住房的新房供應(yīng)比例。在二手房市場(chǎng)，增加不動(dòng)產(chǎn)的持有成本短期內(nèi)可能增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，增加二手房市場(chǎng)供應(yīng)量，緩解大城市住房的供需矛盾，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在租賃市場(chǎng)，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征，提高多套房產(chǎn)所有人持有成本，增強(qiáng)其利用租金彌補(bǔ)稅收支出的意愿，增加租賃住房供應(yīng)量。總之，短期來(lái)看，房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的具體影響程度取決于征稅力度，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)稅并不能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主因，貨幣政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、人口周期仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。

??三、房地產(chǎn)稅最可能的試點(diǎn)城市

??最有可能被選為試點(diǎn)的城市，我們認(rèn)為主要應(yīng)有三方面特征：一是具有代表性，從全國(guó)人大常委會(huì)發(fā)布的決定第三條來(lái)看，現(xiàn)在房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)是要為改革積累經(jīng)驗(yàn)，所以城市的選擇一定要有代表性，屬于房?jī)r(jià)上漲壓力比較大、房?jī)r(jià)收入比偏高的城市，因此選取一線及熱點(diǎn)二線城市的可能性更大，少數(shù)個(gè)別可能是三線城市，但力度預(yù)計(jì)較低，積累經(jīng)驗(yàn)的意義更大；二是稅收征管能力相對(duì)較強(qiáng)；三是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)較清晰。

??北京由于產(chǎn)權(quán)權(quán)屬性質(zhì)較為復(fù)雜，前期工作量可能較大，因此可能不太會(huì)加入試點(diǎn)行列。海南省一方面由于體量不大，另外一方面主要為旅居型房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此加入試點(diǎn)的可能性也不大，上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等熱點(diǎn)一二線城市，以及三線城市中的三亞，很有可能會(huì)成為首批試點(diǎn)城市。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）