??熱點聚焦

??11月10日，遼寧省住建廳、省發改委、省公安廳等部門聯合印發《遼寧省持續整治規范房地產市場秩序行動方案》（以下簡稱“行動方案”）。行動方案整治重點主要聚焦在房地產開發領域、房屋買賣領域、住房租賃領域和物業服務領域。其中，在整治房屋買賣領域中，方案明確提出，對捏造、散布不實信息，歪曲、誤導房地產調控政策，借助“熱點”事件煽動擾亂社會秩序的房地產開發商、房屋銷售代理機構、房地產中介機構及從業人員、網絡自媒體等進行整治。

??值得一提的是，據新京報、財聯社等多家媒體消息，就在行動方案印發當天，沈陽市政府邀請主要房企召開了閉門會議。會議提出，為應對沈陽市房地產市場下行壓力，自2021年11月11日起，解除限購、解除限售、放寬契稅政策、個人按揭貸款認貸不認房、提高個人按揭貸款放款效率、放寬備案價格，并要求會議內容不公示、不宣傳。11月11日，沈陽市房管局對此進行了辟謠，稱并未收到相關通知，沈陽市仍執行現行限售、限購政策。

??熱點評析

??整治規范房地產市場秩序是未來三年地方房地產調控的重點工作和常態化工作

??自2021年7月23日住建部、國家發改委等部門聯合印發《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，明確提出“三年目標”，即：力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降以來，地方整治規范房地產市場秩序行動進一步提速，據不完全統計，近兩個多月以來，全國已有云南、安徽、江西、山西、浙江、河北、遼寧、蘇州、杭州、無錫、銀川、呼和浩特、衢州等十余個省市跟進，印發整治房地產市場秩序行動方案，對房地產行業展開全面深入的檢查和整治。為了確保“三年目標”的實現，整治規范房地產市場秩序，必將成為未來三年地方房地產調控的重點工作和常態化工作。

??“房住不炒”調控主基調下，地方“因城施策”尺度把控成難題

??盡管11月11日沈陽市房管局相關工作人員進行了辟謠，但根據沈陽市多名房地產相關從業人員回復，會議確有其事，但相關政策已暫停執行。從此次沈陽市樓市調控“羅生門”事件來看，當前地方政府在房地產調控上仍是如履薄冰。一方面，面對樓市持續下行，商品房庫存積壓日益嚴重的壓力，地方政府必須有所動作，以防止地方樓市風險加劇和社會不穩定因素增加。以沈陽市為例，據CRIC統計數據，自2021年7月起，沈陽市新建商品住宅成交量及成交均價均呈現持續下滑，9月沈陽市新建商品住宅成交總金額76億元，同比下滑9%，環比下滑7%；成交面積68萬平方米，同、環比均下滑7%。新建商品住宅供應量也不斷縮量，7-9月新建商品住宅供應量分別為109萬平方米、86萬平方米和59萬平方米。樓市的持續下行不僅使沈陽市商品房庫存去化周期攀升至23個月的高位，同時房企加大以價換量力度的營銷方式再次掀起業主維權潮，政府面臨市場、房企、業主等多方壓力。但另一方面，2020年地方寬松性調控政策頻頻“一日游”仍歷歷在目，在“房住不炒”調控主基調下，如何平衡中央指導和地方現實需求依舊是一道難題。

??樓市利好消息頻出，但政策轉向的可能性不大，陣痛期不可避免

??事實上，自9月24日央行第三季度貨幣政策委員會會議首次提出房地產兩個維護：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益以來，房地產利好消息就不斷傳來。如：中央層面多次召開房地產相關主題會議釋放維穩信號；11月9日中國銀行間市場交易商協會舉行的房企代表座談會傳出融資和并購政策可能松綁；高盛、貝萊德等外資機構大舉買入中國房企債券；新城控股、雅居樂集團、世茂集團等多家房企積極回購美元債，提振市場信心等。與此同時，滬深兩市沉寂已久的房地產板塊在近兩個交易日也迎來報復性反彈。

??盡管可能存在預期炒作成分，但從近兩個月中央層面多次座談會和市場風向來看，房地產政策風險已基本見底，后續大概率將有所改善，且微調的可能性較大。一方面，是因為“房住不炒”已是我國一項長期國策，中央層面對房地產調控立場和決心始終保持堅定，維護房地產市場健康平穩發展是調控的主要目標，房地產行業很難再簡單重復以往低迷-繁榮的發展周期。另一方面，是因為中央層面已多次肯定房地產調控成效并表示，當前房地產市場總體保持穩定，出現的問題主要是局部地區問題和個別房企問題，市場風險總體可控。這也就意味著當前房地產政策已經到達底部，政策進入相持期，既無大幅松綁的基礎，也不會繼續收緊。房地產遭遇陣痛期不可避免。