??導(dǎo)讀

??若需預(yù)判3-5年重慶樓市發(fā)展?jié)摿Γ€是應(yīng)該聚焦人口增長(zhǎng)和居民購(gòu)買力。

??◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、張家樺

??重慶，是國(guó)家批復(fù)的中國(guó)重要的中心城市之一，長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐。在良好的經(jīng)濟(jì)基本面之下，近年來(lái)規(guī)劃利好消息不斷：2020年5月9日，重慶主城都市區(qū)工作座談會(huì)發(fā)布消息，重慶主城區(qū)擴(kuò)容，擴(kuò)容之后的“主城都市區(qū)”，將包括原主城9區(qū)，加上渝西地區(qū)12區(qū)，共21個(gè)區(qū)；不過(guò)與之形成鮮明對(duì)比的是，人口增速放緩，地均增量不足，在核心城市中排名靠后，甚至不及大連、濟(jì)南等二線城市。

??從其樓市變化來(lái)看，可以用“跌宕起伏”來(lái)形容，2016年前整體保持平穩(wěn)，2016年后行情啟動(dòng)，直至2018年達(dá)歷史高點(diǎn)，年成交突破2600萬(wàn)平方米，而后便處于穩(wěn)步下行，2020年跌破2000萬(wàn)平方米，2021年穩(wěn)步復(fù)蘇，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)階梯式上行，已達(dá)1.4萬(wàn)元/平方米。究竟引導(dǎo)重慶周期性變動(dòng)的主要因素有哪些？短期（1年）和中長(zhǎng)期（3-5年）整體市場(chǎng)行情又會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)呢？

??01

??一、城區(qū)“大擴(kuò)張”后遇“人口難題”
2000萬(wàn)平年成交量是否已“觸頂”？（本節(jié)有刪減）

??（一）重慶人口增量大增速慢，主城“地廣人稀”，地均增量處二線“末流”（本節(jié)有刪減）

??細(xì)究重慶市人口分布情況可以發(fā)現(xiàn)主城區(qū)人口增量與行政區(qū)劃面積并不匹配。據(jù)統(tǒng)計(jì)10年間主城核心9區(qū)的常住人口增量?jī)H為220萬(wàn)人，依據(jù)行政區(qū)域面積推算人口密度增長(zhǎng)，近10年每平方公里增量?jī)H為86人，在17個(gè)熱點(diǎn)二線城市中排名居后，較之杭州、成都等人口發(fā)展極為迅速的城市更是相差甚遠(yuǎn)。

??究其原因，重慶城市近年來(lái)城市發(fā)展重心由內(nèi)向外拓展。雖七普數(shù)據(jù)顯示主城區(qū)人口已突破千萬(wàn)人，不過(guò)也僅為整個(gè)重慶市的1/3，主城區(qū)周邊的新區(qū)及鄉(xiāng)縣人口高達(dá)2000萬(wàn)人以上，且主城新區(qū)中，除合川、長(zhǎng)壽、綦江外，10年間常住人口都呈凈增長(zhǎng)。作為重慶中心城區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)移的主要承接地，主城新區(qū)將會(huì)是未來(lái)人口增長(zhǎng)的主場(chǎng)。尤其璧山、江津，地理上更接近主城，受益科學(xué)城推進(jìn)和二機(jī)場(chǎng)建設(shè)，人口有望迎來(lái)大的增長(zhǎng)。

??02

??發(fā)展階段特征：剛需向改善過(guò)渡
量?jī)r(jià)階梯式爬升、2016年后波動(dòng)更大（本節(jié)有刪減）

??（一）大周期：成交量、價(jià)均呈階梯式爬升，2021年市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升（本節(jié)有刪減）

??1、成交量：平臺(tái)-拉升-平臺(tái)交替往復(fù)，2021年成交規(guī)模預(yù)計(jì)高位持穩(wěn)

??聚焦重慶歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，以2016年作為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，先后各分為兩個(gè)階段。2016年以前市場(chǎng)周期性較為顯著，成交規(guī)模每間隔3-4年迎來(lái)一波拉升，后轉(zhuǎn)為平臺(tái)期盤整。2009年以來(lái)成交中樞從1300萬(wàn)方拉升至1750萬(wàn)方。2016年市場(chǎng)開啟上升通道，2018年成交規(guī)模沖高至近2700萬(wàn)方后市場(chǎng)遇冷回調(diào)，疊加疫情沖擊下市場(chǎng)持續(xù)下行，一度回落至2000萬(wàn)方以下，基于2020年下半年以來(lái)市場(chǎng)熱度回升，以今年前8月成交測(cè)算，年成交有望回升至2300萬(wàn)方以上，成交進(jìn)入新一輪平臺(tái)期。

??具體來(lái)看，2009-2011年市場(chǎng)基本處于平臺(tái)走勢(shì)，當(dāng)時(shí)重慶樓市仍處于發(fā)展初期，房企年均成交量位于1300萬(wàn)方區(qū)間。雖然市場(chǎng)成交量級(jí)較為平穩(wěn)，不過(guò)從2008年起重慶人口增長(zhǎng)進(jìn)入上升期，疊加房企的不斷進(jìn)入的情況來(lái)看，市場(chǎng)已隱隱有上升的“苗頭”。

??2012-2015年間市場(chǎng)進(jìn)入新一輪平臺(tái)期，由于2011年重慶經(jīng)歷了許多的“大事”，諸如重慶成為首批房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，也是在同年重慶市加大了土地供應(yīng)，對(duì)于市場(chǎng)的顯著影響就是成交量的上升，單年內(nèi)成交量拉升350萬(wàn)方，不過(guò)自2012年政策影響回歸正常預(yù)期，且大批量的公租房入市沖擊了新房市場(chǎng)的置業(yè)需求，2012起至2015年市場(chǎng)進(jìn)入新一輪長(zhǎng)期平臺(tái)走勢(shì)。

??2016-2019年是重慶樓市的高光時(shí)期，跟隨2015年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面起勢(shì)，重慶樓市進(jìn)入新一輪上升通道。從供應(yīng)端可以發(fā)現(xiàn)早在2014起政府開始縮減土地供應(yīng)，疊加全國(guó)樓市大熱的行情下居民出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，供需結(jié)構(gòu)的變化下成交熱度持續(xù)走高，每年增長(zhǎng)成交量突破400萬(wàn)方，在2018年漲勢(shì)有所放緩，年成交量沖高至2690萬(wàn)方為歷年最高。2019年起市場(chǎng)逐漸回歸理性，成交量應(yīng)聲回落至2268萬(wàn)方。

??2020年至今重慶市場(chǎng)進(jìn)入新一輪平臺(tái)走勢(shì)。受新冠疫情影響，重慶市場(chǎng)進(jìn)一步回落，一度下跌至1930萬(wàn)方，由于政府救市出臺(tái)一系列房地產(chǎn)利好政策修復(fù)樓市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2020下半年以來(lái)市場(chǎng)熱度回歸，2021年延續(xù)了市場(chǎng)火爆，直至5月全國(guó)調(diào)控升級(jí)，重慶也隨之行情回落。不過(guò)以前8月的成交規(guī)模測(cè)算，年度成交或回升至2300萬(wàn)方以上，樓市進(jìn)入新一輪平臺(tái)期，規(guī)模較之10年前增長(zhǎng)了1000萬(wàn)方。

??2、成交均價(jià)：階梯式穩(wěn)步上行，“跳增-持穩(wěn)-跳增-持穩(wěn)”周期性上浮（略）

??（二）小周期：2016年后成交量變化更快波動(dòng)更大，成交價(jià)格節(jié)點(diǎn)跳增（本節(jié)有刪減）

??受城市主政風(fēng)格轉(zhuǎn)變影響，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)月度小周期2016年后逐漸從緩慢穩(wěn)定的量?jī)r(jià)走勢(shì)轉(zhuǎn)變，周期變化逐漸加快，期內(nèi)成交量漲跌起伏劇烈、成交價(jià)格節(jié)點(diǎn)跳增。

??1、成交量：周期持續(xù)時(shí)間縮短至20個(gè)月內(nèi)，期內(nèi)成交量變化愈發(fā)劇烈

??商品住宅成交規(guī)模月度規(guī)模在2016年出現(xiàn)較明顯上升，與其年度表現(xiàn)一致。在走勢(shì)上2009年至2021年，隨時(shí)間推進(jìn)則有兩大突出特征：

??1) 周期變化越來(lái)越快，持續(xù)時(shí)間越來(lái)越短，由40個(gè)月以上縮短至20個(gè)月以內(nèi)。

??2）2016年后周期內(nèi)成交規(guī)模變化較2016年前更加劇烈，由平緩波動(dòng)變?yōu)榇鬂q大跌。

??具體來(lái)看，月度小周期變化逐漸加快，至2021年較2009年持續(xù)時(shí)間縮短減半。2009年初至2012年末為第一個(gè)上行周期，持續(xù)時(shí)間為47個(gè)月。經(jīng)過(guò)一段規(guī)模震蕩期后，2016年隨著重慶調(diào)控政策與開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，樓市進(jìn)入第二段上行周期，本輪周期至2018年5月結(jié)束，持續(xù)時(shí)間縮短至28個(gè)月。疫情爆發(fā)以來(lái)，加上土拍兩集中、學(xué)區(qū)房整治等調(diào)控新政的介入進(jìn)一步加快了市場(chǎng)變化的速度。2018年后商品住宅成交經(jīng)歷了下行與上行兩個(gè)小周期，時(shí)間逐漸縮短至20個(gè)月以內(nèi)。

??月度小周期內(nèi)成交規(guī)模變化幅度逐漸加大，2016年后 “大漲大跌”特征愈發(fā)顯著。2016年以前重慶樓市分別經(jīng)歷了一次上行周期和一次震蕩周期，兩次周期內(nèi)商品住宅成交規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)差分別為49和31，尤其是2012年底至2016年初的震蕩小周期，月成交規(guī)模普遍穩(wěn)定于150萬(wàn)平方米。2016年后成交量快速拉升，2018年中至2020年初進(jìn)入一輪下行周期，當(dāng)前則處于新一輪上行補(bǔ)漲周期。統(tǒng)計(jì)2016年后三輪小周期內(nèi)月成交規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)差，分別為57、75和56。可見2016年后重慶樓市變化愈發(fā)劇烈，“大漲”與“大跌”交替出現(xiàn)。

??總而言之，以2016年為分界點(diǎn)下當(dāng)前重慶樓市成交規(guī)模變化快速且劇烈，小周期相較于2016年以前更為靈活。究其原因，一方面是2016年后樓市發(fā)展更市場(chǎng)化，市場(chǎng)變化更靈活；另一方面是隨著調(diào)控政策愈發(fā)多樣化，制定與實(shí)施更為適時(shí)，因此市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)更加快速。

2、房?jī)r(jià)：2016年前房?jī)r(jià)穩(wěn)定但“大漲大跌”，2016年后則“節(jié)點(diǎn)性”跳增（本節(jié)有刪減）

??（三）區(qū)域聚焦：二環(huán)內(nèi)成交占比擴(kuò)大成市場(chǎng)主力，量?jī)r(jià)齊增，快速補(bǔ)漲（略）

??1、成交量重心向外轉(zhuǎn)移，2021年前8月渝北、巴南、北碚累計(jì)占比近6成（略）

??2、渝中房?jī)r(jià)高地，二環(huán)內(nèi)九龍坡、沙坪壩、大渡口等同比增10%以上（略）

??03

??影響周期因素：
短期地市驅(qū)動(dòng)樓市上漲預(yù)期
中長(zhǎng)期內(nèi)需見頂限制規(guī)模增長(zhǎng)
（本節(jié)有刪減）

??（一）短期（1年）：2016年分界點(diǎn)，地市縮量地價(jià)抬升推動(dòng)新房成交“節(jié)節(jié)高”（本節(jié)有刪減）

??1、2016年后政策由“剛?cè)岵?jì)”到逐步從嚴(yán)，治標(biāo)不治本難抑樓市成交大熱

??正如上文所闡述的，重慶市2010年后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以2016年作為分水嶺，節(jié)點(diǎn)前后市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)顯著不同。究因來(lái)看，主要是由于前后對(duì)樓市調(diào)控政策的風(fēng)格發(fā)生了較大變化。

??“2016年前”與“2016年后”調(diào)控政策以及其對(duì)樓市影響可概括為：

??1)  2016年前，先調(diào)控后救市，施政方向剛?cè)岵?jì)。因此規(guī)模相對(duì)固定的計(jì)劃性房地產(chǎn)市場(chǎng)下，即使兩江新區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)陸續(xù)批復(fù)，利好頻出下仍能保持樓市量?jī)r(jià)穩(wěn)定。

??2)  2016年后，施政方面明顯趨嚴(yán)。但前期去庫(kù)存外加投資性購(gòu)房者集中入市極大提升了市場(chǎng)預(yù)期，因此市場(chǎng)性房地產(chǎn)市場(chǎng)下，嚴(yán)格的調(diào)控政策收效甚微，樓市量升價(jià)漲。

??具體而言，2010年，2月重慶成為國(guó)家中心城市，6月中西部第一個(gè)國(guó)家新區(qū)“兩江新區(qū)”正式掛牌。2011年5月國(guó)務(wù)院批復(fù)的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)開始建設(shè)。巨大的政策利好使得投資客紛紛入場(chǎng),恐慌性購(gòu)房刺激房?jī)r(jià)同比上漲42%，達(dá)到了6341元/平方米。

??此后一年，重慶進(jìn)入特色調(diào)控時(shí)期。自2011年1月27日起，重慶啟動(dòng)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，凡所購(gòu)房屋均價(jià)在起征點(diǎn)以上的住房均屬征收對(duì)象，隨后，個(gè)人存量住房也被納入房產(chǎn)稅征收的范圍，與上海并列成為全國(guó)唯二征收房產(chǎn)稅的城市。

??值得注意的是，2016年以前重慶調(diào)控政策“先調(diào)控后救市”，施政方向剛?cè)岵?jì)。主要體現(xiàn)在對(duì)房企地市土地交易成本和居民樓市交易成本兩方面。

??對(duì)房企土地交易成本，2013年8月土地競(jìng)拍保證金由20%升至50%，收緊提高了房企拿地成本，其對(duì)應(yīng)的是2013年地市供求兩旺，全年成交涉宅地176宗達(dá)到歷史高位。2015年“渝八條”中允許房企在項(xiàng)目未預(yù)售前申請(qǐng)調(diào)整商住比例和住宅項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)。2016年1月則出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》，對(duì)房企實(shí)行減稅降費(fèi)，將所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率和普通住宅土地增值稅預(yù)征率分別降至15%和1%。

??對(duì)居民樓市交易成本，2014年調(diào)控收縮，2月將公積金貸款夫妻同貸限額降至60萬(wàn)，4月取消“農(nóng)轉(zhuǎn)城”部分新重慶城鎮(zhèn)居民購(gòu)房免契稅優(yōu)惠。2015年其順應(yīng)去庫(kù)存和經(jīng)濟(jì)下行逆周期調(diào)節(jié)的整體趨勢(shì)，2015年5月和8月分別降低購(gòu)房首付比例至30%和降低了公積金貸款準(zhǔn)貸門檻；10月 “渝八條”進(jìn)一步將購(gòu)房首付比例降至20%。

??2016年去庫(kù)存后市九區(qū)存貨處于低位，投資客大批進(jìn)軍長(zhǎng)江沿線城市則在短期內(nèi)將重慶可售房源出清。市場(chǎng)情緒與預(yù)期高熱下，2016年后政策調(diào)控不在剛?cè)岵?jì)，而是以嚴(yán)為主。

??2017年以來(lái)，一系列調(diào)控政策出臺(tái)，限售2年、公積金認(rèn)房認(rèn)貸、二手房首付比例提高至4成、“三無(wú)人員”個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策通知，嚴(yán)控房?jī)r(jià)。2018年和2019年分別禁止炒賣房號(hào)和規(guī)范學(xué)區(qū)房買賣。在資金方面2017年和2021年分別強(qiáng)調(diào)了禁止信貸資金流向投資投機(jī)性購(gòu)房和加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。但因地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，調(diào)控效果一般，正如上文所述整體樓市呈量升價(jià)漲趨勢(shì)。

??2、2016年前地票制度平抑房?jī)r(jià)，2016年后高價(jià)地頻出抬升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

??2016年后涉宅地成交逐年降低是主政思路轉(zhuǎn)換后樓市熱度難抑的內(nèi)因所在。此外地價(jià)與房?jī)r(jià)間的密切傳導(dǎo)關(guān)系也在2016年后轉(zhuǎn)變?yōu)橛筛邇r(jià)地引起的地價(jià)驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)抬升。

??2013年重慶涉宅地成交面積達(dá)4059萬(wàn)平方米歷史高點(diǎn)，后逐年降低至2019年宅地成交規(guī)模僅1235萬(wàn)平方米。相反，新房市場(chǎng)商品住宅成交面積2016年后逐年提升，至2018年達(dá)2690萬(wàn)平方米歷史高點(diǎn)。其主因是涉宅地成交規(guī)模縮減外加去庫(kù)存行動(dòng)使得重慶廣義存量持續(xù)降低。新房供不應(yīng)求下購(gòu)房情緒穩(wěn)心薄弱，恐慌性購(gòu)房則更加促進(jìn)可售貨值快速出清。從而使得新房成交規(guī)模逐年攀升，這也是2016年后樓市熱度難抑的內(nèi)因所在。

??對(duì)比重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)涉宅地成交樓板價(jià)和新房成交均價(jià)，2008年至2021年中兩者相關(guān)系數(shù)達(dá)0.98，呈密切相關(guān)性。事實(shí)上結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)歷史變化，2016年以前地市對(duì)樓市熱度有平抑作用，2016年以后以地價(jià)驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)作用顯現(xiàn)。

??2016年前，重慶獨(dú)有的地票制度對(duì)于平抑房地價(jià)有很好的作用，房?jī)r(jià)上升即炸山加快供地平抑地價(jià)，同時(shí)落實(shí)租售并舉，應(yīng)屆畢業(yè)生租房?jī)r(jià)格低廉。可控的地價(jià)和得當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策抑制了新房市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不高。

??2016年后，政府換屆，重慶樓市進(jìn)入補(bǔ)漲階段，以樓、地市聯(lián)動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)，地王基本在周期波峰或波谷前期出現(xiàn)，一方面地王頻出加劇樓市上漲預(yù)期；另一方面，購(gòu)買力經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間積累，迎來(lái)了階段性集中釋放，此外，雖然調(diào)控有收緊征兆，但是尚未出臺(tái)限購(gòu)等較為嚴(yán)苛的限制類政策，整體對(duì)市場(chǎng)負(fù)面影響較小。

??具體來(lái)看，2016年前受新成交宅地需待開工、預(yù)售后方能進(jìn)入新房市場(chǎng)，故地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)作用效果存在1年左右時(shí)滯。而2016年后這一影響周期大大縮短。如2017年4月首鋼以11710元/平方米競(jìng)得渝國(guó)土房管告字[2017]號(hào)8號(hào)地，房?jī)r(jià)起步激增。至8月招商、香港置地以11500元/平方米競(jìng)得渝國(guó)土房管告字[2017]號(hào)29號(hào)地，房?jī)r(jià)同比漲幅升至44%短期高點(diǎn)。又如2021年保利、中信、融創(chuàng)、朗詩(shī)等在第一輪集中土拍中紛紛競(jìng)得宅地將最高地價(jià)層層推高至15711元/平方米，市場(chǎng)預(yù)期帶動(dòng)下一二手房同比漲幅均有所擴(kuò)大，其中二手房5月同比漲幅達(dá)9%，創(chuàng)近兩年新高。

??總而言之，重慶地市與樓市之間始終保持密切相關(guān)性，2016年前后略有差異的是，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響由上漲的平抑作用轉(zhuǎn)為上漲的驅(qū)動(dòng)作用。

??3、量增帶動(dòng)價(jià)升，2016年投資客入市加劇量?jī)r(jià)傳導(dǎo)，限價(jià)收緊后聯(lián)動(dòng)減弱（略）

??（二）中長(zhǎng)期（3-5年）：人口增長(zhǎng)“有量無(wú)質(zhì)”，購(gòu)買力見頂致成交增長(zhǎng)乏力（本節(jié)有刪減）

??1、常住人口增長(zhǎng)見頂，落戶“零門檻”成效有限，常住戶籍人口比不足1

??重慶是典型的人口大市，3000萬(wàn)以上的常住人口規(guī)模遠(yuǎn)超北、上等一線城市，在全國(guó)286個(gè)城市中居首。不過(guò)近年來(lái)同樣面臨人口增速放緩，常住戶籍人口比不足1的尷尬境遇。

??從統(tǒng)計(jì)局公布的人口數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年以前重慶每年常住人口增長(zhǎng)量基本維持在25-30萬(wàn)人，自2017前起常住人口增量穩(wěn)步回落，2018年增量?jī)H為13.3萬(wàn)人。雖然重慶的常住戶籍人口比一直保持增勢(shì)，但值得關(guān)注的是，2019年重慶常住戶籍人口比依然小于1，在核心一二線城市中居末，人口吸附力相對(duì)較弱。

??事實(shí)上，自去年以來(lái)，多個(gè)城市頻出政策，“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”席卷全國(guó)。為了響應(yīng)中央城鎮(zhèn)化建設(shè)和戶籍改革的號(hào)召，同時(shí)扭轉(zhuǎn)人口增長(zhǎng)頹勢(shì)，重慶也順勢(shì)發(fā)布了人才新政，與其他城市相比，重慶人才落戶門檻更寬。包括以下三類：本市引進(jìn)的專家、學(xué)者、留學(xué)回國(guó)人員等高層次人才;在本市就業(yè)的專科或具有初級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱以上人員，以及已取得市人力社保部門頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)證書的護(hù)理人員等一般人才;受到省(部)級(jí)以上授予勛章、榮譽(yù)稱號(hào)、表彰獎(jiǎng)勵(lì)的人員和本市各級(jí)人民政府授予榮譽(yù)稱號(hào)的農(nóng)民工等受表彰人才。所有人才落戶，均不受在渝務(wù)工、就業(yè)年限和繳納社保年限的限制，甚至沒(méi)有年齡限制。高層次人才和受到省(部)級(jí)以上表彰獎(jiǎng)勵(lì)的人才，不受是否已在渝就業(yè)的限制。另外，配偶、未成年子女、父母均可申請(qǐng)隨遷來(lái)渝落戶。

??2020年4月1日，重慶市政府辦公廳印發(fā)新修改的《重慶市戶口遷移登記實(shí)施辦法》，對(duì)務(wù)工經(jīng)商、人才、學(xué)生、其他四類戶口遷移和附則作出了調(diào)整修改，拓寬落戶范圍，在原引進(jìn)的專家、學(xué)者、留學(xué)回國(guó)人員以及在本市就業(yè)的專科或初級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱以上人員基礎(chǔ)上，將在重慶市就業(yè)的具有高級(jí)工以上職業(yè)資格或相應(yīng)職業(yè)技能等級(jí)人員一并納入人才落戶類。不過(guò)為了遏制外來(lái)投資客，重慶對(duì)“三無(wú)人員”購(gòu)房限制嚴(yán)格。

??結(jié)合近期公布的2020年七普數(shù)據(jù)，全市常住人口為3205.42萬(wàn)人，與2010年第六次全國(guó)人口普查的2884.62萬(wàn)人相比，增加320.80萬(wàn)人，增長(zhǎng)11.12%，年平均增長(zhǎng)率為1.06%。雖然重慶常住人口增長(zhǎng)絕對(duì)量靠前，但因幅員遼闊，山地眾多，平攤到每平方公里人口增量，在核心城市中排名靠后，不及大連、濟(jì)南等內(nèi)陸弱二線城市。

??從各區(qū)域人口結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域特別是中心城區(qū)進(jìn)一步集聚:中心城區(qū)中渝北區(qū)人口增長(zhǎng)最為顯著，十年增長(zhǎng)85萬(wàn)人，主要受益于兩江新區(qū)規(guī)劃政策利好；沙坪壩、九龍坡、南岸次之，人口增量也超40萬(wàn)人，相較而言，老城渝中人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)和人口中心都在逐步向中心城區(qū)內(nèi)的新興板塊轉(zhuǎn)移。

??此外，四個(gè)同城化發(fā)展先行區(qū)——長(zhǎng)壽、江津、南川、璧山和四個(gè)重要戰(zhàn)略支點(diǎn)城市——涪陵、綦江、合川、永川以及四個(gè)橋頭堡城市——大足、潼南、銅梁、榮昌整體人口增長(zhǎng)不及中心城區(qū)，綦江、合川、長(zhǎng)壽等人口持續(xù)流出，或外出務(wù)工，或流入主城，整體人口吸附力相對(duì)較差。

??2、居民收入增速放緩，房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)中有增至12.79年，剛需購(gòu)房承壓

??重慶市場(chǎng)自去年疫情之后“觸底反彈”，今年上半年整體市場(chǎng)熱度較高，房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升，不過(guò)下半年以來(lái)伴隨全國(guó)市場(chǎng)降溫，重慶樓市成交也在節(jié)節(jié)回落，居民購(gòu)買力有“見頂”征兆。一方面，從人均可支配收入來(lái)看，重慶處于核心一二線城市的中下游水平，介于哈爾濱和南寧之間，遠(yuǎn)不及成都、西安、武漢等中部城市；另一方面，重慶房?jī)r(jià)收入比并不低，近幾年一直在12年左右持續(xù)波動(dòng)，居民購(gòu)房壓力與太原、南寧、鄭州等弱二線城市基本持平。

??我們列示了重慶2010年以來(lái)重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資絕對(duì)量及變動(dòng)情況，可以看出，二者絕對(duì)量均保持正增長(zhǎng)，截止2020年分別達(dá)到了4萬(wàn)元和9.8萬(wàn)元，增速均呈現(xiàn)出收窄征兆：重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速由2019年的9%降至2020年的5%，而城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資增速則由2018年的11.3%降至2020年的8.4%。

??從房?jī)r(jià)收入比來(lái)深入測(cè)算重慶居民購(gòu)房壓力，因城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和在崗職工平均工資的巨大差距，使得房?jī)r(jià)收入比也呈現(xiàn)出顯著分化：截止2020年末分別達(dá)到了12.79年和5.2年， 由此可見，對(duì)于本地務(wù)工從事基層服務(wù)行業(yè)的低收入群體而言，依舊對(duì)“高房?jī)r(jià)”望而卻步，購(gòu)房壓力有增無(wú)減，而對(duì)于本地公務(wù)員等高收入群體而言，買房換房無(wú)壓力，不過(guò)考量到這部分需求已在前期有所釋放，加之信貸收緊，調(diào)控加碼等利空政策不斷，改善需求的觀望情緒也比較濃厚。

??事實(shí)上，與東南沿海發(fā)達(dá)的民間借貸、多元化的投資途徑略有不同，重慶居民更偏好將資金存入銀行。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年重慶人均存款5.7萬(wàn)元，雖然不高，但由于起點(diǎn)比較低，2010年僅為2萬(wàn)元，人均存款增幅高達(dá)282%，增長(zhǎng)接近三倍，增速在主流城市中排名第一，可見重慶憑借多年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，民富基礎(chǔ)得到了有力支撐，居民購(gòu)買力也逐步充裕起來(lái)。

??聚焦高凈值人群如是，據(jù)建設(shè)銀行重慶市分行發(fā)布《2021重慶高凈值人群財(cái)富管理藍(lán)皮書》顯示，在選擇打理財(cái)富渠道方面，約3/4的人群選擇銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，42%的重慶高凈值人群的財(cái)富管理目標(biāo)為“財(cái)富安全、財(cái)富保值”，為此，在他們所持有的財(cái)富管理產(chǎn)品中，大部分的資產(chǎn)集中在銀行理財(cái)和現(xiàn)金存款，比例均占到60%以上。

??結(jié)合第三方招聘網(wǎng)站51job的2021年10月招聘信息數(shù)據(jù)，多數(shù)崗位薪資在5000-10000元/月不等，月收入破萬(wàn)高收入群體主要從事金融、房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)，中等收入水平（6000-8000元/月）且提供較多（1000個(gè)以上）就業(yè)崗位的行業(yè)為物流倉(cāng)儲(chǔ)、半導(dǎo)體芯片、儀器儀表等勞動(dòng)密集型第二產(chǎn)業(yè)，這類群體屬買房剛需主力，購(gòu)房壓力主要集中在月供。

??3、產(chǎn)業(yè)升級(jí)“青黃不接”拖累GDP增速放緩，高土地財(cái)政依賴度推升房?jī)r(jià)（略）

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??前景判斷：2021年年末翹尾、量?jī)r(jià)齊增
3-5年成交量難破2018年高點(diǎn)
（本節(jié)有刪減）

??（一）短期（1年）預(yù)判：以價(jià)換量拉動(dòng)成交回升，2021年預(yù)期量?jī)r(jià)齊增（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：四季度“觸底反彈”，全年有望高位持穩(wěn)2000-2200萬(wàn)平

??為了更好的預(yù)判1年之內(nèi)商品住宅成交面積的變動(dòng)量和上下行趨勢(shì)，首先依據(jù)上文得到的重慶當(dāng)前短期波動(dòng)規(guī)律，受調(diào)控升級(jí)、信貸收緊影響，疊加需求迎來(lái)集中釋放后的階段性瓶頸，2021年下半年以來(lái)市場(chǎng)穩(wěn)步回落，四季度隨著房企加大“以價(jià)換量”營(yíng)銷力度，預(yù)期會(huì)迎來(lái)一波走量行情。

??若要預(yù)判2021年全年總量，我們認(rèn)為還需結(jié)合商品住宅供應(yīng)等相關(guān)指標(biāo)，一方面市場(chǎng)供應(yīng)和存量決定了成交的發(fā)揮空間，即成交的上限；另一方面，通過(guò)對(duì)比重慶歷年來(lái)商品住宅的供求面積，我們不難發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)以2012年為分界點(diǎn)，隨著供應(yīng)整體縮量，市場(chǎng)逐步由供過(guò)于求向供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變，且年供求比基本保持在0.8-1.1之間波動(dòng)，測(cè)算供應(yīng)面積和成交面積相關(guān)系數(shù)在0.82左右，因而可以將商品住宅供應(yīng)量作為判斷短期（1年內(nèi)）成交是否放量的重要依據(jù)。

??若要預(yù)判重慶商品住宅供應(yīng)量，我們還需聚焦重慶土地市場(chǎng)，從下圖中可以看出，以2016年為分界點(diǎn)，此前涉宅用地成交規(guī)模一直遠(yuǎn)高于商品住宅供應(yīng)面積，不過(guò)2016年后隨著商品住宅供應(yīng)進(jìn)入放量期，而土地市場(chǎng)卻“山河日下”，因而形成了完美的“剪刀差”，按照房企拿地到項(xiàng)目入市1-2年的開發(fā)周期來(lái)推算，2018-2020年涉宅用地成交規(guī)模低位波動(dòng)也導(dǎo)致2021-2023年整體商品住宅供應(yīng)面積增長(zhǎng)乏力。

??基于此，預(yù)判2021年重慶商品住宅的供應(yīng)面積，我們認(rèn)為，供應(yīng)預(yù)期會(huì)在1800-2000萬(wàn)平方米穩(wěn)步爬升，以供求比0.8-1來(lái)給出成交規(guī)模預(yù)判，可以推斷，2021年為重慶成交大年，全年商品住宅成交面積預(yù)期在2000-2200萬(wàn)平方米，較2020年保持穩(wěn)中有增走勢(shì)，暫時(shí)難破2018年高點(diǎn)。

??2、房?jī)r(jià)：2021年土拍限價(jià)，預(yù)售管控下房?jī)r(jià)預(yù)期小幅微增至1.5萬(wàn)元/平（略）

??（二）中長(zhǎng)期（3-5年）預(yù)判：人多無(wú)錢，樓市成交量?jī)r(jià)增速放緩，難上臺(tái)階（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：年成交中樞“一升再升”，3-5年預(yù)期2200萬(wàn)平高位持穩(wěn)

??預(yù)判3-5年重慶商品住宅的成交面積，我們認(rèn)為，有望通過(guò)2021年穩(wěn)步爬升后進(jìn)入新的平臺(tái)期，年均成交規(guī)模預(yù)期在2200萬(wàn)平方米左右高位波動(dòng)。

??依據(jù)上文對(duì)重慶長(zhǎng)周期預(yù)判，2009-2011年整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)，成交中樞處于1300萬(wàn)平方米左右波動(dòng)，2012-2015年拉升至1800萬(wàn)平方米后小幅回調(diào)至1750萬(wàn)平方米持穩(wěn)，2016-2019年再次進(jìn)入拉升回調(diào)期，2020年受新冠影響，成交保持下行，跌至1930萬(wàn)平，2021年市場(chǎng)逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)年成交量將會(huì)達(dá)到 2000-2200萬(wàn)平方米，2025年以前預(yù)計(jì)都將處于年均成交規(guī)模2200萬(wàn)平方米這一中樞高位持穩(wěn)，并不會(huì)出現(xiàn)明顯的“大升大降”。

??目前來(lái)看，重慶樓市調(diào)控與其他核心一二線城市相比，仍屬寬松，對(duì)于成交規(guī)模增長(zhǎng)的負(fù)面影響相對(duì)較小，若需預(yù)判3-5年重慶樓市發(fā)展?jié)摿Γ覀冋J(rèn)為還是應(yīng)該聚焦人口增長(zhǎng)和居民購(gòu)買力：

??人口增長(zhǎng)來(lái)看，絕對(duì)量居前但增速放緩，過(guò)去10年，重慶人口從2884.62萬(wàn)增加到3205.42萬(wàn)，增加320.80萬(wàn)人，人口增長(zhǎng)絕對(duì)量靠前，但因幅員遼闊，山地眾多，平攤到每平方公里人口增量，在核心城市中排名靠后，不及大連、濟(jì)南等內(nèi)陸弱二線城市。從常住戶籍人口比來(lái)看，一直保持增勢(shì)，不過(guò)2019年重慶常住戶籍人口比依然小于1，在核心一二線城市中居末，加之重慶本土缺乏高校資源，整體人口吸附力相對(duì)較弱。

??從居民購(gòu)買力來(lái)看，也面臨“見頂”征兆：一方面，從人均可支配收入來(lái)看，重慶處于核心一二線城市的中下游水平，介于哈爾濱和南寧之間，遠(yuǎn)不及成都、西安、武漢等中部城市；另一方面，重慶房?jī)r(jià)收入比并不低，近幾年一直在12年左右持續(xù)波動(dòng)，居民購(gòu)房壓力與太原、南寧、鄭州等弱二線城市基本持平。值得關(guān)注的是，重慶產(chǎn)業(yè)升級(jí)“青黃不接”是拖累居民收入增長(zhǎng)的重要因素之一，以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也使得重慶居民收入分配結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“紡錘形”分布，主要集中在6000-8000元/月。

??2、房?jī)r(jià)：“房住不炒”、購(gòu)買力見頂致增幅放緩，3-5年難破2萬(wàn)元/平（略）