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??重慶樓市山雨欲來。

??“置業(yè)顧問開始說星期三星期四開盤，后來表示不確定；之后再打電話就不通了，結(jié)果再打聽，盤已開了。”一位計(jì)劃購(gòu)買重慶禮嘉板塊某項(xiàng)目的購(gòu)房者無奈地表示。

??這是最近發(fā)生在重慶樓市的個(gè)案，也是群像。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了解，進(jìn)入5月以來，重慶多個(gè)新開樓盤出現(xiàn)封盤、折扣取消等現(xiàn)象。

??多個(gè)項(xiàng)目折扣取消令購(gòu)房者猝不及防，但在不少房地產(chǎn)人士看來卻在情理之中，最主要原因來自前不久的集中供地。

??20多天前，重慶首批集中供地開拍，主城區(qū)46宗地塊全部出讓，成交總金額超635億元，平均溢價(jià)率超40%，最高溢價(jià)率達(dá)129.98%。多宗地樓面價(jià)折合近1.5萬(wàn)元/平方米。

??受重慶首次集中供地影響，樓市和土地市場(chǎng)開始強(qiáng)勢(shì)回暖：高溢價(jià)競(jìng)拍區(qū)域部分新房項(xiàng)目出封盤、取消折扣等現(xiàn)象，售樓處數(shù)百號(hào)人排隊(duì)搶房；二手房也出現(xiàn)“封盤”跡象，市場(chǎng)掛牌量直降1.9萬(wàn)套。

??“重慶樓市近期火熱主要是因?yàn)檫^去兩年較為平靜，潛在需求量很大；再加上重慶本身房?jī)r(jià)絕對(duì)水平相對(duì)低于其他城市，在其他城市政策收緊情況下，市場(chǎng)更容易活躍。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“另外，重慶這次上漲本質(zhì)其實(shí)和許多大城市邏輯相似，是各類資金加快進(jìn)入市場(chǎng)。”

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月17日公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月重慶新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.4%，領(lǐng)漲全國(guó)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅全國(guó)第二。

??一位接近重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“重慶市住建委”）的人士透露，目前重慶市住建委正在緊急制定調(diào)控政策，以嚴(yán)控房?jī)r(jià)，避免樓市過熱，“主要是新開盤項(xiàng)目備案價(jià)調(diào)整。”

??被迅速點(diǎn)燃的樓市

??作為我國(guó)中西部地區(qū)唯一的直轄市，重慶區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。2015年，重慶成為全國(guó)熱點(diǎn)“炒房”城市，吸引了大量投資客涌入，一直到2018年，重慶樓市一路向上的勢(shì)頭才悄然放緩，進(jìn)入橫盤狀態(tài)。進(jìn)入2020年，在國(guó)家大力發(fā)展成渝經(jīng)濟(jì)圈被確定為西部金融中心等各種利好下，重慶人口流入增加，進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資以及土地市場(chǎng)變化。

??在4月28日-29日重慶首批集中供地中，重慶地市再迎高潮。主城區(qū)46宗地塊全部成功出讓，成交總金額超635億元，平均溢價(jià)率超40%，最高溢價(jià)率達(dá)129.98%。多宗地樓面價(jià)折合近1.5萬(wàn)元/平方米。

??土地出讓火熱情況影響下游市場(chǎng)，重慶樓市被迅速點(diǎn)燃，成交量快速躥升，房?jī)r(jià)也變得一天一個(gè)樣。

??“現(xiàn)在樓市很火，到處都在搶房。以前找關(guān)系還能排前面，現(xiàn)在找關(guān)系也沒用，好多樓盤要么現(xiàn)場(chǎng)炸了，要么就直接封盤，市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)向賣方了。”一位剛剛買了婚房的購(gòu)房者告訴記者。

??“上周有4個(gè)項(xiàng)目開盤，全部售罄。”一位銷售人員在電話里也對(duì)記者表示，最近2個(gè)月以來，重慶新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，“比如位于科學(xué)城芯的學(xué)宸名著，雖然比周邊房?jī)r(jià)高出不少，但自從營(yíng)銷中心正式開放，每天都能排起長(zhǎng)龍，開放首日意向購(gòu)房客戶辦卡就超過800張，到5月15日首次開盤已銷售一空。”

??根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2020年4月，重慶中心城區(qū)成交商品房268.01萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲27.61%，同比上漲27.28%。2021年1-4月累計(jì)供應(yīng)商品住宅491.13萬(wàn)平方米，較2020年同期增長(zhǎng)42.97%。

??“按照目前樓面價(jià)，重慶新房很可能馬上進(jìn)入2萬(wàn)元/平方米時(shí)代，部分區(qū)域板塊甚至有可能更高。”有重慶房地產(chǎn)人士預(yù)判。

??重慶樓市火熱還表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。從今年春節(jié)后就計(jì)劃買一套二手房的陳媛發(fā)現(xiàn)很多房子不是不賣了就是要漲價(jià)，“4月底看的幾套房子房東都說考慮考慮，聽說要漲價(jià)，就想放一放。”

??但這也并不是絕對(duì)，陳媛表示，“還是得看區(qū)域，不賣或者要漲價(jià)的主要是這次土拍中高溢價(jià)成交地塊周邊的小區(qū)。比如重慶禮嘉一套2015年的100平方米洋房，之前掛牌價(jià)是250萬(wàn)元左右，現(xiàn)在房東說要漲50萬(wàn)元。因?yàn)閮r(jià)高，我又看了其他區(qū)域房子，比如重慶冉家壩一套80平方米，掛牌價(jià)114萬(wàn)元也沒賣出去。”

??貝殼數(shù)據(jù)顯示，5月以來，重慶二手房掛牌量直線下降。4月30日，貝殼上二手房掛牌量約16.1萬(wàn)套，5月21日貝殼上二手房掛牌量降到了14.2萬(wàn)套。僅十多天，二手房掛牌量直降1.9萬(wàn)套。

??能否持續(xù)火熱？

??重慶樓市在上一輪熱度之后，近兩年市場(chǎng)較為平穩(wěn)，價(jià)格保持穩(wěn)中有升。

??轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在去年12月份，重慶土拍出現(xiàn)“新地王”，折合樓面價(jià)13549元/平方米。緊接著在今年2月份，重慶土地市場(chǎng)共成交6宗地塊，攬金34.806億元，有4宗地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率約為35.4%。其中春風(fēng)地產(chǎn)以總價(jià)8.25億元拿下彩云湖地塊，樓面價(jià)達(dá)到13257元/平方米，溢價(jià)率49%，樓面價(jià)排重慶歷史第四高位。

??與此同時(shí)，重慶新房二手房市場(chǎng)回暖，量?jī)r(jià)齊升。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月份，重慶新房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大，3月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅全國(guó)第4；4月漲幅1.4%，漲幅升至全國(guó)第1。二手房市場(chǎng)方面，三四月重慶二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.8%和1.3%，漲幅排名分別為第11位和第2位。

??中指研究院重慶公司研究主管戴小紅告訴記者，今年年初市場(chǎng)熱度仍較低，近兩個(gè)月受成都、西安等城市調(diào)控加碼影響，部分需求外溢，疊加此次土拍市場(chǎng)熱度，市場(chǎng)預(yù)期有所改變。

??“重慶房?jī)r(jià)不會(huì)一直上漲，雖然當(dāng)下重慶受到成渝經(jīng)濟(jì)圈、西部金融中心等多重利好，自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不錯(cuò)，但此前重慶房?jī)r(jià)并不高，疊加集中拍地影響，目前樓市比較火，但我認(rèn)為這是階段性現(xiàn)象，最終還是要回到常態(tài)。”談到重慶樓市能否持續(xù)火熱時(shí)，重慶一位房地產(chǎn)研究人員強(qiáng)調(diào)。

??戴小紅也表示，從政策端來看，重慶政策一直以來均較為寬松，多是針對(duì)性的出臺(tái)微調(diào)政策，預(yù)計(jì)后期土拍政策或有調(diào)整。

??此外，一位接近重慶市住建委的人士透露，目前重慶市住建委正在緊急制定調(diào)控政策，以嚴(yán)控房?jī)r(jià)，避免樓市過熱。

??“主要是新開盤項(xiàng)目備案價(jià)調(diào)整。”該人士向記者表示。

??他進(jìn)一步解釋，比如已經(jīng)備案的項(xiàng)目9個(gè)月內(nèi)不能調(diào)整備案價(jià)格，要調(diào)整備案價(jià)格必須滿足幾個(gè)條件，以高層為例，前期備案價(jià)均價(jià)如果是2萬(wàn)元/平方米，要調(diào)整備案價(jià)格到2.1萬(wàn)/平方米就必須實(shí)現(xiàn)銷售面積累計(jì)5萬(wàn)平方米；現(xiàn)在一般一棟高層大概2萬(wàn)平方米，至少要連開3棟樓才能達(dá)到或者超過5萬(wàn)平方米硬性要求，如果沒有達(dá)到5萬(wàn)平方米不予受理。如果前期銷售價(jià)格折扣低于98折的也不予受理，原因是項(xiàng)目前期打折力度大都不好賣，現(xiàn)在也沒有資格上調(diào)備案價(jià)格。

??火熱的重慶樓市或?qū)⒂瓉碛忠惠喺{(diào)整。